下関あいFP・マンション管理士ブログ★ 山口・北九州を中心に活動する実務経験豊富なマンション管理士★

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パン博

2017年04月24日 | その他
昨日はとってもいいお天気でしたね~。

リフレッシュとばかりに出かけてきました。

その前日は、資料作成や議事録作成で深夜まで仕事をしてましたが・・

出かける時は、目が覚めます。


JRウォークの冊子でみかけた川崎町「パン博」





ものすごく多くの方が来られてました。

開場1時間前から並ぶことになりましたが・・

やはり早起きは三文の徳とばかりに

いいポイントで入場ができ。


いろいろな種類のパンを頂くことができました。

で・・ついでにJRウォークのコースを逆コースで回ってきました。

なかなか、面白いイベントがありますよ。
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総会・・・「そうかい!!」

2017年04月23日 | マンション管理
3月末決算の管理組合で・・定時総会が始まりました。

という反面、やっと監査&総会前の理事会がありましたよ~と

ちょっとのんびりペースな管理組合もありと様々です。



本日の総会終了後は・・・拍手でした。◎

長年、疑問符~の部分も、「あ~こういう事だったのね」と

総会の意味が「あ・・・そうかい!!」と理解できた瞬間でもありました。


なごやかな管理組合もあれば、

真逆に組合員同士で足のひっぱりあいをする所もありと

まあ、本当に様々です。


険悪な雰囲気の総会は、徐々に出席者も減ります。

あまり細かいことは言わず・・・なごやかにいきましょう。


はい、今日は飯塚まで行ってきました。当然・・お仕事ですよ。

行きの立ち寄りポイントはここ「はとめき市場」



新しく外で食事が楽しめるポインも出来ていました。

来週、開店するというお店もありましたよ。必見・・・。




猫カフェのようなお店も・・・1時間300円(猫の餌代)となっていました。





で・・・帰りのポイントはここ。



ランチの時間帯であれば、たまごかけご飯を食べにくる人も多いのですが。

この時は16時。

私は、たまごアイスクリームを食べに立ち寄り。



ゴールデンウィークにはイベントもあるようです。




そうそう・・・マイカー初の15万キロに達成しました。

以前は、通勤やレジャーでも年間5000キロ程度でしたが。

今では、西から東へと相当走り走行距離は驚くほど。


でも、まあ道音痴なので道は全然覚てませんが・・。

おいしいポイントだけはしっかり押さえています。

仕事の基本。。楽しみながら仕事をする。

遠い所は、その環境も美味しい物も堪能する。ここですよ。


あ~もう深夜。議事録作成でもうこんな時間・・・おやすみなさい。
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ふるさと納税

2017年04月19日 | FP(ファイナンシャル・プランナー)
数年前から始まっている「ふるさと納税」

全く興味がなく・・TVニュースもスルーしていましたが。




平成27年に法改正があり、ずいぶんと簡単な手続きでできるように

なっているようですね。






ふるさと納税の仕組み、調べてみました。

早い話が(所得等にもよりますが)要は自己負担は2000円。

それ以外は、所得税が控除になるというもの。

ただ・・・詳細は所得や扶養の数などによっても異なりますが(と但し書き)





改正前は確定申告が必要でしたが、今は簡単な手続きで可能ですと。

(こちらも但し書きはついていますが・・・)



でも、還付される商品は結構いいですよね。

人気商品ランキングなんてのもあります。

全く興味がありませんでしたが・・よくよく中身を見ると結構◎

さっそく、気になる自治体からカタログを取り寄せました。


金利が安い今・・・どこで利を探してゆくのかという視点もあります。

経済は10年周期で上限とも言われますが。

今は株価が上昇傾向ですので、数年前に購入した投資信託商品・株価が◎

安全性では、毎月購入する「るいとう」商品が◎です。


お金を今、使うのか。長く保管しておくのか。

安全性をとるのか、ハイリスク・ハイリターンを望むのか等

この辺りもライフスタイルによって運用は使いわけです。


こういうところでは、FP知識が重宝します。
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エレベーター安全基準

