バブル期に節税を主目的としてワンルームマンション1室を購入し、サブリースで賃貸している。物件は大きく値下がりしているし、賃料の割に経費が大きいので投資的には大失敗だ。
ワンルームへの投資状況
購入したワンルームは、地方の政令指定都市の新幹線の駅から数分の距離にあり、今だと考えられないが1991年当時は1,400万円以上した。当時は土地の借入金利分も経費にできたので、自己資金は5％で後は借入金にした。サブリース賃料は月額3万円ちょっとしかなく表面利回りは約2.6％に過ぎなかった。
今だと想像できないが提携ローンの借入金利は年7.5％（変動金利）もあって賃料比で3倍近かったが、節税目的だったし、承知の上ではあった。しかし、何年かして不動産所得が赤字の場合は土地分の利子が損益通算の対象外になってしまい、その分は急いで繰上返済した。また、節税目的とは言え、金利水準が高過ぎたので繰上返済を進めた。
当初購入した会社（マルコー）はバブル崩壊とともに倒産したが、幸い契約は維持され、サブリース会社は変わっていった。賃料は改定の度に少しずつ下がって、今は月2万数千円だ。しかも、アパマン系になってから、毎月数百円だが送金手数料を取り始めたり、入居者が退去したら1ヶ月分賃料なしとか、サブリース側の優位的立場を利用して契約改悪されてきた。
各種税金の他、修繕積立金もかかる。また、数年に一度の壁紙張替えやコンロ交換、10年に一度ぐらいのエアコン交換、十数年に一度ぐらいの給湯器や換気扇の交換等で結構支出が必要になる。壁紙で数万円、エアコンで10～12万円、給湯器で十数万円程度の交換費用がかかる。賃料が2万数千円だと何かあれば賃料の半年分くらいは簡単にとんでしまう。
減価償却費等の計上により確かに節税の役には立ったが、物件の現評価額は購入額のせいぜい15％であり、実際に損したから税金が戻っただけだと言える。投資時期が悪すぎて、値下がりに減価償却費は全く追い付かない。
ワンルームへの投資は、結局、経費も大きく、少ない賃料がさらに当てにできない状況になっている。今は不動産投資をするぐらいならリートに投資しておけばよいと考えている。当時、リートはなかったけれど。
オーナー名簿流出と売却勧誘
どの会社からかは不明だがワンルームのオーナー名簿が流出しており、ずいぶん前から売却勧誘の電話がかかってくる（電話の人に流出したのを確認した）。基本は留守電なので出ないが、以前一度出た時は買いたい人がいるとか平気で嘘をついていた。一旦売る話に乗ったら、買いたたくので悪名高い会社だった。
借金して不動産投資するのは止めた方がいい
私はバブルに乗っかってしまって失敗したのは間違いないが、そもそも借金して不動産投資というのはトータルでは儲からない可能性の方が高いと思う。
借金してワンルームを建てて賃貸して儲かるなら、業者は売らずに次々と建てては賃貸に回して事業を拡大していくはずだ。しかし、実際には売っていった方がずっと儲かるし、リスクも小さいので投資用不動産を売却する会社が数多く存在するのだ。
以下の記事は、本日のブログの内容と整合していると思う。少なくとも、この記事に書いてある内容が当たり前だと思えないようだと不動産投資は無理だと思う。融資セットの「かぼちゃの馬車」の投資なんて、そもそも無理筋だったのも分かるはず。
「かぼちゃの馬車」は大きな事件になったので、救済の話になったりしている。しかし、遠慮なく言えば、シェアハウスのオーナーは、欲に目がくらんでカモられてしまった被害者ではあるが、契約に基づき融資を受けて当該不動産を購入しただけである。したがって、以下のような手放せばチャラというのは甘やかされ過ぎているのではないかと思う。これまでにも個々には似たような話はいっぱいあったはずだ。
明日は、ファミリー用マンションの話を投稿する予定です。
【2021.1.25追記】
サブリースに関する記事があったので、貼っておく。色々トラブルが多いことが書いてある。安易な不動産投資をやろうと思う人は覚悟が必要だ。
