72平米、1億●万円のマンションって

最近、新聞折込の不動産広告を見ていると考えられない値段の物件が沢山掲載されていて、それはある意味で楽しいのですが、その一つを紹介します。

世田谷区、南東向き72平米、築1年、駅徒歩数分のタワーマンションの上層階、管理費＋修繕積立金3万円/月、角部屋ではない・・・で13400万円です。そしてこの部屋、現在賃貸中のようで家賃は50万円/月だそうです。

同広告の売り込み文句は「利回り4.5%」なのですが、その利回り計算は単純に現行の年間家賃を購入金額で除したものであり、税金、諸経費、礼金などは反映されていません。投資のリターンに対する期待は人それぞれですので、これを有利な投資とみる方もいらっしゃると思いますが、私ならお金が余っていてもこの物件は買えない。半額なら若干考えるかも知れませんが。

不動産投資の期待リターンは、その投資商品の特性から人によっては債券と株の中間にあるという人がいます。それからすれば、仮に諸経費等を反映した利回りが4.5%なら「リスクとリターンのバランスが取れた投資(適切なシャープレシオの投資)」となるのかも知れませんが、ちょっと待ってくれよと思うのがこの家賃水準。駅から近いということを鑑みても、月50万円/72平米というのは世田谷区としても跳び抜けて高い水準ですし、都心の六本木なみです。

大体、六本木や青山辺りのマンションは外人のエクスパット用に企業を借り手とする部屋が多く、だから相場が高くなりがちだし、逆に高めの家賃を付けないと借り手が現れないという現象もある。でも上記物件は世田谷の外れですよ。いずれ新築というプレミアムが外れるし、近所に好立地のマンションも出来るであろうから、この家賃をずっと維持することは出来ないのですよ。

ちなみに我が家は、同じ駅で徒歩5分、築10年の標準的グレードのマンション、ほぼ同じ広さで景色は良くありませんが21万円/月です。上記マンションも10年経ったらこの水準になる、とは思えませんが30万円/月程度には下落しているかも知れません。そうなると単純計算で年2.7%、投資としての魅力がますますなくなります。

これに限らず、最近の世田谷区の不動産物件の価格は異常です。昔からの高級住宅地である渋谷区松涛や駒場や品川区島津山や池田山辺りの物件の方が割安感(安い訳ではないが)を感じてしまうのは私だけではない筈。

ホリエモンの判決

昨日のサンデープロジェクトでは、約50億円の粉飾決算を行なったホリエモンが執行猶予無しの実刑判決を受けた一方で、その10倍の「不正経理」を行なった日興コーディアルは刑事罰どころか上場廃止にもならなかったことのアンバランスさにを取り上げていました。

ホリエモンが逮捕された時点で執行猶予が付かない実刑判決となるのは、日本の刑事制度の「慣行」に鑑みれば当然予測できたことですが、確かにホリエモン事件と他の事件とのアンバランスさは際立っています。

大体、会計制度なんてものは完璧な筈がなく、だから年々改定されていくので、適正か否かの判断を迷うグレーな取引というものは常に存在しています。法律家の先生が白黒の判断を迷う事項が出てくるように、会計もコンピュータに数値をインプットすれば正確なバランスシートが作れる訳ではありません。常に専門家の判断を必要とするし、専門家によって答えが異なることも多々あります。

たからライブドア側に「粉飾決算」の意思があったかどうかについては、ホリエモンが主張するとおり（グレーだとは知りつつも、）粉飾決済のな意思が無かったというのはあり得る話です。一方で日興コーディアルの場合、証券の発行日を改ざんしている訳ですから明らかな粉飾決算です。万一、これが組織的なものでないとしたら、それを見抜けなかった組織や経営陣に大きな問題があるので、解体的出直しが必要でしょう。やはり上場廃止は免れないと思うのは私だけではないでしょう。

ついでに言うと、かつて殆ど全ての銀行がしていた不良債権隠しは、旧大蔵省の指示に基づき行なっていた部分もあり、言わば国家ぐるみの粉飾決算が行なわれていました。しかもその額は兆の単位で済まない。これについては粉飾決算という議論さえ起きず、勿論何のお咎めもなし。。

今回のホリエモンの判決についての私が違和感を持つのは、他の粉飾決算では「企業あるいは企業経営者による行き過ぎた行為」と受けとめられている一方、ホリエモンの場合には「成り上がり者による私腹を肥やすための詐欺行為」と見なされていることですね。近未来通信やねずみ講と同レベルで捉えられている。しかし、ライブドアは確かに怪しげな企業ではありましたが、完全な虚業と見なすことには異論があります。