2017年04月18日 | マンション管理
総会時にエレベーターリニューアル工事の議案が出される。

築年が経っている管理組合では、こんな議案によく出会います。


■エレベーター新安全基準

平成18年6月に港区で発生した死亡事故および、

平成17年7月の「千葉県北西部地震」で、多くの「閉じ込め」が発生した事象を受けて

国土交通省は建築基準法の一部改正を行いました。


これにより規定された「新安全基準」により義務づけられたのが

「戸開走行防止のための制動装置の二重化」と

「閉じ込め防止のためのP波感知器付き地震時管制運転機能」です。


■戸開走行保護装置

「戸開走行保護装置」とは、エレベーターが扉を開いたまま走行することを防止する装置です。

エレベーターを動かす力をうみだすための「駆動装置」と、

速度や各種機能をコントロールするための「制御器」の双方に、

従来の安全装置に追加する形で装備されます。


■制御器側の安全装置の働き

・「かご」および「のりば」の全ての扉が完全に閉まらない限り走行しないように制御。

・万が一「戸開走行」を検出した場合は、直ちに制動装置を作動させます。


■駆動装置側の安全装置の働き

従来から「モーター」に設置されていた「電磁ブレーキ」に加えて、

ロープまたはシーブにもブレーキを装備。

「制動装置の二重化」により、「戸開運転」を検出した際、確実な制止をはかります。



■地震時閉じ込め防止機能

「新安全基準」で義務づけられた「P波感知器付き地震時管制運転」で

閉じ込めを防止することに加えて、「長周期地震」への対策を強化しています。


■P波感知器付き地震時管制運転 (リスタート運転機能付き)

地震時に最初に到達する初期微動(P波)を感知すると、

ただちにエレベーターを最寄り階で停止し、ドアを開きます。

さらに管制運転中に安全装置が作動して停止した場合に、

安全装置の復帰を確認次第自動的に管制運転を再開するリスタート運転機能を装備しています。


■長周期地震対策

長周期地震とは、通常の地震とは異なり、ゆっくりとした周期でゆれる地震で、

特に高層建築と共振した場合、大きな揺れとなります。

エレベーターの場合、ロープ類が共振による大きな揺れのために他の構造物に引っ掛かることが、

機器故障を引き起こす原因となりますので、

ロープの挙動解析にもとづき、「引っ掛かり」への対策を強化。機器の損傷を防止します。


シンドラーの死亡事故以来、規制が厳しくなりました。

この影響なのかどうなのか・・・EV各社が部品製造停止期限を明記してきました。

以前、エレベーターリニューアルは800万~900万円という認識でしたが、

最近の制御リニューアルは1,000万円はかかります。


エレベーターというのは、竣工当初に設置されたメーカーが独占シェアをもち

なかなか、30年後のリニューアルで他社とはいかないものです。

他社で・・となると、さらに金額は増大します。


この仕事を始めたころは、管理組合の経費削減には独立系のメンテナンス会社が

安くてコスト削減だと思っておりましたが。

長い目で見た場合、独立系はやはりデータ累積が弱く、部品調達力が弱くと

やはりメーカーにはかなわない点が多くというデメリット諸々です。


毎月のことだからこそ、長く使うものだからこそ、メンテナンスは大切ですね。
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防火設備の定期報告制度

2017年04月17日 | マンション管理
建築基準法12条の改正により、防火シャッター・防火ドアなど

「防火設備」は専門的な定期検査・報告を要する対象になりました。

2016年6月1日施行ですが。

自治体によって法施行の移行期間がありましたので時期は要チェック。

北九州市は今年度より施行ですが、平成31年5月までの移行期間があります。


これも死亡事故によっての法改正・・。

平成25年福岡市の診療所火災事故で自動閉鎖するはずの防火扉が正常に作動せず

多くの犠牲者が出ましたので、再発防止策としての法改正です。



防火設備と消防設備の点検・検査範囲の違い。


防火設備の点検は、消防法による自動火災警報器などの消防設備点検とは範囲が

異なります。火災による被害を防ぐためには「消防設備点検」と「防火設備点検」

ともに実施が必要です。


■建築基準法で定められている『防火設備点検』

延焼を防止する防火区画の形成や、火災発生時の安全な避難経路の確保を

行う設備が正常に作動するのかどうか点検します。


3種煙感知器・熱感知器・ヒューズ装置・防火・防煙シャッター・

耐火クロス製火・防煙スクリーン・防火扉など


■共通 

防火ダンパー・防煙たれ壁は建築設備の検査項目


■消防法で定められている「消防設備点検」

警報により火災発生を知らせたり、消火を行ったりする設備が正常に

作動するかどうかを点検します。

1.2種煙感知器・熱感知器・火災報知機・屋内消火栓設備・消火器など






定期報告の対象となる建築物は国が法令により一律に定め

国が定めた以外をさらに地方自治体(特定行政庁)が地域の実績に応じた指定を

することができるとなっています。


特に福祉施設・グループホームや救護施設や老人ホームなどの規制が厳しくなっています。

万が一、火災が発生した場合、一人で逃げることが困難な方が入所する施設という事ですね。


いろいろな法改正がありますが、やはり目が離せません。
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めかりパーキング

