不動産登記法③

おはようございます。

必ず行政書士と司法書士事務所を開設する千葉県茂原市茂原市在住の山本　徹です。

昨日は、不動産登記法③の学習をしました。その内容は以下の２つです。

１．マンション等の「区分建物の所有権保存登記（  区分建物の所有権保存登記（74 条 2 項））」

　・一般的にマンションは、分譲で購入します。従ってデベロッパーから購入することになります。

　・74条2項では、表題部の所有者から、直接建物を取得した場合に限り、建物の保存登記することが認められています。直接取得出ない場合、保存登記が出来ず、それに従った登記をしていくことになります。　

　(1)敷地権付き区分建物と敷地権のなし区分建物での申請の相違や登記申請の可否の条件

　　①敷地権付き区分建物とは、建物の敷地の持分を有している場合になります。この場合、建物と敷地権を所有権保存登記ができます。但し、添付情報には、敷地権と専有部分の移転の登記の実質も有するので、登記原因証明情報の提供が必要になります。登記原因証明情報には、建物と敷地権である土地の権利とについて同一の処分がされたことが表示されていなければならず、この場合の登記原因証明情報は、区分建物の所有権の移転と敷地権の移転という2つの内容を有し、その双方の権利が同一の原因によって移転したことを証する必要があるためです。あとは、単独申請になるため、敷地権の真正を担保するため、表題所有者の承諾証明書が必要になります。その他は、権利者の住所証明情報と委任状、根拠法令を記載することになります。

　ちなみに、登録免許税率は、建物はの保存登記のため、1000分4、敷地権は移転になるので、敷地の持分の価額に1000分の20になります。課税価格も登録免許税も建物と敷地権両方の個別記載が、又、登録免許税はそれらの合計額の記載も必要です。

　なお、敷地権は地上権又は賃借権に基づくことも可能です。この場合、敷地権の登録免許税率は、1000分の10です。

　②敷地権なし敷地権のなし区分建物は、登記原因がないため、登記原因証明書は不要です。但し、所有権取得証明書が必要になります。理由は、転得者名義で所有権保存登記をした場合、表題部所有者が所有権保存登記をすることはできなくなるため、不利益を受ける表題部所有者が作成した証明書を添付させて、本当にその申請人が登記申請適格を有するかを確認し、登記の申請を担保しようとするものです。その他は、権利者の住所証明情報と委任状、根拠法令を記載することになります。

　登録免許税率は、当然、建物はの保存登記のため、1000分4になります。

２． 所有権移転の登記（特定承継）の売買

　前回の第１回目の講義の所有権移転をベースに、「共有者の１人からの持分の取得」、 「一の申請情報による 2 人以上の共有持分の移転の登記」、「一括申請ができない場合」、「相続の場合」、「権利消滅の定めがある場合」を学習しました。「一括申請ができない場合」、「相続の場合」、「権利消滅の定めがある場合」については、講義についていけず、理解不十分な状況です。

　不動産登記法、かなりしっかり覚えていかないと苦手科目になりそうなので、要注意です。