先週、ある会社主催のフィリピン不動産視察に参加された主婦の方から連絡があり、実際にマニラでお会いしてお話しを伺ったところ、当サイトで言ってることがそのまんま説明されたとお話がありました。
最近はこの様な現地まで来たのでお会いしたいというお声が良くかかるようになりました。とてもうれしいですね！(^^♪
参加者のほとんどが男性で不動産関係の仕事をしている方が多く、この方以外はかなり専門的知識がありそうな方ばかりだったそうですが、業者の「年利8～10%の家賃収入が取れますよ～♪」という説明には、みんな腑に落ちないようで、購入した方はいなかったのではないか。そのようにお話しされていました。
フィリピン不動産投資で検索すれば、最近は必ず当サイトがトップページに来ますので、発信情報を目にする方も増えてきたんだと思いますが、不動産の専門家が聞けば、私のような素人が論ずるよりすぐに嘘は見破られてしまうでしょうね。
因みにこちらです⇒フィリピン不動産投資はチャンスだ！と思っている方へ
主婦の方からは、サイトを読んでいたことで買わずに済んだと大変感謝されました。そして、地元の人にも有名なレストランやライブハウス、ショッピングモールを堪能されて、フィリピンを大変気に入ってもらえました。
これで善良な日本人投資家がフィリピンを嫌いにならずに済んだと嬉しく思っています。
日本人を食い物にするビジネスマンは、今日もどこかで誰も買わない高額物件を売り込んでいるのでしょうか。是非、正しい知識が浸透して欲しいものです。
フィリピン不動産の今後が見える
今月マニラに戻り、本格的な中古コンド物件の選定を行なっていますが、ちょっと気になる動向を感じています。それは…
高い中古価格が徐々に下がってきている実際に売主と交渉すると驚く値引きが通る場合がある買手は非常にシビアで、しつこく値引きを迫るがなかなか買わない広くて高額の物件は外国人も買わなくなった賃貸付けが難しくなり、かなり安くしないと空家続出部屋は家具、家電付で豪華なホテル仕様にしないと借手がない
これは、昨年から方々で情報収集してきて、ここ最近強く肌で感じる現場の状況です。
実は先日、マニラの賃貸大家をやってる不動産のプロとお話しした際にも、
家具や内装はフル装備できれいな1BRが、駐車場付で安く出しても空き家のまま。物件自体は安く仕入れたので良かったが、今後はもっと値崩れしてくるかも知れないから、購入は控えていく
と言っていました。これってどういうことでしょうか？
フィリピンの不動産市場は、買手市場に移行しているものの、買手の目的である賃貸付けが難しい状況になって来ている。つまり不動産市場は低迷期を迎えているということではないでしょうか。
ご存じのとおりフィリピンは、カッコいい発表だけは無計画ですぐに行ないますが、実際の計画実行は必ず予定通りには進まない国。2009年、国策として世界に向け打ち出されたエンターテイメントシティ計画も、4年後の完成予定は一体いつになることやら。だから、その周りに速攻建設されたコンドミニアムは、既にゴーストビル化している始末。
もしも今後、世界から注目されるような人が集まる街作りが実現できなければ、実質の市場価値が上がる可能性はなく、現在のようにデべと銀行が組んで価格を釣り上げていけば、必ずバブル崩壊を迎えるに違いありません。
こんな状況の中、オメデタイ購入筆頭者が日本人なのです。
まさに「売れ残りは日本人に売れ」が実行されており、毎月多くのカモさんが「羽田から直行で行けて便利～♪」なんてはしゃぎながら、マカティの街を見てコンドを買わされているのです。
果たして今後、マニラの妥当な物件価格ってどれくらいまでを想定するべきなんでしょう。
”フィリピンのコンドミニアム”妥当な価格とは
マニラの生活で必要なのはモノの価値観で、同様のモノが日本とどれくらい価格差があるかは重要な要素です。もちろん貧富の差が大きな新興国では、先進国には普通にあるものが、ぜいたく品ですごく高い場合がありますが、私は概ね3倍という数値を目安にしています。
こっちで普通にローカルランチの価格が100円～300円くらい。日本で300円～900円くらいで昼食と言えば合いそうですね。
家賃で言えば、東京都心の駅近でマンション型ワンルームは10万円前後。マニラでも3万円前後します。そう考えれば、
東京都心の新築マンションはいくらくらいなのか。
その3分の一の価格と比較したらどうなのか。
今後、その価格が大きく跳ね上がるネタがあるのか。
あなたが買うその物件の完成は一体いつなのか。
こう考えるとだんだん分かってくるのではないでしょうか。間違ってもフィリピンの価格が東京価格と同等になるようであれば、おかしいと気付かなくてはいけませんね…。
