（商業系）
商業系不動産市場は東京都内や福岡市中心部・名古屋市中心部で活況を呈している。ただ極めて限定されたエリア内での活況であり、東京都内でも新宿周辺・渋谷周辺・池袋周辺や銀座、福岡でも中央区天神周辺、名古屋は栄周辺であり、その周辺はやや恩恵がある程度、離れると恩恵無しということになる。
商業系不動産の収益利回りは築１５年程度の物件で６％台から５％台さらに低下傾向にある。これはいうまでもなく、購入者がインカムゲイン狙いからキャピタルゲイン狙いに重点を移していることによる。地価が上がるんであれば今のうちに買っておこうというわけだ。プレーヤーはおもに自己資金で勝負するファンドや手元資金が潤沢な投資家ということになる。不動産屋はこのばくちに参加したくても不良債権の処理が残っていて新たな参加ができない。１年前には不良債権処理ファンドやリートがマーケットの主なプレーヤーであったが、今の利回りでは彼らの出番もなくなりつつある。リートはショッピングセンターなど１００億ロットの物件で通常の投資家がロットで太刀打ちできないマーケットに追いやられつつある。
不動産投資
商業系不動産市場は東京都内や福岡市中心部・名古屋市中心部で活況を呈している。ただ極めて限定されたエリア内での活況であり、東京都内でも新宿周辺・渋谷周辺・池袋周辺や銀座、福岡でも中央区天神周辺、名古屋は栄周辺であり、その周辺はやや恩恵がある程度、離れると恩恵無しということになる。
商業系不動産の収益利回りは築１５年程度の物件で６％台から５％台さらに低下傾向にある。これはいうまでもなく、購入者がインカムゲイン狙いからキャピタルゲイン狙いに重点を移していることによる。地価が上がるんであれば今のうちに買っておこうというわけだ。プレーヤーはおもに自己資金で勝負するファンドや手元資金が潤沢な投資家ということになる。不動産屋はこのばくちに参加したくても不良債権の処理が残っていて新たな参加ができない。１年前には不良債権処理ファンドやリートがマーケットの主なプレーヤーであったが、今の利回りでは彼らの出番もなくなりつつある。リートはショッピングセンターなど１００億ロットの物件で通常の投資家がロットで太刀打ちできないマーケットに追いやられつつある。
不動産投資
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国際協力のページ 最終更新 2004.11.10
GLOBALISMを考える（ＭＡＩＮ）
グローバリズム関連情報
WTO・世界銀行・IMF（エコノミーアウトルックを含む）などのデータ
また反グローバリズム団体の主張も（随時更新）
Bangladesh '02 report
アジアで最も貧しい国。天然ガスも出ますが、権益は全部外国へ。
2004年夏には大水害に見舞われています。
障害者ＮＧＯへ日本から車椅子を運んできました。
Phillipine now
フィリピン・パタヤス市のゴミ集積場を訪問しました。
スラムとその周辺にある空室だらけの新興団地。
観光ガイドブックにないフィリピンに何を見ますか。
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アジアで最も貧しい国。天然ガスも出ますが、権益は全部外国へ。
2004年夏には大水害に見舞われています。
障害者ＮＧＯへ日本から車椅子を運んできました。
Phillipine now
フィリピン・パタヤス市のゴミ集積場を訪問しました。
スラムとその周辺にある空室だらけの新興団地。
観光ガイドブックにないフィリピンに何を見ますか。
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タワーズ台場は12/4の３期２次で売り切れず、６戸残ったみたいです。お台場で２３０万円台～はやや強気の価格設定に思われますが。
月島駅前のライオンズタワーはタワーズ台場より１割程度低めの価格設定。他の江東区物件に比べるとかなり高いですが、それでも１１月末の残６８から残１５まで順調に販売伸びています。大京の営業力健在というところでしょうか。今回追加したソラネットシティは東大島駅から徒歩９分で坪１６０万円台、８０㎡（２４坪）で、４０百万円前後ですから、タワーにしてはかなり手が出しやすい価格帯ではありますね。またオーベルグランディオ砂町は最寄駅は「大島」駅も徒歩１９分ないしバス便利用と交通アクセスは弱く、また階数も１５階とタワー仕様であないことが弱点で、単価は坪１４０万円台となっています。東京フロントコートは有楽町線「豊洲」駅徒歩４分ですが、第３期２次分譲はほぼ好調で６０戸強が成約。残りは４戸となっています。価格帯も単価１６０万円/坪ですから、８０㎡・２４坪で４０百万円弱という価格帯も人気の原因と思われます。
