経営者の悩み

経営者として最も頭が痛いのは、「人」に関することです。

人がいなければ事業はできませんが、時には切りたく無い人間を切らなければなりません。
社員はかわいいものです。とてもかわいい。しかし状況によってはやめてもらわなければならないこともあります。

いろいろな物をはかりにかけて、自分を最後に持って行ければいいのでしょうが、人を救うなどという、大それたことを言えるような人間では自分はないのかもしれません。

でも力になってあげたいが自分の立場ではそれはできないし・・・・

悩みは尽きません。

とりとめない文章になってしまいましたがつまり悩んでいるのです。

ああ辛いなあ～。もっと心穏やかに生きていけないものだろうか？

いや～。忙しすぎてブログの存在を忘れていました・・・・

いや～。


おはずかしい。忙しすぎて・・・・

言い訳はやめましょう。実は上場寸前で、今期は上場を見合わせることにしました。


なぜって？こんな市場に上げても初値が期待できないからです。

４月からは新規事業もスタートします。ますます忙しくなるなあ～。


また徒然なるままにたま～に？更新していきますので・・・・


すみませんでした！

暑くてばてます

暑いですねえ～。暑くてばてます。しかしこんなに暑いと人の出入りもまばらで、あんまり暑さが続くとお客様の出もわるめなので、こちらから出向くのですが、あまりの暑さにくらくらします。もう年なんでしょうか・・・

先日３６歳になってしまいました。もう四捨五入で４０です、速いものです。

忙しくてなかなか更新できませんが、マイペースで更新していきます。

不動産の話

お久しぶりです。たまには業界話でもしようかと思いまして、最近の不動産動向について書き込みをしてみようかと思います。

最近は実は不動産はすでに不況傾向です。

不動産の価格には大きく分けて三つの算定方式があります。

①取引事例比較
②収益還元
③再調達原価

それぞれについて説明すると

①取引事例非核法

この物件の近くの実際の取引事例を探して、ここから徒歩五分くらいの場所で、道路の方向（東西南北とか角地）が同じくらいだから、同じくらいの値段で売れるだろうという算定方法。

たとえば３０坪の敷地があったとします。その土地を売ったり買ったりしたいときに周りで実際に売買になった価格を調べます。その方法としては新聞チラシを収集したり、不動産業者の物件ネットワークであるレインズやアットホームというサイトで検索したり、実際に現地周辺を調べて見たりといった方法をとります。

この方法で収集した実際の売買事例を道路の広さや住環境、道路のある方角によって修正をかけて適正な価格を算定するわけです。

バブルの時期に日本国中の不動産価格が上昇したのは、全ての土地をこの取引事例比較によって算定していたために、あっちが上がるとこっちが上がるという、言ってみればインフレスパイラルがおきたわけです。またバブルの時期は国民全体にお金が潤沢にありましたし、銀行も土地さえあればいくらでもお金を貸してくれましたから、１円も無い人でも銀行がお金を貸してくれたので、このインフレスパイラルに参加できたわけです。

バブルの崩壊というのはこのインフレスパイラルがついに天井に着き、また銀行も政府の総量規制という、不動産に対する融資の規制を受け、急に貸し出しを止めたからなのです。

こうなるとみんなは少しでも高いうちに売ろうと我先に不動産の売却を始めたわけですが、みんなが売りたいので買いたい人は少ないし、まっていればどんどん下がるわけですから、何も急いで買いたがる人もどんどんへっていったわけです。

資産価値が下がると借りられるお金が減る。→減ると使えるお金が減る。→企業の売り上げ・利益が減る→従業員の給料が減る→個人の消費が減る→企業の売り上げ・利益が減る→従業員の給料が減る→個人の消費が減る→・・・・・

の繰り返しでいわゆるデフレスパイラルが始まったわけです。

ではこの取引事例比較法は現在どのように用いられているのでしょうか？おもに郊外の住宅用地の販売価格算定に用いられています。つまり最終的にいくらで売れるのか？というのを算定するのに使われ、これは投資目的ではなく自分が住む家としての価格で決定されるわけです。

