柏市西原５丁目新築分譲住宅全１５棟 L号棟

こんにちは。スマイル・リンク株式会社柏店の阿部でございます。
２０１７年１月１３日現在、当店ではハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟の現地販売会を
毎週土日祝祭日の１０時～１６時に開催していますので、
柏市西原の新築物件について少し詳しく解説させていただきました。

柏市西原の不動産に以外の不動産を探している方にも
参考にしていただけそうな内容にしたつもりですので
ご一読いただければ幸いです！

【柏市西原新築戸建】Heartful-Town 柏市西原５丁目全１５棟　L号棟
～玄関に人気の土間収納！駐車スペース３台可能です！～

＜人気のポイント＞

☆玄関に土間収納があってとても便利です

☆駐車スペース３台分あります。

☆リビングを通り抜けてキッチンの横を通って２階に通じる階段に至ります。
　お子さんが帰宅後に２階の自室に直行しない間取りとして好む方もいらっしゃいます。
　反対に、１階の暖房で暖めた空気が階段から２階に行ってしまうと懸念される方もいらっしゃいますが、
　実際にそういう要素はあるものと思います。
　このような間取りの物件にお住まいの方は階段のところにアコーディオンカーテンやカーテン、
　暖簾をつけているケースが間々見られます。

＜確認していただきたいポイント＞

☆分譲地の奥に位置するため道路沿いの物件に比べると１階の日照はイマイチです。
　時間帯を変えながら何度か現地をご確認ください。２階の日当たりは申し分なく、
　冬場でも晴天であれば日中はエアコンが要りません。

＜物件図面に書いてある【物件概要】の読み方＞

皆様は不動産業者から受け取る図面の中に書いてある文章をしっかりとお読みになってい
ますか？
紙一枚のため、ありがた味が感じられませんが、結構大事なことが書いてあります。

たとえば、「マンション建設反対！」とか「道路拡張反対！」とか書いてある看板をご覧に
なったことがあるかと思いますが、実はそういう事態というのは、不動産を購入する段階で
あらかた予見できることですし、場合によっては不動産購入時には既に決定事項である（特
に道路のような建設に時間がかかる公共財は相当に昔から決まっています）ことが多く、
もしそうであれば、そのようなことは図面に書いてあることが普通です。

では、柏市西原５丁目の物件図面に記載されている【物件概要】について見て行きましょう。

【物件概要】
●所在地／千葉県柏市西原５丁目８９番３他
⇒土地や建物には謄本（全部事項証明書）というものがありますが、そこで示されているものです。
　「住所」と同じであるケースがほとんどですが、柏市西原は「住居表示実施地区」となり、
　謄本の所在地とは別に市役所が「住居表示」いわゆる住所を定めて発行する区域のため、所在地と住所が異なります。
　ただ、謄本の所在地が住所となる場合と改めて住居表示が定められる場合とどちらが良いのか、
　と言うとどちらでも同じです。だから、あまり気になさらないでください。
　気をつけなくてはならないのは、お引渡し前に住民票を異動させる際に「所在地」ではなく
　「住居表示」の方に異動させるということくらいです。
　そのあたりの手続きは私たちの方で確認してお伝えしてまいります。

●交通／東武アーバンパークライン「江戸川台駅」徒歩１３分。
⇒実際は女性の足では徒歩１５分くらいでしょうか。
　不動産の徒歩表示は８０メートルを１分で計算するというルールで表示しているので、
　信号にかかったり、少しゆっくり歩いたりすると表示の時間をオーバーしてしまいます。
　ちなみに、同じ東武野田線の初石駅までも徒歩１３分～１５分くらいです。

●都市計画／市街化区域
　⇒住宅他の建物が建築できるのは原則として市街化区域に指定されている範囲内です。
　ハートフルタウン柏市西原５丁目は市街化区域ですから安心です。上下水道、都市ガス等
　ライフラインは完備されていますし、将来的に建物の建替えは自由です。
ちなみに、
　東武野田線の初石駅、江戸川台駅から徒歩１５分くらいの場所でも市街化区域ではなく
　「市街化調整区域」に分類される地域もあります。具体的な地名を挙げると「流山市駒木」
　とか「流山市平方」等の一部です。これらの地域にも住宅が建っていますが、将来建て
　替えをするときには都市計画法の許可を得なくてはなりません（要費用）。
　また、上水道や下水道が来ていない地域もあります。そのため、地価が安く、同じ予算な
　らばより広い土地を求めることができるという点はメリットです。

