相続税申告用の評価と遺産分割協議用の評価は別物

相続財産となった不動産に関して、相続税申告用の評価と遺産分割協議用の評価は別物です。



たとえば土地について、相続税路線価の価格は標準的な土地の地価の公示価格水準の８割弱に設定されております。

つまり時価よりは低くなるということです。



しかし公平のために遺産分割協議は適正な時価で評価する必要があります。

たとえば、あくまで一般的な例ですが、

ある遺産を、相続人Ａが路線価評価１億円の新宿区の土地、一方、Ｂが現金１億円を

それぞれ遺産分割で取得した場合は同じ１億円の相続ですが

不公平と言われる可能性が高いです。

なぜならこの新宿区の土地の時価は実は２億円近いものであるかもしれません。



現在、都心の一等地では時価が路線価の２倍以上するという箇所もざらにあります。

一方、地方では時価が路線価を下回っているケースも少なくありません。



つまり不動産の相続においては

納税申告にとっては「安いほど良い」・分割の前提としては「高いほうがありがたい」

というジレンマがあるのです。



当たり前のことを言うな、という方もいるかもしれませんが、相続税申告用の評価と遺産分割協議用の評価が

漠然と同じモノだと捉えられるケースも少なくないようです。

それは「相続についての不動産評価」ということで混同されているからでしょう。



このことは相続関係のどの本も、相続対策サービスをうたうどのサイトも、何故かあまり明確に触れておりません。




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中古で取得した償却資産を減価償却する際の耐用年数の算出

使用可能期間の見積りが困難であるときは簡便法といって、



Ａ）法定耐用年数がまだ残っている資産の場合の算出式はざっくり、



　　法定耐用年数 － 経過年数 Ｘ ０．８



でしたね。で、

Ｂ）法定耐用年数が切れてしまった資産は



　　法定耐用年数　Ｘ ０．２　でした。



ただし、落とし穴があって、その中古資産をもし新築で取得する場合の価額の50％相当額を超えた額で取得した場合は法定耐用年数が適用されてしまいます。



〔国税庁〕　https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm



たとえば、Ａ）のケースの例で、法定耐用年数４７年のＲＣ建物を２７年経過後に中古で取得したとしましょう。その耐用年数は

　

　　４７年　－　２７年　Ｘ　０.８　≒　２５年　です。（端数月は切り捨て）



以下の図↓をご覧ください。





↑上の図は中古資産を新築価額の50％以下の額で取得した場合の耐用年数のイメージです。

実際に中古で買ったからといって経年分減価が自動的にリカバーされるわけではないのですが、

中古で取得する際なんらかのリフォームもするかもしれないから、などと割り切りましょう。



（詳しい手続のしかた・要件等は税務署等にお問い合わせください）


平成28年10月8日のコラム