沸いてます鹿児島

今週は、大阪～東京と・・・飛び回り

へとへとの日々を送らせて頂きましたが・・・。


やはり骨休めしなきゃと、南下。

大好きな「鹿児島へ」


以前食した「じゃこ丼」が食べたくて。もう一度のつもりでしたが。

残念なことに３色じゃこ丼は平日のみとのことで

気分を変えて、鹿児島中央駅近くにある「じゃこ丼専門店」へ。





じゃこ丼。



こちらは、じゃこ&いくら丼。




や～やっぱり美味。



と・・・しっかり温泉ざんまいも。



このあたりは、立ち寄り湯も町湯もたくさん。

ＰＨ９．２　の立寄り湯へ。　お肌つるつるです。◎

この周辺は町湯も多く、２００円くらいでご入浴できます。



で・・・しっかりお湯・食事を堪能した後は。


新幹線時間調整はケーキの名店「モンシェリ」へ。

珈琲とケーキ。




そして、マイ土産は「チョコレンガ」

このチョコレートコーティングは超美味です。





さあ・・・そろそろ決算近くなりますからね。気をひきしめて・・・と。

来週からも頑張りましょう。

癒し・・・

癒しtime。


かわいい瞳。



　　ほれぼれするほどに・・ひきしまったボディ。




そして、長い足。



　　かしこく、繊細な頭脳。



　　　　　うっとりする癒しのひととき・・・。




柔らかく、ふわふわとした唇。


　　　
　も～～ぜんぶ、かわいい　













しっかり楽しませて頂きました「乗馬time」

鏡開き

今年は仕事始めが遅かったためか・・・

スタートと思いきや、連日ばたばたな日々。


で・・「あっ」と気がついたら7草粥の日を過ぎ。

そして、鏡開きの日も忘れちゃいそうでしたが。


まあ・・・なんとか深夜の一人鏡開き会。

飾ってあったお餅を、おぞうににいたしました。





で・・その取り合わせが「イチゴのワイン」

どう見ても、この取り合わせは変だけど。


苺と見ると、つい反応してしまう。旬のものは食さなければ。


今年の神様は、きっと気づかいができる優しい神様ですよね～。

こんなにお正月期間『晴天』なのも珍しいことですし、

成人の日もこんなに晴天は久しぶりではないでしょうか？


きっと、馬は晴れが好きなのですよね。

午年ですもの。


そういえば・・・お正月、娘が帰省した際、

食後の美味しいコーヒーが飲みたいとの希望でコーヒーを沸かし。

で・・「ミルクとシュガーもお願いします」とのご要望。

「うん、ミルクはある」

(でも、その時・・スティクシュガーを切らしてた。)

「あ～～お砂糖ね～～」と、どうしよう

その時、ふと。

あ～～乗馬の際、馬へのご褒美としてあげる角砂糖があったこと思い出し。

その角砂糖をおしゃれな器でだしてあげた。

そしたら、ご満悦で飲みほした。


そこでブレイク・・・

「その角砂糖ね～～」と、切り出した私。

馬用のを食べさせられたとご立腹してた娘。(いやいや、人間用の砂糖だよ)