●用途地域／第一種低層住居専用地域
　⇒第一種低層住居専用地域とは「概ね２階建程度までの低層住宅にとって快適な住環境
　を維持するために定められている」地域です。
　そのため、柏市西原５丁目の物件の隣にいきなり高層マンションが建築されてしまうよ
　うなことは無いのでご安心ください。もちろん、工場、商業・娯楽施設も建築されません。

　なお、第一種低層住居専用地域と似たものに「第一種住居地域」というものがありますが、
　こちらの表示がある場合には３階建て以上のマンションが建築される可能性があるので、
　少し用心が必要です。柏市西原５丁目の物件には直接関係無いので、これ以上の詳しい話
　は割愛します。

●地目／宅地
　⇒住宅地の地目は基本的に宅地とされていますが、地目が何であれ実態が大切です。仮に
　表示が地目ではなく「山林」であったとしても何も変わりません。ただ、住宅ローンを
　利用する際に銀行から「地目を宅地に変更する手続きをしてください。」と条件を付けら
　れることがあります。せいぜい、その程度のことです。

　なお、ハートフルタウン柏市西原５丁目が建築されている土地は道路際が駐車場として
　利用されていて、土地の奥の方は小さな林のようになっていました。地盤は安定している
　と考えていただいて問題ないものと思います。もちろん、建物を建築する際に地盤調査は
　実施済みです。

●土地権利／所有権
　⇒千葉県柏市、流山市では多くの場合マイホームの敷地は「所有権」ですね。都内や
　古くからの寺社町等に行くと意外と「借地」が多く見られます。
　所有権の良いところは借地と異なり契約の更新のような面倒が無いことです。その反面、
　固定資産税・都市計画税を毎年市町村に納付しなくてはなりません。
　※「不動産取得税」という不動産購入時に課税される県税は新築分譲住宅の場合は非課税
　となるケースがほとんどで、ハートフルタウン柏市西原５丁目も課税されません。

　ハートフルタウン柏市西原５丁目の場合、号棟によって土地の広さに１０坪以上の違いが有りますが、
　固定資産税は大して変わらないと思います。おそらく全棟、新築当初は年間１０万円弱でしょう。
　今は住宅ローン減税がありますので、住宅ローンを組んで新築戸建を購入される方は
　年末調整の際に住宅ローン残高の１％を上限として所得税、住民税の一部が還付されますから、
　多くの方がその還付金で固定資産税は払えるのではないでしょうか。

　余談ですが、第一種低層住居専用地域にある木造住宅の固定資産税は相対的に安いです。
　しかし、駅前のマンションの固定資産税はビックリするほど高いことがあります。
　理由の１つは先に説明した「用途地域」です。電車の駅周辺は用途地域が「商業地域」
　「近隣商業地域」に指定されているケースが多く、これらの地域では固定資産税が高いのです。
　たまに、物件を見にこられる方で固定資産税のことをとても心配している方が居ますが、
　もしかしたら、そのようなマンションの事例を聞いて心配されているのかもしれません。
　もしくは居住用の不動産以外にたくさんの不動産を所有している地主さんのお話とか。
　しかし、一定の規模以内に収まっていれば第一種低層住居専用地域の木造住宅の固定資産税は最も安い部類ですから、
　心配されるには及びません。アパートの更新料や借家人賠償保険料を支払うのと変わりませんよ。

それから、話の脱線ついでにもう１つ。

　皆様が新築分譲住宅を購入して住み始めてから１ヶ月くらいすると
　市の職員が建物の固定資産評価のために訪問してきます。
　そのときに２階のベランダに屋根をつけていると固定資産税評価が高くなってしまうことがあります。
　ハートフルタウン柏市西原の場合は２階バルコニーの屋根（あると突然の雨のときなど便利です！）はオプションになるので、
　設置する場合には少し時期を考えてみるのもアリかもしれませんね。