2017年04月16日 | 下関の情報
今日も快晴の中、ドライブに出かけてきました。

と言いたいところですが・・・はい、お仕事です。

監査の立ち会いと理事会への出席、資料作成と多忙の日々です。



高速道路の下り線。めかりパーキング閉鎖の表示がありましたので

あれれ~、じゃあ上り線はどうなの?と帰路は・・

「めかりパーキング」に立ち寄ってみました。




レストランは閉鎖。売店は・・・コンパクトに、こんな感じ。




狭い店の中にたくさんの人・人・人。お土産品が飛ぶように売れてました。

何となく、ついついお買い上げ。「めんぺい」




で・・・高速を降りて、そのまま檀の浦方面へ。

火の山のトルコチュリーップを毎年眺めていますので・

ちょっと、足を伸ばし。ちら見・・・。

今年のイメージはこんな感じとの事です。



オレンジ色のチューリップが目に映りました。

こちらロープウェイ口の駐車場は満車。

毎年・・・結構、スルーのちら見作戦で眺めさせて頂いております。
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マンション復旧

2017年04月16日 | マンション管理
本日の朝日新聞朝刊に

「熊本地震から1年」マンション復旧手探りという記事が。



熊本地震から1年。本当に1年という月日が経つは早いものです。

被災された方は、まだまだ大変な生活を送られているかと思います。

20万棟近い住宅が損壊した熊本地震。

分譲マンションも6000棟が被災したと記事にあります。


セミナーで仙台地震で被災し復興された方の体験談がありましたが、

被災証明や補助金制度などもほとんどが戸建を対象として想定されたものであるため

どの手続きをとっても、専有部と共用部が存在する分譲マンションには

制度がそぐわず大変苦労をされたとのお話がありました。


記事のなかでも、いかに日ごろから管理組合としての活動があるか。

コミュニティ形成されているかという点も大きいという事です。


熊本地震のお話で・・とある管理会社の方と談話をした際、

理事長と連絡がとれず苦労したとの話がありました。


被災しそれぞれ理事の方がばらばらに避難生活をされる。

連絡先がわからない。連絡がとれない・・物事が進められない。

震災から数ケ月経って、やっと理事長と連絡がとれましたと

なんだか無責任なお話のようですが・・・。


輪番制でまわってきた理事長の意識としては決して珍しくないかもしれません。

でも、会社で言えば社長。

社長の判断なくして物事は進められない。


同じように、管理組合の代表者は理事長なので

管理会社としては、理事長の判断なくして勝手に物事が進められないという事です。


今・・・北朝鮮とアメリカの動きがとっても気になります。

どちらも日本に近い国。「戦争」という文字が現実にならなければ良いのですが。・

とても心配です。

形として見えないガス兵器というものも、驚異の世界です。


久しぶりにパンケーキを朝から頂きました。

(この写真はハワイの人気店に行った時の写メですが・・)



今、写真写りのいいものがSNSで人気となりお店が拡散しますよね。
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耕治・・・耕治

