相変わらずフィリピン不動産投資は活況なようで、至る所でセミナーが行なわれ、いろんな会社が不動産視察ツアーを組んで、マニラに押し寄せているようです。
投資家は、お金を働かせて不労所得を目指す志ではありますが、投資リスクをきちんと判断できないうちは、セールスの言いなりに買物しない方がいいんですけどね。
何かとイメージの悪いニュースが多いフィリピンですが、そんなイメージ低下の根源が日本人であることも珍しくないので、「騙された！」と言わないで済む情報発信をしていきたいと思います。
日本人特有の行動パターン「～を信じて投資する」というオカルトチックな思想は止めて、きちんと自分で勉強して調べましょうね。
ついにできました！秘蔵の掘出し物件公開中！ 
家賃保証付フィリピン不動産投資はやってはいけない！
フィリピンの不動産視察ツアーに参加したが、
将来利益が上がるとは到底思えませんでした…
この様にメールして来られる方が多くなりました。
中には、マニラに視察に来られてその場から連絡があり、わざわざ会いに来られる方もちらほらと。
こんな方は、日本でもそれなりの業界人だったりして特に勉強されている方が多いのですが、私の警鐘を正にその通り！と現地に来てご理解いただいたようです。
ただ、最近怖いなあと思うのが、家賃保証付で安心！という勧誘でカモられている投資家です。儲かることを信じて疑わない方ばかりで、俺は大丈夫だと言わんばかりに自信満々…。これって本当にメリットが保障されているのでしょうか。
投資家は、自分の都合よく美味しい部分を解釈しますから、永続的に家賃が入って来る、または取るだけ取って売り抜けば成功だ！などと安直に考える傾向があります。本当に儲かるのでしょうか？
家賃保証を謳う海外不動産ブローカーのしくみ
多くの場合、サブリースで年8％以上の家賃収入を保証すると言っているようですが、どのような仕組みになっているのでしょうか。
多くの業者は、フィリピンの有名デベロッパーと提携して、そこから引くコンドミニアムをまずは売り込みます。価格は平米15万ペソ前後、中には30万ペソ程もする恐ろしいものもあります…。
そして家賃保証して欲しければ別途手数料を払います。この手数料が何と数十万ペソ！高いと思い購入時は躊躇したものの、あとでやっぱり借手探すのは無理と分かり保証を付けるとゴッソリ割増！何と100万円近い手数料…これは無視できる経費ではありませんね…。
その上、指定の家具家電を強制的に買わされます。
エアコン、冷蔵庫、レンジ、テレビ、テレビ台、ソファー、ダイニングテーブルセット、ベッド一式、カーテン…
ざっと計算しても20～25万ペソ（約50万円）の装備が必要です。
これらの経費全部をオーナーが負担して、業者が借り受け転貸し、家賃保証額を払うというものなんですけどね…。現地の実態を知ってると「バカじゃね？」と思えてくるんです。
想定と大きくかけ離れた実勢価格
ある人気業者がネット公開している内容によると
(例)ご購入物件
| 物件価格 | PHP 2,500,000 | ￥5,750,000 |
|---|---|---|
| 手数料 | PHP 130,435 | ￥300,000 |
| リース申込料 | PHP 180,000 | ￥414,000 |
| 家具代 | PHP 200,000 | ￥460,000 |
| 初期投資合計 | PHP 3,010,435 | ￥6,924,000 |
そして家賃保証は最初の5年だけで、年8％（20万ペソ）、これは物件価格から算出していますので、初期投資額から計算すると6.6％…。
あれれ？いきなり6％台に下がっちゃいましたね。でも本当はこんなものではありません。
上記の例はあくまで想定の皮算用。この業者の役員が書いているブログを見ると、
借上金額は実勢価格の80％
となっています。だから、保証家賃は年8％ではなく、家賃相場の80％ということなのです。
では実勢価格とはどんなものでしょう。