こうなると郊外の住宅地の価格を上げる方法はひとつしかありません。一般国民の所得を上げる。しかないのです。しかしご存知のように今は格差社会ですので、なかなか全員の底上げは難しい。するとわれわれビルダーは仕入れ土地価格を安く抑え、安く販売できるようにするわけです。

すると土地の価格は下がってくるわけで、これが都市部以外ではなかなか地価の上昇が起きない理由なのです。

②収益還元

では都心部においての土地価格の算定はどうしているのでしょうか？実は２～３年前までは不動産取引上の「都心部」とは概ね「山手通りの内側」といったところでした。
このあたりはバブル崩壊で地価が下落したのですが、よく収益還元で考えて見ると十分儲かるということに気がついた人がいて、どんどん買いだしたのです。

収益還元とはある土地があったとして、その土地に法規制一杯のビルを建てたとします。当然ビルですから上に伸ばせます。たとえば５階建てのビルならば一戸建てを建てるより倍以上の容積を持つ建物を建築できるということになります。

そのようにして立てたビルを売るのではなく「賃貸」として人に貸すのです。そうすると１部屋２０万の賃料就任の部屋が２０部屋あったとすると１ヶ月辺りの家賃収入は４００万です。一年では４００×１２で４８００万の家賃収入があるわけです。

さて建物を建てるわけですから建築費用が必要です。これは後に述べる原価法にて算定するわけですが、簡単にいえば見積もりを取って見るということです。仮に上記の建物を建てるのに２億円かかったとしましょう。

次に土地の価格を算定します。ここで登場するのがいわゆる「利回り」問い言葉です。たとえば銀行にお金を預けておくと１年に１度「利息」がつきます。これも「利回り」です。株式をかってその会社の業績がよければ年に１度「配当」がつきます。これも「利回り」です。

つまり自分の持っているお金を何かに投資してその見返りに受け取れるお金の割合を利回りというのです。

一般にリスクが大きければ大きいほどその見返りはよくなります。いわゆる「ハイリスクハイリターン」というやつです。逆にリスクが低ければ低いほど受け取れる見返りは少なくなります。「ローリスクローリターン」というやつです。

たとえば銀行にお金を預けるというのは銀行の経済活動に投資するのと同じことです。銀行はあなたが預けたお金を元に、どこかに投資して利回りを稼いでいるのです。この場合の「投資」とはどこかの企業へお金を融資することや国債を買うこと、外国の為替取引や株式市場での売買も含みます。

銀行の場合は基本的に預けた金額は保証されますし（企業は除く）基本的にいつでも出し入れができるわけですから、リスクは非常に低いといえます。だから金利は安いわけです。中でも定期預金が少しは金利が高いというのは、おろすのに多少の制約があるのでその分高くできるわけです。

逆に株式や外為、先物市場などは保障が無い代わりに当たればでかいという投資名わけです。

ところが先ほど述べたように、２～３年前までは下がりきった不動産価格から考えて見返りが大きく、リスクが低い状況にあったわけです。なので外国のファンドや日本の投資家たちがこぞって不動産の取得に走ったわけです。但しこれも「利回り」が言いということが基本です。

一般に不動産投資をするときに利回り「１０％」というのが目安になります。これがまあ不慮の経費がかかっても自分の持ち出しが無い再低線と考えられています。

先ほどの不動産の例で考えて見ましょう。年間の家賃収入が４８００万円です。これが１０％の利回りになる金額とはいくらでしょう。

単純に４８００万の利益が１０％になる投資金額は４８０００万円です。つまり４８０００万円までは投資しても１０％の利益が見込めるということになります。

ただここにも注意が必要です。この計算だと税金や諸経費は計算されていません。なので丸々４８００万儲かるわけではなくてそこから税金や経費が引かれるわけです。

この税金経費を引く前の利回りを「表面利回り」といい、税金や経費を引いたあとの利回りを「実質利回り」といいます。

通常利回りというとこの表面利回りをさします。

さて今回は話を単純化するために表面利回りで話を進めます。４８０００万円のうち、先ほど述べたように建物の建築資金が２００００万円かかるとすると４８０００円から２００００万円を引いた２８０００万円がこの土地の価格ということになります。

