フィリピン新投資法「サブリース」ユニットはこうして生まれる

先日マニラに戻りまして、
この1週間はサブリース物件の選定と
新規運用ユニットのスタート準備で大忙しでした。

このエアビー運用の委託を受け始めたのは先月からで、
それまで当方で対応していたユニットオーナー様の物件や、

新規購入していただいた方のユニットを運用開始する準備と、
新規ユニットの検索など、本当に忙しい毎日です。


ここフィリピンでは、日本では簡単にスケジュールできることも、
未熟なインフラと就業意欲のない社会構造で、

何をやっても予定通りにいくことがありません。

デパートで購入した備品の配達設置日程でも、
決めるのは「何日に配達」というだけ。

え？何時に来るの？

8時から5時のワーキングタイムに行きます…。

だから配達日は、朝から1日予定が立てられず
部屋で待ち構えなければいけません。

たまに夕方になって渋滞で今日は無理何て言ってくることも…。

まあ、何をしても往生する国ですが、
そういう国でまだメジャーではないサービスビジネスをすることは
メチャクチャ意義があると思います。


さて、我々がどのようにしてリース物件を探しているのか、
今日は少しご案内しておきます。

これは、以前から当サイトの不動産情報をご覧になっている方には
分かるかもしれませんが、

基本的に現地のネット情報でレンタル物件を抽出し、
ブローカーやオーナーと直接会って物件を視察し、
厳しい家賃交渉を勝ち抜いて初めて本決まりになるという流れです。



1．物件の目星を付ける

最重要ポイントは、売上が見込める物件を探すことです。

これは単に駅近やモールに近いというだけでなく、
エアビー運用に必要な多くのポイントを吟味して決めていきます。

そのエリアや物件内に同様のレンタルビジネスをしている
ユニットがあるのかも入念にチェック。

売上想定に必要な集客可能値を、
如何に現実的数字で読み取るかが重要です。



2．アポイント

フィリピンのネット情報は上げっぱなしというのがほとんどです。

既にテナントが付いてしまった情報も、
ほとんど更新せずそのまま公開したままになっています。

また、担当者の連絡先もなく、まずはメールとか、
連絡はするけど全く交信できないという場合も多々あります。

そういう連絡も、外国人がいきなり行うと足元を見てくるので、
全て現地のスタッフが直接アポを入れていきます。

10件連絡を取ってほんの数件交渉にたどり着くという事を繰り返しています。


3．内覧と家賃交渉

現在のターゲットは、
マカティ、BGC、ベイエリアのベイビュー物件に絞っています。

特に現在検索中のマカティは、レンタル需要はありますが、
既にエアビー運用者が集中している地域ですので、

如何に高額レンタルを獲得できるかが重要ポイントになります。

最近は日系の運用代行業者が入って来ていますが、
賃料を下げて稼働率を上げるのは何処でもやっていることです。

当サイトでは賃料を高く、稼働率も高くが基本です。
そうでなければサブリースなどという提案は不可能なのです。

そこで固定費となる家賃の交渉は重要です。

特に人気エリアの交渉は、オーナーもブローカーも妙に強気です。
既にバブルで値崩れしてるマニラでも、
いつも需要があるエリアはなかなか折れてきません。

運用委託のほとんどが住宅管理も請け負う全面委託ですから、
最低限年払家賃となりますので、まとまった家賃が手に入るという

目先のお金で釣る作戦で値下げやデポジットを削る攻防を繰り広げます。

はっきり言ってここが一番大変です。

相場を読み違えてあまり安く指値すると、
すぐに他の客に回ってしまいます。

また、一度交渉成立してもすぐに契約書をまいてお金を払わない限り、
翌日別の客が付いたと言って断って来ることもよくあります。

口で言った言わないは取引には何の意味もありません。
不動産取引はキャッシュがモノを言うのです。


4．運用準備

家賃交渉成立で賃貸ができるようになったら、すぐに運用準備です。
なるべく早く部屋を整え、写真を準備し公開して集客しなければなりません。

WEBサイトの公開と違い、エアビーの集客は
個々のユニットの実績を全世界の人がチェックします。

誰も使ったことのないレビューの無い部屋には
誰も泊まりたがらないのです。

ですからまずは安くても泊まっていただき、
実績を付けていく必要がありますが、このスタートとその後の運営方針は、

サブリース希望者様に趣旨が伝わらないと取り組んでもらえないため、
情報公開時になるべく簡潔にお伝えする必要があります。

ただし、この部分は運営サイドのノウハウ部分ですから、
あまり詳細を公開することができないため、
大まかなポイントのみお伝えすることになります。

例えば、高級ホテル並みの部屋を作る場合、
それなりの初期費用が掛かります。

しかし、一部屋に大型ベッドで2人宿泊のユニットでは、
ダイレクトにホテル価格と勝負しなければなりませんから、
自ずと低価格になってしまう場合があります。

もしもゲストハウス型の、
大人数が一つの部屋で泊まれるスタイルで始めた場合、

一人当たりの宿泊単価が安くなりますので、
全体の賃料は大きくできる可能性があります。

2名宿泊で2000ペソとするのか、6名宿泊で3000ペソにするのか。
借りる側からすれば一人単価は6名の方は半額です。

ツーリストはそういう点も大きなポイントなるため、
なるべく大人数を収容できるユニットを探しています。

ただこの条件がマニラの都心部では非常に難しい条件となり、
簡単に抽出できない理由となっています。

一般の方には、部屋の立地や広さ、設備内容だけでは
実際の売上を想定することは不可能かもしれません。


5．運用開始

上記のプロセスを踏んで、家賃も払い、
設備や清掃を完璧にして、やっとスタートです。

設備や備品の購入、配達搬入は前出のとおり非常に往生します。
本当に予定通りに進みません…。

予定が狂えばそれだけスタッフも使わなければならないし、
移動時間と経費が相当にかかります。

そうやって苦労しながら部屋に髪の毛一つ落ちてない状況を作り、
泊まったお客がこれは凄い！また泊まりたい！

そう思っていただきレビューが入ることで次の集客につながります。
そのような結果に結びつくよう、

ネット上での検索の段階から勝負は始まっているのです。
全ては知識とデータと迅速な行動です。



このような流れで皆さんにサブリース情報をお届けしています。

自己管理物件の委託で売上60%シェア、
丸投げの住宅管理委託で50%シェアですが、

この手数料が高いという方もおられます。

しかし、一度自分で取り組んでいただければ
如何に現地での管理が大変か一発で分かります。

買物一つ、良い物を探すことすらかなりの経験値が必要です。

そう簡単にお金だけ投げて年間10%以上の実質利益を
積み上げていくことはできないということをご理解ください。

そして、数年間お取組みいただいて稼働率が安定してきた時の
収益性がどれほど大きいのか、皆さんに実感していただければと思います。



現在のマニラは3年前の東京と同様の現象が起きつつあります。

そこで日本人目線のサービス提供を、ここマニラで行なっていきます。
フィリピン人ホストの目線と我々日本人目線で負ける気は全くしません。

多くの皆さんに喜んでもらえる新たな不動産投資法
「マニラのサブリース事業」を今後も提供していきたいと思います。


まもなく新たなユニット情報を提供しますのでお楽しみに！