●建蔽率と容積率／６０％と１５０％
⇒建蔽率（けんぺいりつ）とは建築予定地の土地の広さに対して建築できる主に１階床面積の広さのことです。
　例えば、L号棟の土地は１４３．６８㎡（約４３．４６坪）ですので、
　建蔽率６０％ですから１４３．６８㎡の６０％、つまり１階床面積は８６．０７㎡以内に収めなくてはなりません。
　L号棟の１階床面積は５０㎡ちょっとですから余裕で収まっています。

　もう１つの容積率は土地の広さに対して建築可能な「延べ床面積」の話になります。
　容積率１５０％ということは土地の広さの１．５倍の延べ床面積の建物を建築しても良いということになりますから、
　L号棟の１４３．６８㎡の土地であれば２２０．０２㎡の延べ床面積の建物を建築しても良いということになります。
　L号棟の延べ床面積は１０２．６７㎡ですから、容積率も余裕で収まっています。
　もしオーバーしていたら違反建築物のため住宅ローンが利用できなくなってしまいます。

　ちなみに、３階建て以上のマンションを建築するためには少なくとも建蔽率６０％　、
　容積率２００％程度は必要になりますから、
　この点から、ハートフルタウン柏市西原５丁目の周囲に高層マンションは建築できないことがわかります。
　
　「建蔽率、容積率をオーバーしている物件なんてあるの！？」

　と思われる方も居るかもしれませんが、中古住宅の取引をしていると見かけることがあります。
　それほど珍しい事例ではありません。
　私が最近見た中では「注文住宅で建築するときに建築確認手続きのときには規定内で申請していたのに、
　途中で１階に物置を付けたくなり設計変更して建蔽率違反の物件を完成させてしまったケース」とか、
　「増築したことによって建蔽率又は容積率オーバーになってしまったケース」等がありました。

　しかし、最近の新築分譲住宅は建物建築前の「建築確認」に始まり、建築途中での「中間検査」、
　建物完成時の「完了検査」というように外部の検査機関の検査を受けていますので、
　上述のような心配は有りません。
　マイホームの購入時に、各種検査の証明書を分譲主が交付してくれますのでご安心ください。

●防火指定／指定無し
⇒防火指定とは主に商業施設や住宅密集地のように
　火事が発生した場合に甚大な被害を及ぼしかねない地域に対して、
　建物の構造他に特に耐火性が高い工法や建材を採用するように指示するものです。
　そのため、イメージとしては電車の駅周辺の商業地等に限定して指定されることが多く、
　一般の住宅地で防火指定がされることはほとんどありません。
　参考までに申し上げると、東京都千代田区、中央区等はほとんど全域が防火地域に指定されています。

　この規制については住宅建築用地を探している方の場合は注意する必要が有ります
（希望するタイプの住宅が建築できないケースが有ります）が、
　今回のように新築分譲住宅の購入を検討される場合にはそれほど重要な問題ではありません。

●その他地域、地区／指定無し
⇒指定無しなので大丈夫です。
　江戸川台周辺では「地区計画」と呼ばれる住民間の申し合わせがある地域もあり、
　そのような地域では住宅用地の広さに対して規制を加えたり、
　建物の形状、門や塀についても規約があったり、
　その規約等に従って建物建築をしなければならないという地域もあります。

●建物構造／木造サイディング貼ルーフィング葺２階建（IDS工法）
⇒ハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟はすべて主要構造が木造であり、
　外壁はサイディングで施工されています。
　サイディングとは板状の建材で軽量かつ加工しやすく燃えにくい上に安価な素材として
　近年の木造住宅の外壁材の主流となっています。
　一昔前は「モルタル」という塗る素材が一般的でしたね。
　次いでルーフィング葺とありますが、「ルーフィング」とは
　屋根の表面に見える屋根材の下に敷いている防水シートのことを意味します。
　屋根材（スレート材）自体も屋根を守りますが、
　その下にルーフィングシートを貼ることによって雨の浸入を防ぎます。
　そして「IDS工法」と記載されていますが、
　これはハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟の建築主、株式会社飯田産業の独自工法の名称です。
　簡単にご説明させていただくと従来の木造軸組み工法という建築工法と
　壁や床を構成する「パネル」を利用したパネル工法を融合した工法です。
　木造軸組み工法が持つ設計の自由度の高さとパネル工法が持つ耐震性の高さの“良いとこ取り”をした工法だとご理解ください。
　この工法により住宅性能表示制度において
　耐震性の高さを示す「耐震等級３」という最高等級を取得している工法です。
　これによって所有者が地震保険に加入する場合にも保険料が大幅に割引されます。

