震災後の地価動向とこの28年間の地価の推移 パート２

　本日は、Ｏ様ありがとうございます。Ｏ様との出会いに感謝し今後とも

末永いお付き合いが出来ますよう頑張ってまいりますので宜しくお願い致します。



では、昨日の続きです。（下記グラフダブルクリックで拡大します）



　上記グラフから中長期的な観点で、最近の地価の動きの特徴を見ていくことにしましょう。

ここでは、震災の影響を考えないで話を進めていきます。一般的によく言われるのは

３大都市圏、特に東京圏に人やオフィス、商業施設など集中が進んでいることから、

地方の地価は下がり続けていて先が見えないという事です。

2006年から2008年にかけて、それまで下落していた地下が反転上昇してのに対し、

地方圏は20年間連続して地価が下落しています。ですが、よく見てみると、３大都市圏

と地方圏、住宅地と商業地ではかなりの地価の動きには違いがあります。地方圏では

バブル崩壊後に地価の下落が続いているものの、上昇期がない代わりに、下落幅も３大

都市圏よりも小さくなっています。そこで、80年代後半のバブルが発生する前（８３年

＝１００とします）の地価水準と現在の地価水準を用途別に比較してみると、住宅地では

、３大都市圏のピーク（91年）262、　　現地点（2011年）101　に対して

　地方圏ではそれぞれ（91年）150、　　現地点（2011年）89　となっています。

　商業地では、　

　３大都市圏のピーク（91年）337、　　現地点（2011年）71　に対して

　地方圏ではそれぞれ（91年）170、　　現地点（2011年）54　となっています。

このことから、地方圏の地価について次の２つの特徴があることがわかります。その一つは

地方圏の住宅価格はバブル発生前と比較して約1割程度しか下落していないということです。

バブル発生前から日本の土地神話によって高めになっていた事や、90年代中頃から日本では

デフレが続いた事などを考えると、この下落の仕方は必ずしも大きすぎるということは

ないと思います。別の見方をすると、地方に住む人にとっての利用価値は、それほど

極端に落ちていないといってもよいかもしれません。

　もう一つは、地方圏の商業地の地価はバブル発生前と比較して、半分まで落ち込んでおり

約3割の下落にとどまっている３大都市圏とはあきらかに下落の程度に違いがあるということです。

これは、不動産投資や評価に対する考え方が変わってきた事が背景になっています。すなわち

賃貸オフィスビルなどは、その不動産が生み出す収益によって投資・評価されるのが一般的に

なった為、大都市圏と比べて相対的に経済力」の劣る地方圏では、収益や投資リスクの観点から

商業地の不動産価値は低く評価されてします傾向が顕著になったという事でしょう。

以上、昨日と本日のこのレポートは、宮城大学教授　田辺先生の一部を掲載させて頂きました。

　では、本日はここまでとさせて頂きます。ありがとうございます。

震災後の地価動向とこの28年間の地価の推移

　今回は、不動産協会から発刊されている冊子から気になる記事がありましたので

何回かに分けて報告させて頂きます。


　●被災地3件、液状化地帯は影響大

　国土交通省が9月20日に発表した基準地価調査によれば、全国の全用途平均で地価

3.4％の下落を記録し、20年連続の下落となりました。この発表が特に注目されたのは、

東日本大震災以降の初めての全国的な地価調査だったからです。（下記のグラフ　ダブルクリックすると拡大します）




見ずらいグラフですので要約しますと、震災前に下落幅が縮小基調にあった地価が、

震災後は再び拡大したもののその後は回復に向かい始めていると言う事ができます。

このことは、震災によって打撃を受けた日本経済が、予想以上に早い回復に向かい

初めていると言えます。全国レベルで見れば、震災の地価への影響は限定的なもの

にとどまったと言えるでしょう（原発の影響を除く）とは言えもう少し詳細に地価

動向を見ていくと、震災の影響は所々に現れているのも事実です。

　直接的な影響がでているのは、被災地3県の地価の動きです。住宅地では、宮城県

が3.8％、岩手県が4.7％、福島県が5.4％ずつ下落しており、いずれも昨年よりも下落