また、ホリエモンが私腹を肥やすことを目的としていたのは事実でしょうが、それが資本主義の本質でもあるので完全否定されるべきものではありません。ホリエモンの場合はそれを「ルール」に反して行なっていたこと、あるいは「被害者」に個人投資家が多かったことが問題視されたのでしょうが、所詮マザース銘柄です。株式投資をギャンブルと思わない個人投資家は手を出しちゃいけない市場なのです。

では一部上場企業なら安心できるかといえば、それもＮｏですね。各証券会社ともインサイダー規制ぎりぎりのところで利益を上げている。ライブドアよりも悪質と思われるケースは沢山あります。私は日本株は１銘柄しか持っていませんし、日本経済の行く末に悲観的なので保有銘柄を増やすことも計画していませんが、もし日本株を保有するならETFで持ちますね。個別銘柄など怖くてとてもとても。

とうとう壊れました・・・

前回記事にしたノートPCの件、とうとう壊れてしまいました。
昨晩の午前1時までは正常に稼動していましたが、いつものように枕元にPCを起動させたまま起いて就寝していたら(私はFX取引をしているので、夜中もPCはつけっ放しです)、朝方、カランカランという音で目が覚めました。

最初は寝ぼけていたので誰かがドアをノックしているのかと思いましたが、どうやらその音はPCからしているようで、それはHDDが完全に壊れたことを意味していました。

まあ、壊れそうな前兆はあったのでバックアップは取っていました。恐らく問題ないでしょう。新しいPCも注文済みなので、丁度良い時期に壊れてくれた、ということでしょうか。

モバイルPCのVista対応

どうも最近PC(Win XP)の調子が悪く、起動は遅いし突然電源が落ちたりします。どうやらHDDが故障しているようで、ある日、PCが全く起動しなくなったのですが、何とか復帰。しかし今も調子が悪く、致命的ではないけれども重大な故障がHDDに潜んでいるようです。

もう4年近く使っていますし、ノートPCなので持ち運びも多く、かなりハードに使いましたので値段分は十二分に働いてもらったと思います。そろそろ買い替え時かと思い、新しい機種の選定作業に入りました。現機種と同じく東芝製を購入しようと思いましたところ、なかなか候補が見当たらない。

個人的にノートPCは東芝と決めています。東芝製は安定しており、他社製と比較してスペックだけ読んでも窺うことが出来ない安心感のようなものがあります。その点、特にソニー製は個人的に信用していません。IBMは良さそうですが、あの赤丸が厭。

私はPCを持ち運ぶことが多いので、光学ドライブ付のB5ノートを探したのですが東芝のWebサイトを見ると該当機種がない。Vista Home Basicならありましたが、やっぱりPremiumが欲しいし・・・とすっかりマイクロソフトの策略にはまっていますが、どうやら東芝はモバイルPCでのVista対応を本格的に行なっていないようです。その他のメーカーも、とりあえずVistaを搭載しているが、スペックは必要最小限レベルのままという機種が多く、Vista本格対応は夏以降になりそうです。

結局、色々探してみましたがスペック的に満足できそうな富士通機(MG75)をメーカー直販で購入することにしました。メモリサイズなどをカスタマイズの上、簡単なアンケートに答えると16%引きという何やら信じがたい特典を付けて、合計21万円也。生まれて初めてPC購入に20万以上使いました。。。

浅野氏が都知事選出馬を正式表明

何年も前、突然サッカーの日本代表監督として突如登場した岡田監督とどことなく似ている風貌、登場の仕方も似ていますが、浅野氏には期待しています。これまで宮城県知事をしていたこと以外、彼について殆ど何も知らないのですが、とりあえず石原氏より期待感があるというレベルです。多分、そのまんま東も県民のこうしたマインドが順風となって当選したと思いますので、浅野氏出馬は石原氏にとって大きな脅威でしょう。

昨日の日経新聞には各候補者の政策比較が出ていましたが、首都機能移転について「防災機能として検討」という浅野氏の方針には賛同します。東京にはヒト・カネ・モノが集中しすぎです。集中は効率化をもたらす一方、一極集中によるリスクも高まります。投資でも複数の資産や銘柄に分散投資するように、同一地域に何もかも集中させるのはリスク管理の観点から避けるべきです。東京に大地震はいつか必ずやってきますので。

大体都民は首都機能を東京に置きつづけることについてどのような意識を持っているのでしょうか？東京都にとっては、首都機能が移転となれば、それは税収減となるでしょうから反対するのは尤もですが、都民には基本的に関係ない話のように思います。勿論、都の財政が潤うことによってメリットを受けている筈ですが、それが都民には殆ど見えない。神奈川県に住んでいても大して変わらないじゃない？と思ってしまう訳です。

