不動産投資を行いつつ得た所得を不動産所得と呼び、不動産所得には所得税が課されます。
その不動産所得にかかる所得税ですが、税務署から「事業的規模」と認められる規模の不動産投資を行うことにより得た不動産所得には、様々な税制優遇措置が適用されます。
よって、本格的な不動産投資を志す方は、事業的規模を目指すのが通例ですが、国税庁が公開する事業的規模の判断基準が極めて曖昧であり、翻弄される投資家が後を絶ちません。
そこで、今回の「不動産のあいうえお」では、自らが行う不動産投資が事業的規模であるかの判断に迷う場合に取るべき、最も単純な手段をご紹介しましょう。
税務署に電話で聞けばすぐわかる
税務署が事業的規模と判断する基準は、3つあります。
3つの判断基準は、国税庁のタックスアンサーに記され、以下のとおりです。
一戸建てなどの独立した建物であれば、5棟以上を賃貸しする
マンションやアパートなどの複数の部屋から成る建物を賃貸しする場合は、10室以上を賃貸しする
基準1と2に該当しない場合であっても、社会通念上事業的規模であると判断されるのであれば、事業的規模とみなす
以上の3つが、国税庁が公開する事業的規模の判断基準であり、いずれかに該当すれば事業的規模とみなされます。
基準1と基準2は明確であり、これらの基準は5棟10室などと呼ばれ、投資家には知れ渡る基準です。
しかし、基準3の「社会通念上事業的規模であると判断されるのであれば、事業的規模とみなす」という判断基準が極めて曖昧です。
たとえば、延べ床面積が500㎡の一戸建てを2棟と、部屋数が6であるワンルームの賃貸アパートを賃貸しする場合はどうでしょう。
3つの基準からは、その不動産投資が事業的規模であるか判断できません。
また、30の駐車スペースがある月極駐車場を銀座の一等地で賃貸しする場合はどうでしょう。
地方で5棟の一戸建てや部屋数が10のアパートを賃貸しするより、それは事業的規模であると考えられます。
ネットで事業的規模の具体例を探すといくつかの事例が散見されますが、当てにしつつ税制優遇措置の適用を申請したとしても、税務署から突っぱねられる可能性があります。
よって、事業的規模であるかの判断に迷う場合は、税制優遇措置の適用を申請する前に、税務署に電話で問い合わせるのが確実 です。
極めて単純ですが、費用は電話代だけで済み、最も確実な答えが期待できます。
事業的規模の不動産投資の判断基準の詳細は、私が運営するサイト「誰でもわかる不動産売買」で公開するコンテンツ「事業的規模でない不動産所得とは？曖昧な判断基準を解説」にてご説明中です。
同コンテンツでは、1年間に1,500万円という立派な賃料収入を得るものの、事業的規模でないと判断された投資家の方の事例などもご紹介しています。
事業的規模の判断基準にご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。それではまた次回の更新でお会いしましょう。「わかりやすく解説 | 不動産のあいうえお」でした。