渋谷エリアでは今回、大和ハウスのD'グランセ広尾を付け加えました。JR「恵比寿」駅から徒歩９分、２０戸という小ぶりな物件です。高級住宅地で、地価が高く、小ぶりな土地の場合、デベロッパーはファミリー向け億ションにするか、面積の狭いDINKS向けにして客層を広げるか悩むわけですが、本物件は両方のミックスタイプとなっています。売行好調とはいかないかもしれませんが、時間をかけて販売という戦略と思われます。
大田区ではライオンズヒルズ上池台ですが、１１月末より残り戸数増えたようですが、このエリアも２０５万円/坪はやや高いのでしょうか。アゼルのAngel蒲田がどのような売れ行きになるか注目されます。これが売れ行き不調ということになると、今後のこのエリアでの販売物件は単価２００万円/坪を切って、２１坪・７０㎡で４０００万円を切る必要がでてくる可能性があります。
アパガーデンコート綾瀬は１１月に抽選が終わっているはずですが、ホームページ上では詳細は不明です。続きは
月島駅前のライオンズタワーはタワーズ台場より１割程度低めの価格設定。他の江東区物件に比べるとかなり高いですが、それでも１１月末の残６８から残１５まで順調に販売伸びています。大京の営業力健在というところでしょうか。今回追加したソラネットシティは東大島駅から徒歩９分で坪１６０万円台、８０㎡（２４坪）で、４０百万円前後ですから、タワーにしてはかなり手が出しやすい価格帯ではありますね。またオーベルグランディオ砂町は最寄駅は「大島」駅も徒歩１９分ないしバス便利用と交通アクセスは弱く、また階数も１５階とタワー仕様であないことが弱点で、単価は坪１４０万円台となっています。東京フロントコートは有楽町線「豊洲」駅徒歩４分ですが、第３期２次分譲はほぼ好調で６０戸強が成約。残りは４戸となっています。価格帯も単価１６０万円/坪ですから、８０㎡・２４坪で４０百万円弱という価格帯も人気の原因と思われます。
渋谷エリアでは今回、大和ハウスのD'グランセ広尾を付け加えました。JR「恵比寿」駅から徒歩９分、２０戸という小ぶりな物件です。高級住宅地で、地価が高く、小ぶりな土地の場合、デベロッパーはファミリー向け億ションにするか、面積の狭いDINKS向けにして客層を広げるか悩むわけですが、本物件は両方のミックスタイプとなっています。売行好調とはいかないかもしれませんが、時間をかけて販売という戦略と思われます。
大田区ではライオンズヒルズ上池台ですが、１１月末より残り戸数増えたようですが、このエリアも２０５万円/坪はやや高いのでしょうか。アゼルのAngel蒲田がどのような売れ行きになるか注目されます。これが売れ行き不調ということになると、今後のこのエリアでの販売物件は単価２００万円/坪を切って、２１坪・７０㎡で４０００万円を切る必要がでてくる可能性があります。
アパガーデンコート綾瀬は１１月に抽選が終わっているはずですが、ホームページ上では詳細は不明です。続きは
東京都区部のマンションは、雇用環境の改善や企業業績の回復を受け、好調に推移してます。板橋区ではリクルー トコスモスの東京ガーデンパークスの抽選が１１月２９日ですが、価格帯も低いのでまず即日完売になると思われます。この物件などは２千万円台が売りですが、東京都区部、特に世田谷区・大田区などでは単価２４０万円/坪、総額５千万円～６千万円が売れ筋となっています。一方で、練馬区や板橋区・墨田区方面では場所にもよりますが、１３０万円/坪～１４０万円/坪 総額３千万円以下が売れ筋となっています。何せこのエリアではミニ戸建住宅が３千万～で見つけられるもので、マンションもこれとの価格競争ということになるようです。
世田谷区内でもすべてが売れ行き好調とは行きませんで、例えば「三軒茶屋の杜」などは駅前で価格も相場なのですが、売れ残りがでています。バブル時代と違い、分譲物件は次々と出てきますから、購入するほうでも見方が慎重になっているということでしょうか。
世田谷区内でもすべてが売れ行き好調とは行きませんで、例えば「三軒茶屋の杜」などは駅前で価格も相場なのですが、売れ残りがでています。バブル時代と違い、分譲物件は次々と出てきますから、購入するほうでも見方が慎重になっているということでしょうか。
15日の為替市場は１０５円台半ば。当面は膠着と予想。
