「宅建試験講座」３２回：民法９-５：「物権変動５：「契約解除による物権変動と登記」

「宅建試験受験講座」３２回目
　権利関係３２　
　民法９-５：
「物権変動５：「各種不動産物権変動の原因と登記との関係
　　　　　　　 その２「契約解除による物権変動と登記との関係」
…………………………
民法
第９章　物権変動５
第５項　契約解除による物権変動と登記との関係
第１号　はじめに
　　１　今回は，「②契約解除による物権変動と登記との関係」の勉
　　　　強です。

第２号　契約解除による物権変動と登記との関係
　　　甲土地　①売買             　②売買
　　　　Ａ─――――─―─→Ｂ─―――――─――→Ｃ
　　　　　　　③契約解除
☆第１　契約解除者と契約解除前の第三者との関係
　　１　事例１
　　（１）まず，ＡはＢに甲土地を売却しました。
　　（２）次に，ＢはＣに甲土地を売却しました。
　　（３）次に，ＡはＢが甲土地の売買代金を支払わないので，ＡＢ間の甲土
　　　　　地の売買契約を解除しました。
　　（４）この場合，Ａは，Ｃに対して，Ｂとの売買契約の解除を対抗（主張）
　　　　　することができるのでしょうか。
　　（５）これが，契約解除者と契約解除前の第三者との関係の問題です。
　　（６）そして，この場合の判例の結論を先にいいますと，
☆　　ア　Ｃが登記を受けている場合は，ＡはＣに売買契約の解除により取り
　　　　　戻した所有権を対抗（主張）することができない。
　　　　　Ｃの立場からすると，Ｃは自らの所有権をＡに対抗することができ
　　　　　る。
☆　　イ　しかし，Ｃが登記を受けていない場合は，ＡはＣに売買契約の解除
　　　　　により取り戻した所有権を対抗（主張）することができる。
　　　　　Ｃの立場からすると，Ｃは自らの所有権をＡに対抗することができ
　　　　　ない。
　　２　解説
　　（１）それでは，この場合，何故，（６）の結論になるのかを勉強しまし
　　　　　ょう。
　　（２）まず，この場合は，ＡがＢとの売買契約を解除する前に，ＢはＣに
　　　　　甲土地を売却していますので，Ｃは契約解除前の第三者ということ
　　　　　になります。
　　（３）したがって，この場合の契約解除者Ａと第三者Ｃとの関係は，Ａか
　　　　　らＢ，ＢからＣと目的物が順次売買された場合の前者と後者の関係
　　　　　ですから，民法第１７７条の二重譲渡の場合の対抗要件の問題では
　　　　　なく，民法第５４５条１項の契約が解除された場合は，その契約解
　　　　　除の効果はどこまで及ぶのかの問題となります。そして，民法第５
　　　　　４５条１項は次のように規定しています。
　　　　…………………………
　　　　　★民法第５４５条１項（解除の効果）
　　　　　　①当事者の一方がその解除権を行使したときは，各当事者は，
　　　　　　　その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし，第三者の
　　　　　　　権利を害することはできない。
　　　　…………………………
　　（４）上記民法第５４５条１項は，まず，契約が解除されると，当事者双
　　　　　方は原状回復義務を負うことを規定しています。
　　　　アこの意味は，契約が解除されると，契約は無効となり，無かった
　　　　　ことになりますので，当事者は双方とも，契約をしたことにより
　　　　　履行していた物を相手方に返還して，契約の前の状態（原状）に
　　　　　戻さなければならない義務を負うということです。
　　　　イ例えば，事例１でいえば，Ｂは甲土地をＡに返還しなければならな
　　　　　いし，また，Ｂか登記も受けていた場合には，登記もＡに返還し
　　　　　なければならないということです。
　　　　ウまた，Ｂは売買代金は支払っていないということですが，手付金
　　　　　をいくらか渡していた場合には，ＡはＢに手付金を返還して，契
　　　　　約前の状態（原状）に戻さなければならないということです。
　　（５）しかし，民法第545条1項は，ただし書で「ただし，第三者の権
　　　　　利を害することはできない。」と規定しています。
　
　　（６）それでは，民法第545条1項ただし書の「第三者」とは，どうい
　　　　　う第三者なのでしょうか。
　　　　ア同条文は，「第三者の権利を害することはできない。」と，単純に
　　　　　規定しているだけです。
　　　　イしたがって，条文の文章上（文理上）は，第三者は，善意・悪意
　　　　　を問わず，また，登記の有無を問わず，保護されることになりそ　
　　　　　うです。
　☆　　ウしかし，判例は，ここの第三者とは，「登記を備えた第三者」で
　　　　　　なければならない，としています。
　☆　　エ判例が，そのように解釈している理由は，民法第545条1項ただ
　　　　　　し書の，契約を解除した者が害することができない第三者とは，
　　　　　　「権利を有する第三者」のことであり，ある第三者が権利を有す
　　　　　　る第三者といい得るためには，その第三者本人が自分は権利者だ
　　　　　　と言っているだけではなく，他人から見ても権利者であることが
　　　　　　分かる第三者である必要があり，そのためには，「登記を備えた
　　　　　　第三者」でなければならない，としているのです。
　　　　　　　　
　　　（７）したがいまして，民法第545条1項ただし書の「第三者」とは，
　　　　　　先にも勉強しましたが，判例によって補足されており，次のよう
　　　　　　になります。
　　　　ア　解除権者Ａは，第三者Ｃが登記を受けている場合は，ＡはＣの権
　　　　　　利を害することができない（民法第545条1項，判例）。
　　　　　　つまり，Ａは売買契約の解除によって自らに回復した甲土地の所
　　　　　　有権をＣに対して，主張することができない。その結果、Ｃが甲
　　　　　　土地の所有権者となる。
　　　　イ　しかし，Ｃが登記を受けていない場合は，ＡはＣに売買契約の
　　　　　　解除を主張（対抗）することができる。その結果，Ａが甲土地の
　　　　　　所有権者となる。
　　３　結論
　　（１）以上勉強してきた所から分かりますように，契約解除者と契約解
　　　　　除前の第三者との関係は，次のような結論になります。　　　　
　☆（２）契約を解除した者が，契約解除前の第三者に対して，契約解除後
　　　　　の自らの所有権を主張（対抗）する場合，第三者が登記を備えてい
　　　　　れば，その主張は認められない（民法第５４５条１項，判例）。
　　　　　第三者が所有権を解除者に対抗することができ，第三者が所有権
　　　　　者として，保護される。
　☆（３）しかし，第三者が登記を備えていなれば，契約解除者の主張は認
　　　　　められ。第三者は保護されない（民法第５４５条１項，判例）。
　　　　　つまり，第三者はその所有権を契約解除者に対抗することはできな
　　　　　い。その結果，契約解除者が所有権者となる。
　☆（４）この場合，第三者の善意，悪意は関係がない。
　☆（５）それでは，第三者が背信的悪意者の場合はどうなるのでしょうか。
　　　ア　その場合は，第三者が仮に登記を備えていても，契約解除者はその
　　　　　背信的悪意者である第三者に対して，自らの権利を主張（対抗）す
　　　　　ることができ，その主張は認められる。
　　　イ　民法は，信義則を原則としており，それに反する背信的悪意者は保
　　　　　護にあたいしないからです。