幅が拡大したのは福島県（4.6％→7.5％）だけでした。福島県には原発の影響がある

事を考えると、震災は沿岸部を中心とする住宅地へ大きな影響をもたらしたと言えそう

です。また、震災後の仙台市内では、避難者の賃貸住宅需要や復興工事関連のオフィス

需要が増えていますので、一時的には地価の下落に歯止めがかかることもありそうです。


　本日は、ここまでとさせて頂きます。明日もこの続きを報告させて頂きます。

いつもありがとうございます。

土地探しの注意ポイント

　土地を探して自分の思い通りの家作りをしてみたいと考えている人も

多いと思いますが、土地には色々とトラブル要因があります。価格に

惑わされずに購入しないといけません。


　まず、購入する土地が何も建物がない更地かそれとも古家つきか

によって予算の組み立てが変わってきます。土地を販売する場合の

殆どが古家付きになっていますので、その古家の構造によっては、

解体費用がかなり変わってきます。木造の解体の場合、重機で解体

出来るか出来ないかで変わりますが、重機が入る場合は坪2.5万円～

3万円程となり、重機が入らない場合約1.5倍程の費用となります。

鉄骨や鉄筋コンクリートの場合約2倍の費用がかかります。また、

アスベストを含んでいる場合は、解体は専門の業者に依頼をしないと

いけないので別途費用が必要です。（この解体は経験がないので

費用を出せません。すみません！）　


連棟の家の場合は、解体費用と隣の方の家との連結部分の壁を養生し

施工しないといけませんのでその費用が必要です。通常、片側だけで約30万円

～40万円程必要となります両側だとその倍となってきます。


解体費用等は事前に見積りを取り、ご自分の資金計画と照らし合わせて

判断してください。



本日も読んで頂きありがとうございます。

建物を築年数でみる

　今回は、センチュリー２１　ジャパンから定期的に発刊される

冊子から一部を紹介させて頂きます。


　耐震基準は1981年と2000年に大きく改正たれています。物件が

1981年以降なら「1978年　宮城県沖地震の教訓が反映された新耐震

基準となり、2000年以降であれば「1995年　阪神淡路大震災の教訓

が反映された耐震基準で建物が建てられているので一つの目安として

中古物件を購入される時に思い出してみてください。これは、

マンションと戸建、ともにその時期に改正されています。ちなみに

阪神大震災の被害を受けた建物の大半は1981年以前の建築と発表されています。




　1981年の大きな耐震基準変更点は、「建物の必要壁量」の増加です。

これは地震で建物の変形をおさえるには壁が必要との判断から従来の約30％～

40％壁量が追加されました。


　2000年の大きな耐震基準変更点は「地耐力に応じた基礎構造」「筋交い

金物や接合金物の指定」「バランスのよい壁量の配置の規定」が設けられました。


　関東大震災時の建物は、廊下や縁側がほとんどで壁が少ない南側に倒壊したと

いわれています。地震力をおさえるのには、バランスよい壁が必要ということですね。


本日は、ここまでとさせて頂きます。いつも読んでいただきありがとうございます。



　

ユニバーサルスタジオ ２

　本日もユニバーサルスタジオで休日を楽しませてもらいました。

写真は、ハッピー・スノー・パーティーです。

雪だるまがたくさん出てきたのにビックリ！！




　
　
　こちらは、ハリウッド・ハイ・クワイヤーと言うシンキング・ショウです。




　
　こちらは、ワッツアップというショウで荷物の点検中に色々なマジックを

見せてくれます。この写真は、空中に浮いているのですが、どうしているか分ります?
　




　こちらは、サンタ・トイ・ソルジャズーといい、おもちゃの兵隊が

動き出すパフォーマンスで進行方向に・・・あまり内容を明らかにすると

これから行かれる方に悪いのでここまでにさせて頂きます。




　


昨日は、トラブルがありましたがその分をはるかに超える感動をユニバーサルスタジオ

から頂きました。　


また、機会がありましたら是非楽しみに行きたいですね！


では、本日はここまでとさせて頂きます。いつもありがとうございます。