上記の例では16.25平米。超狭いワンルーム型の寝るだけスペースです。これにフル装備の設備を入れたとしても、マカティ地区であっても平米600～800ペソ。1,000ペソで貸せるところは滅多にないでしょう。
つまり、月10,000～12,000ペソがいいところで、年12万～15万ペソが実勢価格。この80％ということは、約10万～12万ペソ。これは超一等地の話ですから、少し場所が変わると大きく下がりますよ～。
どうです？想定の20万ペソと倍の差が出ましたね。これがトラップなんですね。
現地の専門家によると、業者の想定家賃と実質家賃は3倍も違うと言われています。
それでも家賃保証してもらった後、大きく値上がりしていれば…とすがる気持ちになりますね～。でも本当に新興国市場だからと言って、ウワモノがそんなに値上がりしているのでしょうか。
結論から言うと、既にフィリピンではコンドミニアムバブルが崩壊しつつあり、政府も危機感を持ち始めています。これは現地で不動産を探していてもはっきり感じることで、今後の5年間で順当に上昇することは考えられません。
また、借手がつけばいいのですが、5年後のサポートはありませんからご自分で…。言葉も法律も知らない日本人にはまず無理です。業者通して貸せば経費はさらに掛かり、今は空き家がどんどん出てる状況。既に現場では値下げ合戦が始まっているのです。
情報ソースは記事下欄を参照
結果的に大損することが見えている
以上の事からもう一度例を見ると、
家賃保証で5年間回収できる相場が、50～60万ペソ
物件転売は購入価格ではまず無理⇒150～200万ペソ（別途税金等）
初期投資額の300万ペソには全く届かないことが分かりますね。
こんな狭い部屋だから安いんだと思わないで下さいね。広くなればなるほど購入価格は上がりますが、家賃単価は下がりますよ…。
こんな現状があることを知っておきながら、業者は巧みに美味しい部分を誇大広告で強調しているのです。
現に例示の会社も、賃貸し続ければ大儲けできる皮算用を公開しており、
1年目～20万ペソ×5年＝100万ペソ
6年目～25万ペソ×5年＝125万ペソ
11年目～31万ペソ×5年＝155万ペソ
15年も先まで家賃は上がり続け収入は増え続けると煽っています。
そして極め付けが、
※物件や社会情勢により金額は変動する可能性があり内容を保証するものではありませんのでご了承下さい。
既に市場がそうでないことを分かっていて、この様な勧誘をすることを詐欺と言わずに何と言うでしょう！
あなたがいくら損をしても、「家賃保証」という言葉に釣られてこのシステムに手を出した時点で、業者は
コンドの販売報酬
リースや保障の手数料
家具設備の購入代行差額
転貸しの家賃差額
転売時の仲介手数料
少なくともこれだけは儲けを取れることになります。
この儲けでフィリピン人が潤うなら、私も黙っているんですけどね。日本人が日本人を騙して、全部日本人が儲けるんですからね。
そんなバカな…と信じたくない方もいるでしょうから、情報ソースを載せときます。
本物の情報なら本気の保証を付けてみろ！
このような家賃保証付不動産投資は、確かに企業努力で、サブリース契約しても貸し付けられる先を開拓して企画されたものなのでしょうが、真っ当なビジネスをするのであれば、
想定は実態を反映した金額で試算する
投資家目線で総投資額に対する利回りを提示する
値上がり必至の物件を提供するなら「買取保証」までやる
というのが筋であり、それを投資家責任として肝心のところはごまかしているのがこのシステムなのです。
私が投資案件を開拓する上で、ここフィリピンでウワモノ投資を扱わない理由はここにあります。
つまり、ウワモノ投資の斡旋は、投資家を騙してくすねなければ商売にならないのです。
この様な事から当サイトの情報を再検証していただければ、バリ島における「元本保証、買取保証の不動産投資」というのが如何に貴重な情報かが分かることでしょう。
ダメならお金返しますよ！という投資を提供するところが他にあれば、是非教えて下さいね！
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