　第３　契約解除者と契約解除後の第三者との関係
　　１　事例２
　　（１）ＡはＢに甲土地を売却しました。
　　（２）次に，ＡはＢが甲土地の売買代金を支払わないので，甲土地の売
　　　　　買契約を解除しました。
　　（３）その後で，ＢはＣに甲土地を売却しました。
　　（４）この場合，Ａは，Ｃに対して，登記なくして，Ｂとの売買契約の
　　　　　解除を対抗（主張）することができるのでしょうか。
　　（５）Ａは，登記なくして，ＣにＡＢ間の売買契約の解除を対抗（主張）
　　　　　することはできません。
　　２　解説　
　　（１）この場合は，ＡがＢとの売買契約を解除した後で，Ｂは甲土地
　　　　　をＣに売却しています。つまり，Ｃは契約解除後の第三者です。
　　（２）したがって，この場合には，
　　　ア　ＡがＢとの売買契約を解除した時点で，甲土地の所有権はＢ
　　　　　からＡに復帰して，ＡはＢに対して甲土地の返還請求権を有
　　　　　します。
　　　イ　また，その後，Ａに登記が復帰する前に，ＢがＣに甲土地を売却す
　　　　　ることにより，Ｃも甲土地の所有権を有し，ＣはＢに対して甲土地
　　　　　の引渡請求権を有します。
　　　ウ　故に，この場合は，ＢがＡとＣとに二重に譲渡したのと類似（似た）
　　　　　の法律関係となり，民法第１７７条の問題となります。
☆　（３）したがって，解除者Ａと第三者Ｃの関係は，先に登記を具備した者
　　　　　が勝ち，完全な所有権者となります。
　　３　結論
☆　（１）以上のように，契約解除者と契約解除後の第三者との関係は，民法
　　　　　第１７７条の対抗要件としての登記の具備の問題となる。
　　（２）したがって，契約を解除した者が，契約解除後の第三者に対して，
　　　　　契約解除によって自らに復帰した所有権を対抗（主張）するために
　　　　　は，登記を備えていなければならない。
☆　（３）また，逆に，第三者が契約解除者に対して，自らの所有権を対抗（主
　　　　　張）するためには，登記を備えていなければならない。なお，この
　　　　　場合，第三者は悪意であっても，登記を備えていれば，自らの所有
　　　　　権を対抗することができる。
　　（４）したがって，契約解除者と契約解除後の第三者といずれが優先する
　　　　　かについては，登記を先に具備した者が優先し，その者が完全な
　　　　　所有権者となる。
☆　（５）ただし，第三者が背信的悪意者の場合は，，契約を解除した者は，
　　　　　登記がなくても，その者に自らの所有権を対抗することができる。
         民法は，信義則を原則としており，それに反する背信的悪意者は保
　　　　　護していないからです（判例）。

第４　問題と解説

　　　問題と解説は,下記電子書籍「宅建試験受験講座」で勉強してください。

　　　
☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎
　　　　★それでは，「宅建試験受験講座」３２回
　　　　　権利関係３２：民法９-５：「物権変動５」
　　　　　「契約解除による物権変動と登記との関係」
          はここまでと致します。
        ★文章中の「☆」マークはポイント事項です。
        ★次回は，権利関係３３：民法９-６
　　　　　「時効取得による物権変動と登記との関係」
　　　　　です。
　　　　★本書の転記・転載，著作権侵害・違反行為は厳禁
　　　　　ということでお願い致します。   
☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎
       　　 ☆ここをクリックすると，
　　　　　　　電子書籍「宅建試験受験講座」
         　　 です。
☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎☆◎