だったら首都機能を移転して、マンハッタンのように商業都市に生まれ変われば、東京の人口も今よりは減るだろうし、残留都民としては余裕のある生活が出来るのではないかと。また、首都機能移転により官僚組織と民間業者の物理的な距離が遠くなれば、今のような官僚主導型の政治経済が若干は適正化されるのではないかと期待します。かつて堺屋太一は大改革を行なうには首都を変えるのが一番だと、著書の中で言っていたように思いますが、私もそのように思います。

ちなみに黒川記章氏の出馬は、かつてのドクター中松のようで笑えますが、首都機能移転については「一部移転」だそうです。しかしこの人、記憶が定かではありませんが十数年前、日本がバブル絶頂期だった頃、東京湾を埋め立てて巨大人口島を作り、そこに全ての都市機能を集中させる、といった案を出していたような記憶が微かに・・・。その発想もドクター中松級です。

円高祭

今日は祭りです。為替市場では円高の台風が吹き荒れていまして、その流れに乗ろうと皆が円買いに殺到しています。くりっく365のプライスボードを見ていると、ポンドの出来高がUSDを上回っていまして(22時現在)、特に今日は賭博場の様相を呈しています。

今日は朝方、先週末の急激な円高の反動からやや円安になると予測していましたが、実際には円買いでスタートしました。私の印象では朝7時過ぎに取引しているのは個人投資家が多く、(普段は円ショート一本の)彼らさえ円を買っているということは今日も急激な円高になるだろうと予測し、私も円買いの流れに乗りました。そして次々と指値で約定し、殆どの円買ポジションは決済されてました(22時現在)。

しかし、さすがにこれほどの円高になるとは思っておらず、ポジション数や指値も控えめだったので、流れには乗ったものの、結果として大した利益は挙げられませんでした。さすがに、これだけ円高になった上での更なる円買いには躊躇しますので、今日はこれで手仕舞いです。明日以降は様子を見ながらどちらかのポジションを建てることになります。

しかし相変わらずNZDの出来高は高く、ユーロの倍もあります(22時現在)。個人投資家が積極的に売買しているようであり、これから狼狽売りが沢山出てくる可能性もあるので、これからクロス円で下落する通貨の筆頭になるかも知れません。まあどうなるかは全く不透明ですが。。。

格差社会

首相官邸のwebサイトには「再チャレンジ支援策」という項目があり、その中で再チャレンジ可能な社会とは、「勝ち組・負け組を固定しない社会、人生の各段階で多様な選択肢が用意されている社会」とされています。
http://www.kantei.go.jp/jp/saityarenzi/index.html

「勝ち組・負け組を固定しない社会」とは、今の負け組から再チャレンジの結果、勝ち組になる人が出てくると同時に、今の勝ち組から負け組に脱落する人が出てくることも意味しています。つまり、後者は既得権の縮小・撤廃を意味しますので、(既得権者が支持母体である)自民党もその部分にフォーカスを当てた表現はしていませんが、本気で「勝ち組・負け組を固定しない社会」を作ろうとするのであれば、既得権の縮小・撤廃は避けて通れない課題です。

しかしながら、自民党は、国民、具体的には支持団体のために、各業界や団体の利害調整をする人々の集合体であり、政策や理念は各議員とも異なるけれども、各業界（及び自分）の利益のために頑張りましょうという「共通の目標」で括られた有機体です。政党とは本来、政策を同じくする人々の集まりの筈ですが、郵政民営化の騒動で見られたとおり自民党に統一的な政策などありません。また、政権与党であってこそ存在意義がある党なので、万年野党となればこの党は必然的に解散する筈です。

彼らの支持団体は「真の勝ち組」もしくは、「既得権によって勝ち組に留まっている団体」であり、「負け組」は基本的にいません。選挙に行かないフリーターなど、議員にとって痛くも痒くもない。こうした背景に照らせば、自民党が与党であり続ける限り、「勝ち組・負け組を固定しない社会」がやってくる可能性は殆どありません。

ただ、勝ち組・負け組が固定されるのは日本だけの状況もないように思います。再チャレンジが容易な米国においても社会の階層が明確にあります。米国の公文書でFair(公平)という言葉が頻繁に用いられるのは、米国社会にそれが存在しないからだと言った人が居ましたが、恐らく状況は日本とそう変わらないのだと思います。欧州もしかりでしょう。

また、社会の固定化は社会の活力が損なせている面がありますが、一方で国家の安定性（政権や治安の安定）を生んでいたり、伝統・文化を育んでいるとも言えます。つまり、強固な社会システムがある国において、格差社会を完全に無くすことは出来ませんが、万一それが出来たらアナーキー状態になり大きな混乱を生み出す筈です。自民党に既得権撤廃をする覚悟など元々ありませんが、仮にそれを行なう場合にはどの程度まで行なうか？について難しい判断を迫られる筈です。