実際にはここから仲介手数料や不動産取得税などの各種経費がかかりますので２４０００万位で購入しておけば間違いないということになるのです。

収益還元で土地の価格を決定するときにはあまりほかの取引価格は参考になりません。なぜなら不動産はその立地や行政の規制によって立てられる建物の大きさに大きな違いが出るからです。道をひとつ挟んだだけで立てられる建物の大きさが倍違うなんてこともざらです。

参考にする価格は近隣の賃貸相場となるわけです。

③原価法
上の方でも述べましたが、最後に必要なのはその土地に価格原価の算定です。ここで言う原価とは土地の代金以外のものです。

つまり土地には売りに出されたときに様々な形状をしているわけです。たとえば古家が乗っていたり駐車場であったり工場であったりイロイロです。

その土地を明日から建築が可能なきれいな土地にするの必要な経費を積算してその原価を近隣相場や収益還元から導き出した土地価格から引く必要があるわけです。

たとえば古家のある場合は解体工事費用ですとか、工場跡地であれば地質調査や土壌汚染調査や土壌改良費用といった様々な経費がかかりますのでそれらを全て計上しておかないと後で持ち出しになるわけです。


つまり土地の価格を算定するときは上記の①か②を選びそれに③を組み合わせて決定するわけです。

そろそろ本題に戻ると最近の都心部でバブルが崩壊しつつあるというのはこの収益還元による賃料価格の下落が始まっているということです。つまりみんながビルをこぞって建てるので賃貸物件が増えすぎたわけです。そうすると当然需要と供給の関係で賃貸相場は下がってきます。

賃貸相場が下がるということは今までの家賃では貸せないということになり、一部屋２０万で貸せた物件が１５万でしか貸せなくなるということなのです。
１５万×２０部屋かける１２ヶ月で年間３６００万の賃料収入になると１０％回る土地建物価格は３６０００万。しかし建築コストは変わらないので３６０００万ひく２００００万で土地価格は１６０００万。ここから同額の経費４０００万を引くと１２０００万でしか買えなくなり２４０００万よりもなんと１２０００万円も買値が下がってしまうわけです。わずか一部屋あたりの家賃が５万円さがっただけでこんなにも価格に影響するというわけです。

いま賃貸の価格が下がらない、もしくは上がっているという地域は限られていて「山手線の内側」といわれています。それも下がらないのではなく上がっているところ、というと「東京ミットダウン」とか「新丸ビル」といった本当に特別な場所だけに限られるわけです。

同じ感覚で土地を買うと大変なことになるということです。

日本の経済もなかなか立ち直りませんね。

コムスン

昨日のニュースでコムスンの事業認可取り消しの話題がありました。コムスンの社長はセミナーでお会いしたことがあるのですが、若いですがエネルギッシュな方で自分の仕事に誇りを持ってがんばっていました。

もともと彼は有名なクラブ「ジュリアナ東京」や「ヴェルファーレ」を作った人で、新しいことに目利きのある人です。彼は夜も寝ないで働いて働いて今の会社を作り上げた人です。

しかし会社が巨大化するにつれ、彼の目が行き届かないことが多かったのだと思います。私の会社程度でも、３人で始めたころから１０人くらいまでは全員の動きが見えたのですが３０人を越えたころから統率が難しくなり、５０人を越えたころには会社の仕組みや決まりを作らないとどうにもならなくなってきました。

当然、コムスンも決まりや管理をしていたのでしょうが、あまりに速い企業の成長にそれが追いつかなかったのでしょう。

しかしさすがといいましょうか、グループ会社に業務を委託するということです。私もこのニュースを聞いたとき「俺だったら別会社を作って業務委譲だな」と思ったのですが、やはりこの手か。と思いました。

グッドウィルグループの中核をなす事業なので、この事業ができないとなると潰れろということになります。ことの成否はともかくとして、これしか手が無かったのも事実でしょう。