2017年04月15日 | 下関の情報
ここのところ、理事会・総会準備とバタバタな日々が続いていますが。

昨夜は、久しぶりに飲み会兼ねて小倉の「耕治」に行ってきました。


えぴチリのえびがぶりっぷり・・・

  酢豚も唐揚げも酢豚も
 
    そして、しめのラーメンも美味。

さすが・・・「耕治」と。


凝り症の私、本日は母親を誘って下関大丸にある「耕治」へ。



小倉のお店のお味も、下関のお店のお味も全く同じ。

えびぷりっぷり。酢豚も・・シューマイも、らーめんも美味でしたよ。


下関大丸では「うまかもん市」が開催されていますので、

食後はお店を散策。洋服もセール商品がありましたので・・

母親と女子力アップとばかり、春洋服とスカーフ選び。

洋服は準備できたから・・次は旅行だねと。楽しみ計画立てますよ。


元気で美味しいものを食べられる楽しみ。

旅行に行く楽しみと・・・。

いつまでこうして母親と出かけられるのかなと・・ふと思う瞬間です。


父親が他界し1年。あっと言う間の1年でした。

去年の今ごろは、仕事が多忙な中。毎日、夕飯の時間に間に合うように病院にかけつけ。

看病と仕事の両立って大変だな・・と思う日々もありましたが。

やはり、家族がそばにいるだけで病人というのは元気になるものです。

特に高齢になってくると、だんだん寂しさが増してくるそうですよ。

自分でできる事が徐々に減ってくる。

思考力も体力も落ちてくる・・・と。


1日1日を大切にしたいと思うとともに、元気で働けること

そして、必要としてくれる人達がたくさんいてくださることにも感謝です。


苺・・・これセブンの「イチゴモンブラン」




こちらは彦島にあるケーキやさん「ひだまり」さんのケーキ。



おしゃれで美味です。
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認知症とマンションライフ

2017年04月11日 | マンション管理
日本の高齢化はものすごい勢いで進んでいます。

2037年には3人に1人が65歳以上。人口の30%以上が老人という事です。恐ろしいですね。


ケアマネの勉強をすることで高齢者や認知症について随分理解ができました。

認知症状が進むと、暴力や暴言といった問題行動と呼ばれるものが現れる。

特に認知症患者さんの場合は、この抑えが利かなくなって、感情がすぐ表に出てしまったり、

感情が敏感になっていて、今までの怒りのポイントとは、違った所になっており、

ちょっとしたところで怒りのスイッチが入ってしまうというもの。


これは認知症のタイプによってその特徴も違います。

アルツハイマー型認知症・レビー小体型認知症・前頭則型認知症など、

性別によってもなり易いタイプが異なっています。


一概には言えませんが、例えば物盗られ妄想などがみられた時に、

「盗られてなどいない」と否定されると、そこで怒りのスイッチが入ります。

最初はそれに対して怒るだけですが、その後家族の方がヒートアップして、

「ボケている」「嘘つき」などと言ってしまうと、それが更に自尊心を傷つけ、

暴言や暴力になったりするようですし、直接身体に触る介護でも、

暴力となってしまう場合があります。


椅子やベッドに移動する時など、声かけなどをしないで介護を行うと、

いきなり自分の身体を触られた事で危険だという感情が先に出てしまい、

とっさに暴力が出る場合があるようです。


また服を脱いでもらうという介護は、何かされるのではないか、

また服を盗られるのではないかと思い、声かけをしていたとしても、

暴力になったりします。ご本人にすると、怖いのです。


そんな時は、認知症を理解し、対抗せず離れて様子を見ましょう。

まず暴力や暴言が出る原因を理解してください。

家族の方は「自分を困らせようとしている」と言われるのを聞きます。

でも困らせようとしている訳ではなく、物盗られ妄想やレビー小体型で見られる幻覚は、

ご本人にとっては嘘ではないのです。

誰かに盗られたと、また誰かがそこにいると思っています。

盗られて困っているとか、知らない人がいて怖いのに、嘘つきだと言われたら

腹が立ちませんか?信じてもらえない、嘘つきだと言われるのは、

認知症の方でも自尊心があり傷つくのです。


また認知症が進んで理解がしにくい状態では、全く言葉のわからない外国にいる状態と

同じだと言われます。言葉も通じず何を言っているのかわからない。

そんな時にいきなり自分を触りに来られたら怖いと感じませんか?

