前回の続きです。
その１で申しましたように、レオパレスは、自社が赤字であることを理由に、なんでもかんでも正当化しようとしています。
しかし、サブリース業者は完全な賃借人ではありません。
最高裁も、サブリースの賃貸借契約の側面は認めていますが、業者の提案責任も認めています。
だから「上記の賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきである」と言っているのです。
そして、差戻し審の高裁判決は上記の点を考慮して、「相場家賃」までの減額を認めていません。
また、最高裁の事案は、すべて個別事案です。しかも、バブル期の事案で、賃料自体が適当か、確かに疑問がある事案でした。
ところが、レオパレスは、前述した週間金融財政事情8月13日号によれば、10年超は原則解約、10年未満も目標設定して家賃減額と言ってるのですから、上記事案とまったく違うと思います。
そもそも、サブリースというのは、「空き室の有無に関わらず一定の家賃を保証」することを要素としているはずです。
特に建築提携サブリース（売買型のサブリースもほぼ同じですが。）は、自らアパート建築を提案し、請負で利益を得ているのですから、家賃保証の責任は大きいはずです。
一方、オーナーは言われるとおりに土地と資金を提供し、サブリース業者に賃貸業を営む資源を十分に与えています。サブリースの場合、それでオーナーの債務は完全に履行されています（むしろ、多くのオーナーは、一定の減額要求にも応じているのが現状でしょう。）。
とすれば、後は業者側の責任でしょう。原則として、提案した通りの家賃を払うべき義務が業者にあるはずです。
それをせずして、サブリース業者を名乗って営業すること自体言語道断です。
レオパレスのように大量解約、大量家賃見直しを行わなければならないこと自体、同社のビジネスモデルの不当さ・危うさ、場当たり的営業を露呈しています。
しかも、レオパレスの勧誘がかなり強引なことは、国民生活センターの苦情事例で確認済です。このことは、オーナー側からアパート建築を積極的に希望したものでないことを示します。
とすれば、レオパレスは、自ら招いた経営の失敗を、何ら責任のないオーナーに転嫁しているだけです。
このような事実を知れば、なお最高裁が家賃減額を正当とするか、私は疑問があります。
とりあえず、レオパレス批判は、今回ここまでに留めておきます。
何回か申しましたが、オーナーの方々は、できれば連携していただければと思います。
解除事案と家賃減額事案で連携が難しければ、別々でも構わないと思います。
また、現実的には、地域でまとまるのがやりやすいとも思います。
レオパレスは、オーナーに団結されるのは嫌でしょうし、オーナーも連携した方が情報を得やすいと思います。
ところで、私をはじめ、レオパレス被害対策弁護団で、レオパレスの営業の不当さを訴訟で主張するために、資料を収集したいと思っております。
このブログを見て下さっている方の中で、もしよければ、勧誘時等に、レオパレスが30年なり、25年なりの家賃保証をしている広告しているようなチラシ、パンフレット等ありましたら、ご提供いただきたいのです。匿名で結構です。
送料は、こちらで負担いたしますので、ご送付いただければ有り難いです（匿名の方は、送料負担は難しいですが。）。
最後に、レオパレスは、労働環境も過酷だと聞きます。特に、現状では、地上げ屋もかわらないような仕事もあるので、良心ある社員の方だと精神的にもきついと思います。
ネットを見る限り、入居者にも評判はよくない。もちろん、いい感想をネットに上げる人より、苦情を上げる人の方が多いのでそうなるのかも知れません。
ただ、私自身も、レオパレスに住んだことがありますが、少なくとも当時の建物に関して言えば、隣の電気ポットの湯が沸く音が聞こえましたので、壁が薄いというのは事実ですね。
そして、オーナーのことも全く考えていない。
もっぱら自己保身と銀行の意向に従うことだけに、齷齪し、賃貸契約を解除させた社員、家賃を大幅減額させた社員を称賛しているサブリース会社に未来はあるのでしょうか。