#1817 価格と広告

9月に退去があった埼玉戸建は、その後原状回復費用分担を借主様と1ケ月かけて協議して決着できたので現在はリフォーム中である。

その後この物件をどうするかを3ケ月ほど考えて、今回は売却と賃貸と両方広告に出すことにした。気持ちとしては売買65%、賃貸35%。

心の迷いが中途半端な割合に出ている。

迷いの理由は、高額なリフォームをしたが、幸い借主様のご厚意でかなり原状回復費用を出して頂いたので売却のチャンスと考えた。

しかし、外壁塗装は高価なのでやっておらず、広告後の反響を見ながら必要によっては来年行う予定。

なので外壁塗装をしないで賃貸ができるのでれば、賃貸でも良いと思っている。

このあたりの微妙な状況を反映して価格を設定している。

不動産事業の場合、売買でも賃貸でも価格設定が最も難しい。毎回大いに悩む。ノーローゼになりそうになる。

特にアパートはその時の近隣相場をよく観察する必要がある。なので現在東京アパートは部屋ごとに家賃はバラバラの状態。

売買の場合は、スタート価格なので販売予想価格よりも20%ぐらい高くしている。売買は必ず値引き交渉があるのを考えておく必要がある。

私は、物件購入時には「鬼のような指値」を入れるのは好きであるが、入れられるのは苦手である。マイルドな指値にしてほしいものだ。

また課税業者になっているので消費税の支払いがある。また今回の物件はすでに5年以上所有しているので長期譲渡所得になり、所得税は多少有利である。

これらの税金はシュミレーションできるので逆算して販売価格を決める際の参考にしている。

賃貸の価格は相場価格よりもやはり20%ぐらい高めで、こちらはこの家賃で借りてくれるのであれば賃貸にするという高めの価格設定。

売買は値引きがあるが、賃貸の場合は賃料交渉はまずないのでかなり高い感じがする。あくまで売買が優先という価格にした。

賃貸にしてから利回り11-12%ぐらいで投資家に売却もできるかもしれない。なので家賃は高めの設定の方が良い。

そして次に広告（通称マイソク）。

販売会社様にお願いして売買と賃貸の2種類を作成して頂いた。すでにnetにupされている。

今回の大規模リフォーム内容を細かに書いてアピールしている。

こんな感じ。

 

　　　　　　　　賃貸                                                 売買

　　　

 

 まだリフォームが終わっていないうちに早々と広告を出すのは、年末年始休暇の時に広告を見る人が多いためである。

この年末年始休暇のチャンスを使い、まずは反響を見てみたい。

来月からの引っ越しシーズンが勝負と見た。人気のある物件になってほしいものである。

年明けの反響が楽しみである。