●接道状況／法４２条１項１号道路
⇒不動産の価値を決める上で最重要な要素は何かと言われれば、
　それは道路だと思います。道路に問題がありますと、最悪の場合、建物建築が許可されないこともあります。
　そうなると不動産の価値がものすごく低下してしまいます。
　もちろん、ハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟については全く問題ありません。
　「法４２条」の法とは建築基準法のことで、
　建築基準法４２条１項１号道路とは何も法的に問題が無い国や地方自治体が所有・管理する道路だからです。

　もし、あなたが他に検討している物件で
　法４２条１項１号以外の道路に接している物件がありましたら
　お気軽に当社までご相談ください。ちょっと調べれば問題の有無くらいわかりますので、
　確認してご回答いたします。もちろんご相談は無料ですし、
　「調べてやったのだからうちで買え！」等と言う気はありませんのでご安心ください
　（でも、どうせ買うならうちを使ってくれると嬉しいです）。

●設備／東京電力、公営水道、都市ガス、本下水
⇒ライフラインも全て問題ありませんね。
　中古住宅の場合は物件によっては「公営水道」であっても水量が細い
（誰かが風呂に入っているとキッチンの水量が足りなくなってしまう等ということが生じる）ケースがあります。
　これも調べればすぐわかることですが、最近の新築分譲住宅はそのようなことはありませんし、
　ハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟も全棟問題ありません。
　これは現地でご確認いただくこともできますので、ご興味有りましたらお尋ねください。

　以上です。ハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟の場合は当てはまりませんが、物件の
　図面によっては最後に「●その他／告知事項有り」「●その他／瑕疵担保免責」等と小さく
　記載されているケースがあります。

　前者は物件内で事件、事故、火災等の心理的に嫌な事態
　が発生した物件で使われる表示で、後者は何らかの理由で売主は物件の状態について一切
　責任を負わないという場合に使われる表示です。

　不動産の仕事をしていると、「事故物件じゃありませんか？」と心配して聞かれる方が居ますが、
　売買の場合は事故を隠して売る不動産業者は最近ほとんど居ないと思います（きちんと免許を取って
　営業している不動産業者に限ります）。
　ただ、気になるのであれば念のため尋ねてみることも無駄ではないですね。
　はっきりと「ありません」と回答した以上は不動産会社の責任が明確になるからです。

　本日、２０１７年１月１３日（金）（うわっ！１３日の金曜日だ！）ですが、
　ハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟の現場が完売するまで、
　当社は毎週土日、祝祭日は１０時～１６時まで現地で販売会を開催しています。

　不動産に関心をお持ちでしたら是非現地にぶらっといらしてください。
　ハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟はどこの不動産会社でも販売できる仕組みで流通していますが、
　私たちはどこの不動産会社よりも長く現地に待機しているので物件のこと、
　周辺のことをよく理解している自信が有ります。

　そのため、一般的な不動産としてのご説明から実際的な実地のご説明まで、
　お客様に全て説明することができますので、お客様が安心して買うのか買わないのかの判断をしていただくための
　情報をご提供させていただくことをお約束します。

　それから、当店ではハートフルタウン柏市に西原５丁目全１５棟を購入されるお客様から
　「不動産仲介手数料」をいただきません。
　他の不動産業さん経由で購入する場合には

　物件価格×３％＋６万円＋消費税＝不動産仲介手数料

　が諸経費として発生しますので、金額にして７０～９０万円の負担となってしまいます。
　ぜひ、当社をご利用いただいて、安心して経費も節約できるマイホーム購入をなさってくだ
　さい。ご来場お待ちしています。

＜ハートフルタウン柏市西原５丁目全１５棟＞

住所）千葉県柏市西原５丁目７番１１

＜連絡先＞

※平日のご案内、ご内見もお気軽にご連絡ください！

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柏市あけぼの1丁目4番16号
ＴＥＬ　０４－７１９０－５４３４
担当：阿部（あべ）
URL http://www.sl-kashiwa.jp/
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