不動産投資の勧誘の電話を受けると、「サラリーマンの方ですか？そうであれば節税になります」などと営業マンから告げられることがあります。
サラリーマンが不動産投資を行えば節税になるとは、そんな旨い話があるのでしょうか。
サラリーマンの不動産投資に節税効果かあるかご紹介しましょう。
サラリーマンが不動産投資を行えば、節税になる可能性がある
周知のとおり、サラリーマンの方は会社で働くことにより給与所得を得ていますが、給与所得に所得税と住民税が課されています。
そして、サラリーマンの方が不動産投資を始めれば、給与所得に加え「不動産所得」と呼ばれる所得も得ることとなり、給与所得と不動産所得の総額に所得税と住民税が課されることとなります。
この状況において、不動産所得が赤字であれば、赤字の額が給与所得から差し引かれます。
たとえば、給与所得が500万円であり、不動産所得が100万円の赤字であれば「500万円（給与所得）－100万円（不動産所得の赤字）＝400万円」と計算し、給与所得が400万円に減るといった具合です。
先にご紹介したとおり、サラリーマンの方が不動産投資を始めれば、給与所得と不動産所得を得ることとなり、その総額に所得税と住民税が課されます。
よって、不動産所得が赤字になれば、給与所得と不動産所得の総額が減り、給与所得と不動産所得の総額が減れば、その総額に課される所得税と住民税の額も減ります。
この状況が、サラリーマンの方が不動産投資により節税できる状況です。
ここで、「あれ？不動産所得が赤字になれば給与所得が減って節税できるって、そりゃあそうかもしれないけれど、それじゃ本末転倒だ。不動産所得が赤字になれば、不動産投資をやる意味がない」とお考えのサラリーマンの方はいらっしゃいますか？
そう考えるサラリーマンの方がいらっしゃいましたら、その方は非常に鋭い方です。
不動産所得が赤字になるのであれば、不動産投資を行う意味がありません。
しかし、不動産投資を始めて間もなくは、実際には赤字ではないものの、不動産所得が会計上の赤字になることがあります。
つづいて、実際には赤字ではないものの、不動産所得が会計上の赤字になる状況をご紹介しましょう。
不動産所得は、減価償却により会計上の赤字になることがある
不動産所得とは、不動産を貸し付けることにより得た利益であり、以下の式で計算します。
1年間の家賃収入－1年間の必要経費＝不動産所得
上記の式で不動産所得は計算しますが、1年間の必要経費に含めることができる最も大きな経費に、減価償却費があります。
減価償却費とは、減価償却できる額です。
減価償却とは、所有する投資用物件の購入代金の一部を、毎年少しずつ必要経費に含めることであり、減価償却される額を減価償却費と呼びます。
たとえば、5,000万円の中古の賃貸アパートを購入した場合は、購入から10年などにわたり、毎年500万円ずつが減価償却費として必要経費に含まれるといった具合です。
必要経費が500万円などと高額になれば、家賃収入があったとしても会計上は赤字になることがあります。
例を挙げると、1年間の家賃収入が450万円、1年間の必要経費が減価償却費を含めて500万円であれば、「450万円（1年間の家賃収入）－500万円（減価償却費を含めた1年間の必要経費）＝50万円」と計算し、実際には家賃収入があるものの、不動産所得は50万円の赤字となります。
不動産所得は減価償却があることにより会計上の赤字になることがあり、不動産所得が赤字になれば給与所得が減り、給与所得と不動産所得の総額に課される所得税と住民税の額も減り、節税になります。
ただし、減額された所得税と住民税は、物件を売却後に支払わなければならない可能性があります。
投資用不動産など、建物や土地を売却して得る利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得が発生すれば所得税と住民税が課されます。
投資用不動産を売却することにより譲渡所得が発生する状況とは、主に購入額より高く売却するという状況ですが、減価償却により譲渡所得が発生することがあります。
譲渡所得の計算式を簡単にご紹介すると、以下のとおりです。
投資用不動産の売却額－投資用不動産の購入額＝譲渡所得
譲渡所得は上記の式で計算し、投資用不動産を所有する最中に減価償却した額は、式に含まれる「投資用不動産の購入額」から差し引かなければなりません。
つまり、中古の賃貸アパートを5,000万円で購入し、所有中に5,000万円を減価償却しつつ売却した場合は「5,000万円（アパートの購入額）－5,000万円（減価償却した額）＝0円」と計算し、5,000万円で購入したものの、投資用不動産の購入額は0円になるというわけです。
投資用不動産の購入額が0円になれば、投資用不動産を0円で売却しない限り譲渡所得が発生することとなり、発生した譲渡所得に所得税と住民税が課されます。
譲渡所得に課される所得税と住民税は、給与所得と不動産所得の総額に課される所得税と住民税と分離して課される分離課税です。
不動産所得を赤字にしつつ節税した所得税や住民税の額は、全額とは限らないものの、物件の売却時に発生する譲渡所得に課される所得税と住民税により納税することとなる可能性があるため注意が必要です。
サラリーマンの方が不動産投資を行うことにより節税になる状況は、私が運営するサイト「誰でもわかる不動産売買」で公開するコンテンツ「サラリーマンの不動産投資が節税になるってホント!?」にて詳しくご説明中です。
同コンテンツでは、不動産投資を行うことにより、どのように所得税と住民税が減税されるか、具体的な還付方法などもわかりやすくご紹介しています。
不動産投資を志すサラリーマンの方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。それではまた次回の更新でお会いしましょう。「わかりやすく解説 | 不動産のあいうえお」でした。
