レオパレス問題のおさらい
●サブリース問題
大東建託やレオパレスなどの住宅メーカーは30年などの長期間一括借り上げをウリにして契約を伸ばしてきた背景がありますが、レオパレスに関しては勝手な事情で一方的に解約するなどの案件が多数報告されニュースなどにも取り上げられ大きな問題となりました。
※レオパレス銀座⇒立地環境もよくない場所に物件を乱立した結果、レオパレスの物件同士で入居者の食い合いが発生して結果的にレオパレス自身のクビを占める結果に・・・。
●建築基準法違反
2019年10月末で98％調査完了。
軽微な不備⇒43％、不備なし⇒23％、で全体の77％が不備有り。
全棟3万9,000棟のうち約3分の1にあたる1万3,000棟において界壁がないなどの建築基準法違反。
補修完了率は6.5％、決算時に補修関連引当金が357億円計上されている。
≪赤字転落の理由≫
①調査補修費用の計上
②悪評などによる入居者の減少
③新築アパートの受注数が約80％減少
売上総利益の50％低下、損失引当金70億円計上、空室増加で約200億円、補修費用で約100億円の赤字見込み。
ただこの数字は繁忙期にかけて入居率が回復すると見込んだ上で数字であるため、入居率の回復が見込めなければさらに赤字が増えると思われる。
『レオパレスは倒産するのか？』
倒産するかどうかで重要なのが現金残高であるが現在約860億円あったものが約670億円まで減少した。
入居率は逆ザヤに陥る80％を割ってしまった、入居率が80％を割ると貸主へ払う借上げ賃料が入居者からもらう賃料を上回ってしまい家賃収入が赤字となる。現金が枯渇する前に補修工事を完了させられるかが鍵となる。
ただ、補修の完了率は6.5％、補修完了までどのぐらいの期間と費用がかかるのかは現時点で未知数であることを踏まえると現実味を帯びてきたといえる。
下記リンクは今回の記事にあたって参考にしたユーチューバーの方の動画です
●竹重隆太の株式投資チャンネル
https://www.youtube.com/watch?v=SGNytRFDhf0
●もふもふ不動産
https://www.youtube.com/watch?v=GXhVdw03HKc