株式市場では、日銀短観・５０％を割り込んだDI指数などの発表あるも、円安を好感し
小幅続伸。上昇銘柄と下落銘柄はほぼ同数。
年末にかけ、株式市場も大幅な動きは見込めず。先物が重く日経は１１０００を踏み越えられず。
金利も同じ。先行きは暗いイメージ。
株式市場では、日銀短観・５０％を割り込んだDI指数などの発表あるも、円安を好感し
小幅続伸。上昇銘柄と下落銘柄はほぼ同数。
年末にかけ、株式市場も大幅な動きは見込めず。先物が重く日経は１１０００を踏み越えられず。
金利も同じ。先行きは暗いイメージ。
14日の為替相場は１０５円台半ばまで円安が進む。
日経は１０９００円台を回復。全セクターで上げ。
商いは盛り上がらず、市況回復ムードはなし。
日経は１０９００円台を回復。全セクターで上げ。
商いは盛り上がらず、市況回復ムードはなし。
為替は再び円高にぶれだし、１０４円台を推移。今後はしばらくはレンジ内（１０２円～１０５円）取引の可能性大も、アメリカの長期的な金利低下・アメリカの経済リスクを考えると、レンジから円高へぶれる可能性は大。円高にぶれるには円高を吸収して日本経済が続伸するという信認がマーケットに必要となるが、現在はむしろ景気先行きに懸念があるためどうしてもレンジ内でぶれる（アメリカは心配・日本も心配）ことになる。
【為替取引では小さくこまめにかせげるチャンスですね】
株式市場は小幅高。為替や速報値▲1.6%からやや上方修正し▲1.3％となった鉱工業生産指数には特段の反応なし。アメリカのＦＯＭＣや１５日に３ヶ月ぶりに発表される日銀短観の発表待ちの模様。セクターでは鉄鋼向け石炭価格上昇より、石炭関連（三井松島ほか）が上昇し、鉄鋼が下げる。ちなみに鉄鋼の原料炭市場は寡占が進んでて、購入側もそれなりでないと相手されなくなってます。ＪＦＥとかの誕生の遠因（かなりの主要要因）ですね。
金融は一部のアナリスト分析を好感ししっかり。個別ではホソカワミクロンがストップ高。
債券は１０年で1.395%→1.37%と低下。景気先行きの不透明感を反映。
家計の財産所得は金利の低下を反映してピークの頃に比べると５０兆円近く落ちてます。また雇用者所得も２６４兆円（Ｈ１４）で、毎年７兆円ずつ落ちてます。政府の統計では消費は底堅いっていうけどほんとうでしょうか。実際、ＧＤＰ統計の消費では帰属家賃などの項目を調整してるんではないかっていう声もあります。（この辺の計算ってあまり緻密ではありません。担当者へ電話してみるとよくわかります。アナリストで飯食ってる人でも、こんなことしたって聞いたことない。不思議です）
金利を上げると財産所得が増えて、消費が増えて景気がよくなるって声や、貯蓄が増えて景気が悪くなるって声があります。
ゼロ金利解除で経済が悲惨な結果になったのは実証済だし、貯蓄か消費かっていうのも、貯蓄はいつかは消費に回るので、今か将来かっていうだけ。問題は投資と、投資に使う金が国内にあるかっていうことですね。
【為替取引では小さくこまめにかせげるチャンスですね】
株式市場は小幅高。為替や速報値▲1.6%からやや上方修正し▲1.3％となった鉱工業生産指数には特段の反応なし。アメリカのＦＯＭＣや１５日に３ヶ月ぶりに発表される日銀短観の発表待ちの模様。セクターでは鉄鋼向け石炭価格上昇より、石炭関連（三井松島ほか）が上昇し、鉄鋼が下げる。ちなみに鉄鋼の原料炭市場は寡占が進んでて、購入側もそれなりでないと相手されなくなってます。ＪＦＥとかの誕生の遠因（かなりの主要要因）ですね。
金融は一部のアナリスト分析を好感ししっかり。個別ではホソカワミクロンがストップ高。
債券は１０年で1.395%→1.37%と低下。景気先行きの不透明感を反映。
家計の財産所得は金利の低下を反映してピークの頃に比べると５０兆円近く落ちてます。また雇用者所得も２６４兆円（Ｈ１４）で、毎年７兆円ずつ落ちてます。政府の統計では消費は底堅いっていうけどほんとうでしょうか。実際、ＧＤＰ統計の消費では帰属家賃などの項目を調整してるんではないかっていう声もあります。（この辺の計算ってあまり緻密ではありません。担当者へ電話してみるとよくわかります。アナリストで飯食ってる人でも、こんなことしたって聞いたことない。不思議です）
金利を上げると財産所得が増えて、消費が増えて景気がよくなるって声や、貯蓄が増えて景気が悪くなるって声があります。
ゼロ金利解除で経済が悲惨な結果になったのは実証済だし、貯蓄か消費かっていうのも、貯蓄はいつかは消費に回るので、今か将来かっていうだけ。問題は投資と、投資に使う金が国内にあるかっていうことですね。