まあ、日本人がたくさん騙されても、フィリピンの業者が儲かるなら私は別に構わないんですけどね。(^^;)
許せないのは、マニラに来たこともない人がマニラの不動産を買おうなどと言う無謀なことをして、当り前に儲からない責任を「フィリピンで騙された！」と言われるのがムカつくだけなのです。
中古市場ってこんな感じです。⇒https://sites.google.com/site/maruhifudousan/
コンドミニアム転売時の経費を知ってるか
フィリピンコンドミニアムを「投資目的」で購入する方で、利益確定する転売時の諸経費がどれくらいかかるのか知っている人は稀です。
この時点で何が投資だ！と思うのですが、フィリピンの悪口を言われないためにも情報提供しておきましょう。こんな当たり前のことを教えてくれる販売業者は皆無です。
なぜって、あなたが買えば業者は儲け確定で、あなたの所有物を転売する時にどうなろうと、業者には関係ないからです。
さて、売主が支払うべき大きな費用にキャピタルゲイン税(CGTax)があります。これは、売値または評価額の高い方に６％かかります。注意すべき点は売却損であっても支払わなくてはならず、高い方の価格に掛かってきます。
この評価額は、この国はかなりいい加減で、政府が公表しているデータは既に１０年以上も更新されていないところもあるので、素人では現状が分かり辛いのですが、今回中古物件を見積もっていた際に面白いことに気付いたので公開したいと思います。
６％という税金を安くしたいので、実際の売値を安く申告して二重の領収書を作って取引するのはよくある事ですが、評価額より低く申告しても税金は安くなりません。(当り前です)
そしてこの評価額は、おおざっぱに「〇〇通り辺りのコンドは平米４万ペソだよ♪」という感じで決まってきます。
ある湾岸エリアの物件では、現在平米62,000ペソくらいなのですが、これはスタジオ～1BRくらいの広さだということで、大きなトップフロアーなどになりますと、平米12万ペソ以上になるそうでぶったまげてしまいました！同じビルなのに間取りの差でそんなに違うって…。言っときますが中古物件ですからね。
明らかに、お金持ちから取れるだけ取るというフィリピンらしい政策が丸見えですが、これだと高級コンドの大きな部屋になると200平米ほどありますから、評価額は5000万円以上！CGTaxは約300万円！恐ろしいことになってしまいます…。
しつこいようですが、中古で築年数にあまり関係なく、売却損であっても減額はありません。
さらに、日本人がたくさん買わされているマカティの物件などは、ビルごとにきちんと評価が決まっていて、その額はハンパなく高いそうです！まさに「マカティ＝お金持ちでしょ」って足元見てるわけですね。
転売で儲かると思った方はこんな経費の事知ってるんですかね。
そしてフィリピンでは、この様な不動産売買に掛かる税金は前払い制で、納税証明書がないと移転登記できませんから、日本みたいに代金払って名義変えて、来年の確定申告でなんてのんきな話にはならないのです。
特に注意しないといけないのは、固定資産税や管理費の滞納物件で、投売り価格を提示されても、税金や諸経費全部を買主が払うという契約になっていたら(普通にありますよ)採算合わない買物になる可能性もあります。
また、移転登記ができない問題物件もあり、それをごまかして売ろうとする悪徳業者もいたり、訳アリ物件は数知れず、この辺りが中古物件の購入の難しいところですね。
海外不動産投資では、この様な現地の状況をしっかり把握する必要があり、業者の言いなりで購入するほどアホなカモはいないという事を知っておきましょう。
それから重要な点をもう一つ。
購入する物件の管理費がいくらするのか事前にチェックしておかないと大変なことになりますよ。ある外国人デザイナーとコラボして有名になった物件は、現在販売時の半値で出しても買手がなく、空室率は95％！
その原因は、相場の3倍にもなる管理費の高さ。業者はタダでもいらないと言って取り合ってくれないんだそうです。
買ったはいいが、引渡と同時に毎月管理費がかさみ、売るにも持つにも地獄を見るというのがカス物件のなれの果てでございます。
そんなものを買っても、決してフィリピンが悪いと言わないで下さいね。不動産のトラブルは買ったあなたが悪いのです。
この様な投資に関する時事ネタは、Facebookページの方でリアルタイムに発信しております。特にフィリピン不動産投資に関しては、今後大勢の「騙された！」という日本人が、フィリピンバッシングしそうなため、現場からの情報をいつも発信していますので、是非多くの方にシェアしていただきたいと思います。
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