果たしてそのままうまくいくかどうか？といったところですが、ことの推移を見守ろうと思います。

しかし六本木ヒルズに会社を置くとろくなことがないようで・・・・やっぱり因縁のある土地なんでしょうか？うちは持っていくのやめよ～。（そこまでうまくいくかどうか？ですけど）

あつい！

今日事務所のエアコンが壊れました。よりによってこの暑い中に・・・

すぐ修理やさんを呼んだけれど、部品が無くて２～３日かかるとか・・・

私は暑がりなんできびいしいなあ。今年の夏も３年前の夏のように猛暑なんだろうか？暑い夏は嫌いではないが事務所があついのはいただけません。

まあ暑い日にオープンカー乗るのは最高に楽しいのですが。朝・昼・晩と季節の空気を感じられ、最高の気分です。

今年は時間がどれるかなあ。何とか時間を作って今年も伊東の海に行くぞ！

さぼってました・・・・

最近仕事が順調でついついブログを更新し忘れました。すんません。

しかしＩＰＯってのは大変ですねえ～。ありとあらゆることを「きちんと」決まりの中でやらねばならない。こまか～いことまで決まりが作られて自分がいままで勝手にできたことができなくなっていくのはうれしいような寂しいような・・・・

しかしこれも世の中の流れなのでしょう。ここはがんばって体制を整えるしかありません。業績を上げながら整備をするのは至難の業です。社員の残業も一切禁止！にしてみたら個人間の成績に大きな差が出てきました。

みな定時にかえったらいままで以上に成績を上げる者とがくんと成績を落とすものに真っ二つ！

これも格差社会なのでしょうか？この格差も是正する必要があるのでしょうか？？

交通事故！おかしくないか？日本の大人よ！

昨日、家の近くの交差点で左折しようとした自動車が中学生くらいの男の子が乗った自転車と接触していました。渋滞をよけようとしたセダンが左折をしようとしたところを男の子の自転車が直進しようとして巻き込んだ典型的な左折事故です。

驚いたのはその後のドライバーの対応。窓を開けて大丈夫？？とたずねるどころか、その男の子に対して「だめじゃないか！前をよく見て運転しろ！」と怒鳴りつけはじめたのです。

幸い男の子には見た目怪我は無く、自転車のタイヤが自動車の左前のドアにぶつかり、彼の体がミラーに接触したくらいなようで、男の子は何が起きているのかわからないといった顔で立ち尽くしていました。

見かねて私が近寄っていくと、車の運転手の年のころは５０後半から６０前半のいわゆる団塊の世代のおじさん。「車に傷がついたらどうしてくれるんだ？」とノタマワッテいます。

私はあまりに情けなくなり、「だめだよ。ちゃんと警察呼んで処理しなきゃ！」とおじさんに話しかけると「この子がまっすぐ来たのが悪いのだから！」と支離滅裂なことを言い出す始末です。

「あんたいい年してなに言ってんだ！自転車と車の接触事故なら被害者は自転車にきまってんだよ！一言「だいじょうぶ？」と気遣うことも無くごまかそうとするんじゃない！あんた大人だろう！」と一喝するとつべこべ言い出すのでもう一回一喝！

「ここにいる全員に聞いてみろ！大の大人が子供に車ぶつけといて屁理屈いって逃げるのか？俺とあんたのどちらが正しいことを言っているんだ？？えらそうなことを言うな！自分のしたことの責任を取れ！」

するとおじさんは「まあ警察呼んでもいいんだどよ。」とまだ言っているので「いいんだけどよ！じゃないだろ？呼ぶのが当たり前！」といって警察に電話させました。

警察官が到着するまでの間も、自分の保険会社に電話をしているのですが、男の子に聞くことも無く「子供には怪我無いんですよ」を繰り返し、やがて到着した警官にも「怪我はない。」を繰り返す始末。さすがに警察官も呆れ顔で「本人に聞きますから」とおじさんを制していました。

結局事故処理が終わり、お互いの連絡先を交換したのは事故から１時間後。最後におじさんが「ゴールド免許なくなるんですかねえ。」と一言。

結局自分の免許の心配をするばかりで男の子にわびの一言もありませんでした。


格差格差と騒ぐけれど、本来きちんとした対応をすべき大人があのようでは、格差の原因は自己責任などという理屈は夢物語なのかもしれません。しかしわれわれ大人が、自分のしたことの責任を自分がとるという当たり前のことができない大人。