でもね。知ってました？

最近、角砂糖ってどこのスーパーでも置いてないのですよ。

私は角砂糖を買うために、スーパー3件はしごして探しましたもの。


甘いものは、人間も馬もよくはないらしいのですが。

やはり、甘いものは好きですよ。

こうやって乗馬行く度に「人参・砂糖・人参」とご褒美を与え・・・餌づけをしている私。


やっぱり、馬にも好かれなきゃね～。馬との波長も気にする私の巻でした。

あ～～総会の時期が近づきますね～。

年が明けたかと思うと・・・

4月からの総会開催準備にむけてばたばたな日々に突入します。


理事会では総会議案に何を検討事項に盛り込むのか？

そのための見積取得も必要となりますし、その前後の検討も必要となります。


見積取得とは言っても、いろいろな方法論によって金額も異なりますので

どうしたいのか？過去はどうしたのか？などなど・・・

事前協議も、事後協議も必要なのです。


そして、「予算案」に盛り込むのか？

あるいは、時期早々と長期修繕計画(案)として長期検討事項として報告で済ませるのか？

などなど・・・また、新展開へと続きます。


北九州市であれば、3年に一度の「特殊建築物定期報告」

この時期にひっかけて、劣化診断や全面打診も行うとよいですね。

全面打診の代わりに、赤外線で安くという考え方もありますが・・・

う～～と、過去依頼して出てきたデータでは全く納得できない報告書。


今、赤外線照射機価格が安くなっため、安価で手軽に実施する会社も多くなりましたが、

やはり、結果を詳細に報告してくださる会社が良いですね。

タイルの悪くなった個所、数量なども積算して報告してくださると良いのですが・・・


4月から消費税が上がります。

それに向けて、エレベータや各種点検の契約書はどうなっていますか？

金額訂正が必要な契約書であれば、巻きなおしも必要です。

再チェックしてみましょう。


で・・業者に依頼するついでに、「何か提案する事があれば出してください」と

コメントを添えてみてください。

管理組合として、せっかく年に一度の検討できる時期を逃さないために、

でも、実は業者に対して「しっかり見てる？」と確認させているのです。



自転車シールの配布・・。

毎年、毎年。有料でシールを配布する管理組合もあれば・・

全く、運用ルールを定めていない管理組合もありと色々です。


以前では、自転車の撤去・処分が有料でしたので、

シール配布と同時に、料金を頂くという運用スタイルが多かったようですが。


現在、自転車は「無料」で回収してくださいますので、無料でもよいかな？と思います。


で・・・自転車シールのデザイン。

以前、不動産賃貸管理をしていた時は、こったデザインを何種類か作成して

楽しんだ時期がありますが・・・


毎年更新する管理組合であれば、テプラで充分だと思います。

テプラ1本300円位で、何十台分も作成できちゃいますし、

途中で自転車買い替えた～。シールを無くしたと言われてもいつでも対応できます。

そして、「シールは無料配布」です。

実はその方が、役員の方・管理会社の方の手を煩わせずに済むのですよ。

一石二鳥。


いかにして労力を減らして・・・皆さんに喜んで頂けるか。

こんなことばかりをやっています。


昨年は、何十台の自転車を処分して「あ～駐輪場が綺麗になった」と喜ばれ。

処分をお願いした業者さんにも喜んで頂きましたよ。

ついでに言えば・・・「盗難自転車がないかどうか？」警察にも照合し。

盗難自転車の発見にも貢献しました。


こんな事、地道にやっておりますよ～～誰か誉めて～～。

配管更新工事【マンション合意形成編】

とある築20数年のマンション。

1階駐車場部分が、7年前にも陥没。その時は、応急処置を施したらしい。

その後も毎年のように陥没が続き、何とか対策をしなくてはと意見が出たのは・・

昨年春の総会。


それから・・・それから。数ケ月が経過。

で、結局。面倒な事・・難しい事は廻ってくるというのが私のお仕事で。



まずは、駐車場の陥没原因を特定すべく調査。

で・・・これは給排水管専門の業者さんに来て頂き。

ファイバースコープで配管の状態を確認。

1つ1つの配管にファイバースコープを通してゆき、

1つ1つの配管内部の状況と接続部分の調査・診断を実施。

その際、できる限り住民の方に声をかけ現況をカメラの映像で実際に確認して頂く。


そして・・・その調査診断結果を『報告書』として提出して貰い、

と同時に「工事見積書」も頂きました。



と・・この調査・診断にかかっる費用はといえば。

当然、器械を持参して頂き、時間も裂いていだたくので有償です。


この時、調査費用として、10万円とご提示頂きましたが。

ケチな私はどんな交渉を行ったかと言えば・・・

「もし、貴社に工事が決定したら、どっちみち正確な診断をされるでしょうから。

その時の調査費用として、10万円は勘弁してください」と。

逆に、「貴社に決定しなかった場合は、調査費用としてお支払いさせて頂きます」と

いう条件で調査・診断を実行して頂きました。


この調査・診断時にどのくらいの時間を要したか？といえば・・・

約2時間～3時間。



で・・・調査報告書・見積書が出てから。

当然、理事会の開催です。


理事会時には、当然・・・臨時総会の議案(案)も準備してのぞます。(時間短縮のため)