こういう状況であるという事を、まず理解してください。


そして、暴言や暴力が見られたら、対抗しようとしないでまずさっと離れてください。

それからしばらくは様子をみましょう。暴言や暴力が見られる程の興奮状態の中では、

何を言っても余計に興奮させるだけのようですので、介助する側は落ち着いて・・。



★暴力・暴言の具体的な対処法としては、関わり方を考える。

自尊心を傷つけるような言葉を投げかけない。また、身体を触る介護をする場合は、

まず「ベッドに移りましょう」「服を着替えましょう」などの声をかけてください。

怖かったというイメージが出来てしまうと、次からもっと介護拒否となったり

暴力になったりする場合がありますので、しないようにしてください。


暴力や暴言は、一番身近で良く接している介護者に出る場合が多く、

家族であれば奥さんが暴力の対象になってしまいがちのようです。

一番感情を出しやすい人になってしまっているのかもしれませんので、

こんな時は、介護者を変わってもらったり、ヘルパーさんに来てもらったりする方がよいでしょう。



また、体調が悪くないかチェックする。

また暴力が体調不良から来る場合もありますので、興奮が治まったら熱を測ったり

時々、便秘でお腹が苦しくイライラとなり、暴力へ繋がったという話も聞きます。

トイレの回数など、気にかけていない方も多いと思いますが、ある程度症状が進めば、

体調管理は必要になります。


医師に相談する。

前頭側頭型認知症やレビー小体性認知症は、全く予期せぬ暴力が見られる場合がありますので、

暴力が酷くなるようであれば、医師に相談してお薬などを処方してもらう事も必要です。


今後、高齢者の増加によってマンションの中でも問題行動を起こす方は増加すると予測しています。

資産価値のない物件は相続人から放棄され。

どこにも行き場のない高齢者や身よりのない独居の高齢者が一人・・

その寂しさをまぎらわすために多くのペットを飼育もできないのに、

かわいそうにと無責任に部屋や建物内でエサを与え。

ペット屋敷き・ゴミ屋敷きとして問題も発生してくる気もしています。



以前相談の中で老人が徘徊するからと玄関扉の外からカギをかけたいとか、

デイからの送迎時に鍵の開け閉めが大変だから電子錠をつけたいとご相談を受けたことがありましが・・

玄関扉は共用部分だから、鍵穴以外の場所に特別に鍵や細工をするのはどんなものかと

お答えをしておりましたが。。

今ではそのお気持ちもよくわかります。


逆に、一辺倒の考え方だけでは今後は対応できなくなるという事がよくわかるのです。


国は医療費削減を掲げ、在宅医療へと切替。地域包括システムへと。

老人を地域で見守りを行うよう仕組みを変えてきています。

でも実際の生活では家族も認知高齢者を受け入れる余裕なんてない・・

というのが現実問題でしょう。さあ・・今後、どうしましうか?


マンションというのは一つの自治体であり。また一つの国のようでもあり。

それぞれの管理組合運営が今後、高齢者とのかかわりによって。

大きく左右される時が来る気がします。


早め・・早めの対策が必要ですよ。


人気のキャラ弁、100均コーナーにはこのキャラ弁をつくるグッズが盛りだくさんです。

新学期、お弁当が必要な方、100均コーナー必見です。

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桜・・・総会

2017年04月10日 | マンション管理
あっと言う間に、もう4月も10日となりました。

新学期、今日から始まりましたか?

ピカピカの1年生とってもかわいいですよね。

交通事故には注意してください。


今年の桜は本当に遅く、やっと満開と思いきや。

今日は・・うって変って寒くなりました。雨です・・・

せっかくの桜もあっと言う間に散ってしまいそうです。


昨日は小倉城の桜を見に行ってきました。

人・・・人・・人。そして、桜の木の下にはブルーシートで場所とりのご様子。

そして、あっちこっちから焼とりらしき匂いが漂っておりました。









と・・・私の本職の方は、はい総会準備の真っただ中です。

既に、4ケ所の監査と理事会に立ち会いました。

さすがにこの時期は、休みなしです・・・と「あれ?花見にはいったけど・・」


とまあ、こんな感じです。


今日は20日に総会だという方のお話を伺いましたが。


え~早いですね。2週間前に議案を配るということは・・・

20日から逆算すると、5日には議案配布。その前に監査でしょ。

3月31日に決算書締めて、残高証明は1日。2日が土日だから

早くて3日取得でしょ・・。

「000管理会社のレベルでよく準備できてますね・・」とお話しすると

驚くような回答が・・・

『掲示板に20日総会と掲示してあるだけだから』と。

「は・・議案書は?」とお尋ねすると・・当日配布ですと。

「もう~こんな管理会社、ダメダメですよ」

皆さまのところはこんなとこはないでしょうね?

