こんにちは。
スマイル・リンク柏店の川邉です。
現在弊社で一般のお客様から売却依頼を受けた中古住宅の調査をしていましたら
その中古住宅を新築した大手メーカーの建築確認申請書類に誤りが有り、
道路ではない道路（これを「通路」と呼びます）を建築基準法上の道路として
申請して受理されていたことが判りました。
さらに、その後この物件を中古住宅として仲介した大手仲介業者もその資料を
鵜呑みにして現在の所有者に誤った説明をしていたことも判りました。
幸いにこの物件は土地の形状から他の道路に接点が在るため
大きな問題に発展せずに済みましたが、一歩間違えば大変なことになってしまいます。
不動産の価値や使い勝手に大きな影響を及ぼすポイントの１つが道路です。
最悪の場合、道路に問題が在ると建物の建築や建替えが許可されませんし、
通行権その他で近隣ともめてしまうこともあります。
ところが、この問題の難しさは必ずしも一見しただけではその問題の有無が
判らないというところにあります。
一般の人、近所で普通に生活している人にとっては「道路」のように思えていても、
あるとき「それ、実は法的に認められた道路じゃないんです。。」というように
問題化してしまうことが多くあります。
どうしてそうなるのかと言いますと、おそらく売買契約のときに重要事項説明書を
不動産業者が読み上げてくれると思うのですが、そういう問題点はサラリと読み飛ばされて
しまうのだろうと思います。
また、もう１つありがちな理由は、新築住宅や中古住宅として土地と建物をセットで購入する
場合には購入者は土地に対しての関心が薄くなりやすい傾向にあると思います。たしかに、
今ある住宅をそのまま利用する場合には当面は問題が表面化しにくいですからね。
今回、私がこの道路の問題に気づいた理由は単なる勘と経験です。
慣れるとすぐに「これは怪しい。。」というセンサーが働くようになります。
市役所の担当部署を訪問して状況を説明したところ現地調査をしてくださって、
その結果、当初の判断が誤っていたことがわかりました。
ただ、この手の道路を見分けるためにはいくつかの特徴がありますので
いくつか列挙しておきます。次のような道路を見たら確認が必要です。
☆道路幅が４ｍあるかないかくらいの狭さの道路
☆行き止まりの道路
（数十軒の家々が建ち並ぶような大きな住宅地であっても、道路の突き当たりに展開スペース
が無いようなケースは要注意）
☆砂利敷きの道路
☆途中から急に細くなる等形状に変化がある道路
etc..
ネットやチラシ、建築中の物件の現地看板等でみつけた不動産で気になる物が
あればスマイル・リンクに声をかけてください。
私たちは現地をご案内する段階で道路に限らず物件に関してネガティブな情報が
ある場合は全てお伝えするようにしています。
契約の場で初めて詳しくご説明してその結果
「そんな物件だとは思わなかった！契約やめます！！」
となるのは私たちも嫌ですし、だからと言って「サラリ」と適当に読み流すのも
嫌なので、現地をご案内する段階で気づいたポイントは全て
お伝えするようにしています。
不動産、特にマイホーム探しはお客様の好み、好き好きで購入されることが大事だと
考えています。
私たちはお客様が安心して思いっきり好みや好き好きで物件選びをしていただけるように
ネガティブな情報に目を光らせています。
私たちが悪い点に気づいてお客様に注意喚起して
差し上げることができれば、お客様は思いっきり自由に楽しく物件選びをしていただけますから。
～新築分譲住宅のご購入なら～
スマイル・リンク株式会社 柏店
川邉 雅信（かわべ まさのぶ）
柏市あけぼの1丁目4番16号
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