そして・・理事会では

議案内容と臨時総会日程を決定します。

工事をうまく進めるためには・・やはり住民への説明会は不可欠ですので。

『説明会』も当然セッティング。


ですが・・また、説明会と臨時総会日程を分けるとまた大変ですので。

ここも省力化。

臨時総会開催時間の前に「診断結果発表・状況報告と工事について」の説明会を開催。

当然、調査を実施された業者の方に同席をお願いし・・

説明会を開催。そして、質疑応答。



その後に、臨時総会を開催し、決議という手順。

当然、工事金については「修繕積立金」取り崩し決議もとりますよ。



ここでのポイントは・・・

マンションではとかく、反対意見を述べる人や、

金額や内容について、疑義を述べる方がいらっしゃいますので。

とことん質問をして頂き。施工内容や現状について納得して頂くことが肝心です。

(住民の方に工事が必要だという意識をもっていただくことが大切です。)



今回の場合は、配管埋設場所が駐車場であったため、

配管工事に伴い駐車場内の移動が必要だったので・・・

事前に「駐車場利用状況についてのアンケート調査」を実施。

(アンケートでありながら、意図的には。

協力のお願いと工事をやりますよという意識づけなのですよ。)



工事期間中の車の移動等について、協力をして頂くことが大変な労力でもありました。

駐車場移動がはいると、大規模修繕工事と大差ないですね。



当然、工事期間中は、系統ごとによる「断水」も必要であったため、

断水についての周知徹底も大切なことでした。



理事の方、居住者の方々のご協力とご理解により、

無事、工事は完了し、旧配管は埋めもどし。

陥没した駐車場アスファルトも、復元し無事工事完了となりました。



更新工事と一言で言っても・・・やはり色々な方法があるものです。

頭で考えていた工事部分と実態は若干違う所はありましたが。

なるほど・・・と。やはり餅は餅屋。専門家ですね。



分譲マンションの場合は、管理組合運営との関係もありますので

総会議案は丁寧に作成し、お金の出金についても明確にしておくことが大切です。



そして・・やはり工事ですから、予想外の発生も考えられますので

総会の時には、「予算外の工事が発生した場合、機動性をもたせるため

理事会一任とする」という事の説明と承認をとっておくと良いですね。



ただし、追加工事額が多額になる場合には、再度臨時総会を開くこともあります。

ということも追加しておくと皆さんが安心されるかもしれません。


で・・工事終了時には、「工事完了のお礼」のメッセージなんてのもあると

好印象です。　


もめない・もめささない。気配りも大切だよというマンションのお話でした。

脱気筒

ＲＣ造の陸屋根。

経年により「雨漏り」が発生するという事例はよく耳にします。


シート防水から、ウレタン塗膜防水にやり変えた例。


既存のシートを剥がし。清浄な下地状態を作ります。


コンクリートは中の水分が余上水として上にあがってきます。

その際にレイタンスと呼ばれる不純物がコンクリート表面に

くっついているので、これを取り除く為、洗浄します。


次にプライマーを２回塗ります。

１回目はコンクリートに吸い込ませて、２回目で膜を生成します。

下地の吸水が激しい場合３回塗る場合もあるようです。




※躯体の水蒸気を外に逃がして事故を防ぐ絶縁工法の場合、

通気緩衝シートを貼ります。




強力なボンドを使い突付けでシワが生じないように貼ります。

この作業にかかる日の降雨は絶対に避けることが重要とのこと。



平場全体に貼り終えたらシートとシートの突き合わせ部分を

ジョイントテープで押さえます。

この時もシワにならないように気をつけます。


ここで先に脱気筒を取り付けておきます。




脱気筒は、４０平米に１個といわれているようです。

これで躯体からの水蒸気を逃がすとのこと。


防水材の一回目を塗り終えたら養生時間を守り、

次は立ち上がりの補強布貼りをします。


防水材→補強布→防水材といった様にサンドイッチしながら貼り

乾いたら次は２回目の防水材塗り。


これで残すはトップコート。

ウレタン樹脂塗料・・臭いはキツイですが光沢もあり耐久性もあり。



これも２回塗りしていきます。


同じ色を塗るため、どこまで塗ったかわからなくならないように１回目は

調色材で少し色の変化をつけるとよいようです。




で・・・脱気筒の金物を取り付けて完了です。




脱気筒とは、言葉の通り。

躯体からの水蒸気を逃がすのが目的のものだけど・・・


実は、工事完了確認に行き。


なぜに・・・いきなり「通気管」ができたの？と不思議に思った私。




(この写真は、通気管)