きちんと、領収書1枚と通帳の出金を付け合わせてチェックしなきゃです。

そして、未納は限りなく0ですよ。


管理組合の方、特に監査を行う方、理事長・理事の方・・・

きちんと目を光らせてくださいね。


総会の当日に議案配布というのは、ありえませんよ。
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マンション管理セミナーin山口

2017年03月29日 | マンション管理
本日、山口県土木建築課主催の

「平成28年度マンション管理基礎セミナー」が開催されました。


肌寒い天候の中、多くの方にご参加頂きました。

1部はセミナー 2部は個別相談と参加者により情報交換


今年は、下関からのご参加者も例年に比べると多い気がしました。

遠くからのご参加、ありがとうございました。


いつもながら、グループ別の課題で一番多いのが

大規模修繕工事に関すること。

どこの管理組合でも大規模修繕工事をどう進めてゆくのか。

資金はどうするのか?という点が大きな感心事のようです。


分譲当初のある長期修繕計画書と現況、比較されてみたことはありますか?

特にお金のかかる機械式駐車場のある管理組合ではより一層、

資金面での準備は必要です。


そろそろ定時総会の時期になりますが、

その際に、長期修繕計画と現況の資金。

そして、修繕項目・設備修繕の必要度などリストアップしてみると良いですね。


セミナーの前、久しぶりに「サビエル聖堂」に立ち寄ってみました。



火災で焼失しましたが、昔の教会は本当に素敵でしたよね。

大きなパイプオルガン。

ステンドガラスと・・・今だに残念でしかたありません。



昨日は、下関でランチ「おかもとや」の海鮮丼



たまにTVで紹介されたりしてますか?

ランチどき、どう見ても地元の人よりよそから来られた感の方が多かったです。

何種類の魚が入ってる? 鯨も入っていましたよ。

こんなに種類豊富な海鮮丼は珍しい。お得です。


で・・帰りに「じゃこ」を買って帰りました。

なかなか新鮮な生のじゃこは珍しく、とっても美味しく頂きました。◎
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紛糾する総会

2017年03月28日 | マンション管理
いろいろな管理組合があり

その管理組合によって、さまざまな方法で管理組合活動・運営をされておられ

その中で理事長や理事として日々奮闘されておられる方もいる。


でも、それとは真逆に・・

全く興味・関心がなく、議案書を配布しても全く応答がない方や

理事に任命されても全くスルーをされる方もおられます。



本当に管理組合運営というのは、人の数だけ

管理組合の数だけバリエーションがあり、

ぞれぞれの管理組合の歴史背景も加わり

さまざまな顔を見せてくれます。


それが難しくもあり、興味深くもありと日々こちらも奮闘しておりますが・・。


やはり、多くの方が管理規約の存在を理解されていない方が多く、

理事会の役目、理事運営の大切さを理解されていない方が多いなと残念に思うところです。



そろそろ定時総会の時期が近づいてきていますね。

残高証明書と通帳残高・そして決算書との数字の照合。

領収書の確認など、監査も重要です。


さて、明日は山口でのセミナーです。

万が一のために、スノータイヤのまま゛てすが。

そろそろ、ノーマルタイヤに交換しなきゃいけない時期も近づいています。

セミナーがおわったら、タイヤ交換に行かなきゃです。
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プロに学ぶ話し方講座

2017年03月26日 | 下関の情報
「プロに学ぶ話し方講座」が

人権・男女共同参画課主催で開催されておりましたので

参加させて頂きました。


講師は、カモンFMパーソナリティの米倉菜津子さん

通称「なっちゃん」でした。


やはりラジオでお仕事をされるだけあって、声が美しいですね。


声にハリがありますし、滑舌もよく。◎


以前、カモンFMで月1でマンションの事をお話させて頂いた事がありますが。

いかに上手に話を聞きとり、要約し、話をまとめるのかと

感心したものです。


今日のお話の一番大切なことは、「伝えたい」という気持ち。

ここが大切だと。

声の大きさや話すスピード。

笑顔で話す。ほどよい相づち。


また、声をいきなり出すのではなく、

上半身と顔の血行をよくし。

「無声音」から「有声音」にしてゆくと喉も傷めないといったお話しも。


これから、私のお仕事は総会・総会で・・・

人前でお話しをする機会がぐっと増えますので

より人が聞きやすいように、お話しをするという点にも気をつけたいと思います。


はい、明日も総会です。
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大規模修繕工事の進め方

2017年03月25日 | マンション管理
来週、山口県庁で開催される『マンション管理セミナー』

事前相談に寄せられた質問で一番多いのは、

大規模修繕工事に関することでした。


そろそろ時期にきているけれど、どういう風に進めたら良いのかわからない。

どうしたら住民の合意がとれるのか?

