賃借権Ⅱ（賃貸借と第三者）２回連続誤答箇所（要注意！）

おはようございます。

必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本　徹です。

　本日の第一課題が終えました。賃借権Ⅱ（賃貸借と第三者）２周目の学習です。

　第１周と第２周何れも間違えた択一肢問が２問ありました。

　１．「民法605条第1項の不動産賃貸借の対抗要件」と「借地借家法第10条第1項の借地の対抗要件」が、頭の中の認知に至っていないことが原因です。

　それぞれの条文は、以下のとおりです。

　民法605条第1項：不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

　借地借家法第10条第1項：借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

　さて、民法に対し、借地借家法は、特別法なので借地借家法第10条第1項が該当する場合はこちらが優先されます。

　要注意：借地借家法第10条第1項が適用される場合には、土地の借地人が、第三者が抵当権等担保物権を借地にしている第三者が設定する前に賃借している必要があります。担保物権設定後の場合、不動産の賃貸借の登記がないと第三者に対抗ができません。

２．不動産の賃借人の転貸借に関連して、用益物権の永小作人の土地の賃借と地上権者の目的物の賃借の比較です。

　要注意：不動産の賃借人の転貸借は賃借人（所有者）の承諾が必要になります（ここは認知済み）。永小作人の土地の賃借と地上権者の目的物の賃借ですが、こちらは何れも所有者の承諾なしで賃借できます。前者は、債権で、後者は物権（用益物権）なので、他人の物を使用収益することが目的ですので、所有者の許諾なく賃貸ができます。