このような大人に育てられた子供たちがまともな大人になり、この厳しい競争社会を乗り切れるものだろうか？

しかしそれでも競争社会ではあるべきだと思うのは私だけだろうか？

入社式

先日わが社でも入社式を行いました。新卒５名を迎えての入社式で、期待と不安の入り混じった彼らの顔を見ていると、自分が新人のころのことを思い出します。

社会人になるということは、本当の意味での大人の一歩であると考えています。社会人になったことをいかに早く認識し、学生時代の考え方や甘さをして去ることができるか？がまず一番最初の勝負どころだと感じています。

学生と社会人の最大の違いは、自分が「責任」を持って行動ができるか？ということが最大の点だと思うのです。「責任」とは自分に与えられた職責を全うするのはもちろんのこと、周りの人間にも迷惑をかけないで自分の欲求や自由を後回しにすることです。

何かをしたくないときに「～だからできない」というのは５歳の子供でもできますが、「～すればできる」と考えるのは大人でもできない人が多いのも事実です。他人のせいにする前に自分の行動を見直して果たして社会の一員として「責任」を果たしているかどうかを、改めて確認するいい機会であると思います。

新入社員の皆さん。競争の第一歩は一番早く「覚悟」を決めた人間が一歩先んじますよ！がんばってください！

統一地方選と掲示板で思うこと

お久しぶりです。上海のあとは決算のため目の回るような忙しさで更新どころではありませんでしたが、何とか今期も目標を達成しました。あ～よかった。

もひとつよかったことは、全国の建築ランキングをある雑誌がやったんですが、そのなかの一部門において全国１位！をとることができたのです！！

まあこれは自分もその雑誌を読んでいて気がついたくらいで、取材もこなかったんですが、結構権威のある雑誌なんでうれしかったです。この４年の苦労が少し報われた気分です。

本当であれば記事でも上げたいのですが、上場準備の会社があまり情報を勝手に公開すると、最悪インサイダーにも取られかねませんし、ＩＰＯで情報公開というのが基本ですので公開後にすべて出させていただきます。

さて、さいきんある自動車関係の掲示板に書き込みをするのですが、その掲示板ではものすごい叩きが行われています。まともな書き込みをするとすぐに汚い言葉でののしられまくるのです。

まあ掲示板の特性上、そのようなこともあるのでしょうが、その悪意の書き込みの裏に、世の中の鬱憤を見るようなきがします。

ここのところ統一地方選で格差の問題が取り上げられていますが、格差の是正とは、国家や社会が努力しないものを助けることではないと思っています。

適当に生活していくことができなくなった世の中では、常に自己研鑽をし、自分の望むことは自分の力で手に入れなければならないのです。

しかしなんら努力をしないでその結果自分が下層に落ちていったからといってそれを国や社会のせいにするのは大間違いです。その意味では「再チャレンジ」制度も悪くはないと思っています。

そしてこのページに何度も書き込みましたが、努力とは１日や２日がんばることでは無く少なくとも石の上に３年座って、自分の欲や甘えを我慢してひとつのことに打ち込むことです。これでやっと基礎ができて、５年がんばってやっとその道のプロになる訳です。そして人よりさらに先を目指すなら１０年までがんばってやっと自分で会社を経営する能力の基礎がつくと思うのです。

ほかの人より先に行くのであれば、当然人と違う行動をしなければなりません。当たり前です。なにより自分で一歩踏み出し、苦悩や苦難に耐える精神力を付けることです。

やっぱり徴兵制が無いのが悪いのかなあ・・・・なんて・・・・

最高速

日本もはやくしろって感じでしょう。

リニア

リニアモーターカーに乗りました。はやいっす！

上海２号

旧正月最後の日なのでにぎやかです。

上海

久々に上海です。

梅の花

道端に梅林を見付けました。春は近いですね。明日から海外出張です。