あるいは、修繕計画はどうやって立てれば良いのか?という内容。


計画については、国土交通省が出している長期修繕計画のガイドラインを参考にする。

あるいは、自分達では無理だよという所であれば

マンション管理センターが安価で作成してくれる

「長期修繕計画作成・修繕積立金算出サービス」を利用するのもひとつ。



では、具体的にどういう風に修繕を進めてゆくのか?

①発意

一般的には「修繕委員会」を立ち上げて理事会の元で作業を始めることに

②調査・診断

修繕が必要な部位についての劣化度を調査。

③基本方針の決定

実施部位・工期・業者選定の選定方法など

「責任施工」にするのか?「設計監理」にするのか?など

④修繕仕様の決定・積算

⑤資金計画

⑥見積取得・施工業者の内定

⑦総会決議

⑧工事

⑨各種検査

⑩引渡し・図書の保管

と、ざっと書けばこのようになりますが。

場合によっては、この間に「臨時総会」や「説明会」を何度が開催する必要も出てきます。


2003年区分所有法改正以前は、大規模修繕の実施は「特別決議」でした。

ですが、法改正によって「過半数」となりましたが。

修繕工事というのは、より多くの方の賛成がなければ工事ができないこともあり

より多くの賛成が必要なのです。


裁判の判例でもあるように、

住民の中に反対者がいたため工期が大きく伸び損害が発生したと

管理組合が施工業者から訴えられることもありますし。


賛成で進めた工事が、ちょうど足場のかかる住民の反対により

足場をかけることができない、工事ができないなどの例もあります。


また、住宅支援機構の融資では、議事録の書き方や総会はこのタイミングで

実施しなければならないなどの注意点があります。


工事を計画する時には、同時並行で

管理規約の見直しを行い専有部と共用部を明確にすることや

滞納者が全体の10%を越えていないか?などにも注意する必要があります。

滞納率が思いがけず、借入の阻害要因になることもありますよ。


どうしても組合員だけで進めるのが難しい場合、

マンション管理士や一級建築士をコーディネーターとして採用する所も

要所、要所で専門家活用をご検討するのも良いかもしれません。
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総会の季節

2017年03月23日 | マンション管理
さすがにこの時期になると・・・

総会、総会モードで多忙となります。


そんな時、思い出したように。

ずいぶん以前にご相談を受けた管理組合からラブコールが・・・。


いいお話ばかりならばいいのですが・・・

管理組合員同士のトラブル話も多く。


まあ~よくぞ、面倒くさい理事長を長年、やりたがるな~と思う心。

何が楽しくて、理事長さんなんてされるのでしょうか?

それも、何年も・・。何年も。


時々、理事長という名のもとに、大きく勘違いをされておられる理事長さんもおられるもので。

全て、自分ひとりで決めていい。

管理組合のお金も自分のもののように、勘違いされている方を見かける事も。

自分の好きな人と嫌いな人で、ルールを押し曲げる方もおられるという方も。

そんな事をしては、駄目ですよ・・。


きちんと、管理規約に沿った運営をしなくては。

きちんと、理事会を開催し、総会に諮り。

必要に応じて、説明会も開催しなくては・・・。


管理組合のお金は皆さんの物ですし、その決め方は独断と偏見で決めていいわけがないのです。

透明性・公平性を保たなくてはいけません。


理事長に就任される年数は、せいぜい3年。長くて5年です。

やはりそれ以上は、よくありません。

長年、その立場におられると・・・大きな勘違いが始まります。

きちんと、3年の間に次の方を育てましょう。

そして、新しい方に引継ぎしましょう。


その為には、ある程度の「輪番制」も必要です。

そして、できれば理事就任期間は、2年から3年程度での「半数交代」が理想です。


今、高齢化が進むなか、現実問題として理事のなり手不足は深刻です。

だったら、マンション管理士などの専門家を外部理事として就任させる方法もありますよ。


役員同士の私利私欲ではなく、

本当にそこに住む方がよくなる方法をどうぞ模索されてください。
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