あ～～「脱気筒」ね～と、納得した瞬間。

マンションと建築基準法

マンションの高さ(階数)は、建築基準法との関係から

階数(6階以上・以下)により「階段」の造りは異なるようですね。


では・・・マンションは、

11階建・１４階建が世の中に多いのにも理由があるらしい。



それは・・・

建物の高さが３１mを超えると、商業地域でも隣地斜線が掛かる為、

建物が不整形になり易くなり、また、ちょうどその位の高さから

「非常用エレベータ」が必要となります。


以上の理由によるコストアップを避けるため、建物は３１m以内に抑える事が一般的で・・・

３１mの高さは、マンションの場合、１０階～１１階建に相当します。


さらに・・・高さが４５mを超えると、構造計算が複雑になり、

建築確認申請も煩雑なものとなり、更にコストアップにるらしい。


この高さで納まるのは丁度１４階建。

だから、世の中に１５階建のマンションがほとんど無いのに、

１４階建は大量に存在しますというのが、その理由らしい。なるほど・・。



★では・・・階段の寸法について。

階段には、「幅、高さ、奥行」があります。

専門用語では、高さの事を「蹴上げ」、

奥行の内、上から見た時に、上の段と「重なっていない部分の長さ」を「踏面」と呼びます。




階段のサイズ・幅にも規制がありますが・・・

エレベータ利用がメインとなる建物において、階段を大きく作る事は無駄だという見方もあるようです。


古いマンションでは、外階段に手すりがなく「既存不適格」だと指摘されちゃいますが。

コンクリートが劣化してきている経年マンションに手すりをつける。

その為に、ビスを何本も打つ。

こんなことをしたら、もっとコンクリートの劣化を進めてしまうと、

手すり拒否という考え方もあるようです。

避難経路として手すりが欲しい。でも、建物は傷つけたくない。(どちらも理解できます。)



★階段の縦穴区画・・

内階段を計画する際には、「縦穴区画」を考慮する。




※着色部分が階段

火災時に、階段を通じて、下の階で発生した煙が上階に蔓延しない様に、

階段室とそれ以外の部分を区画。


煙は垂直方向では、水平方向に比べて遥かに早く動きますので、

区画するという事は、耐火構造の壁で区画するだけでなく、

階段室からの出入口の扉は「煙を遮る構造の防火戸（遮煙防火戸）」とします。


階段室を区画するということは、踊り場までも含めて囲む事になり、

空間は多めに使用する事になります。


だから、マンションでは防火区画が不要な外階段が多いのですという理由。


この規定でも、小規模な建物（各階４戸程度までのマンション）では、

区画不要とされるケースがあるそうな。

その場合には、内階段のメリットが最大限に活かされる事となり、

外階段では作り得なかったプランを実現出来る場合があるとのこと。


確かに・・・内階段は屋内に作られるため、外階段・外廊下に比べ、

共用部分が劣化しにくく、維持費の面でも有利になります。


賃貸マンションでは、よく内階段を目にしますが。

あまり分譲マンションでは、内階段見かけないですかね。


建築コストと建築基準法のお話でした。

あけまして おめでとうございます。

平成26年幕開けです。

「あけまして　おめでとうございます。」

また、今年もどうぞよろしくお願いいたします。



フリーになって、今年で４年目を迎えます。

なんとか、かんとか・・・

毎日刺激のある日々を送らせて頂いていることに感謝。

そして、多くの温かい周囲の方々に感謝の日々です。



今年は、久しぶりに・・・再度、勉強をする。ここがひとつの目標。

そして、もうひとつの目標は、身体の健康維持管理。

増加し続けてる身体のスリム化と。



新たな目標も掲げ。今年も走ります。

どうぞ、皆さま。今年もどうぞよろしくお願いいたします。



今年は「午年」

昨年からの乗馬、頑張りまっす。