不動産投資は、個人で行う方法と、法人として行う方法があります。
「個人で十分」と考える投資家の方がいらっしゃれば、「法人に限る」と断言する投資家の方もいらっしゃるようですが、どちらが良いのでしょうか。
所得税の額に的を絞りつつ、不動産投資は個人で行うべきか、法人で行うべきか判断してみましょう。
一般には、不動産所得が低ければ個人が、高ければ法人が有利とされる
個人で不動産投資を行いつつ得た利益を「不動産所得」と呼び、不動産所得には所得税が課されます。
これに対して、法人として不動産投資を行いつつ得た利益を「所得」と呼び、所得には法人所得税が課せられることとなります。
所得税と法人所得税の大きな違いは、税率です。
所得税は、不動産所得の額に応じて税率が上がる累進課税方式であり、不動産所得が低ければ税率も低く、不動産所得が高ければ税率も高くなります。
不動産所得にかかる所得税の税率は、以下のとおりです。
- 不動産所得が1,000円～1,949,000円 → 税率5%、控除額0円
- 〃 1,950,000円～3,299,000円 → 税率10%、控除額97,500円
- 〃 3,300,000円～6,949,000円 → 税率20%、控除額427,500円
- 〃 6,950,000円～8,999,000円 → 税率23%、控除額636,000円
- 〃 9,000,000円～17,999,000円 → 税率33%、控除額1,536,000円
- 〃 18,000,000円～39,999,000円 → 税率40%、控除額2,796,000円
- 〃 40,000,000円以上 → 税率45%、控除額4,796,000円
一方、法人所得税の税率は、所得の額が低くともそこそこ高く、所得の額が高くとも税率はさほど高くないという特徴があります。
資本金1億円以下の法人として不動産投資を行いつつ得た所得に課される法人所得税の税率は、以下のとおりです。
- 所得の800万円以下の部分 → 税率15%
- 所得の800万円超の部分 → 税率23.20%
以上が、資本金1億円以下の法人として不動産投資を行いつつ得た所得に課される法人所得税の税率です。
たとえば、個人で不動産投資を行いつつ不動産所得が300万円のAさんがいらっしゃったとしましょう。
Aさんに課される所得税は「（300万円－9万7,500円＝290万2,000円）×10%＝29万200円」と計算し、所得税額は29万200円ですが、法人化しつつ法人所得税が課されることとなれば「300万円×15%＝45万円」と計算し、法人所得税額は45万円です。
この状況において、Aさんは個人として不動産投資を行う方が良いと考えられます。
対して、個人で不動産投資を行いつつ不動産所得が1,000万円のBさんがいらっしゃったとしましょう。
Bさんに課される所得税は「（1,000万円－1,536,000円＝846万4,000円）×33%＝279万3,100円」と計算し、所得税額は279万3,100円ですが、法人化しつつ法人所得税が課されることとなれば「（800万円×15%＝120万円）＋（約200万円×23.20%≒46万4,000円）＝166万4,000円」と計算し、法人所得税額は166万4,000円です。
この場合、Bさんは法人として不動産投資を行う方が良いと考えられます。
これらを理由に、所得税、または法人所得税に的を絞れば、不動産所得が低ければ個人の方が、高ければ法人の方が有利といえます。
ただし、法人として不動産投資を行えば、自らに給与を支払いつつその額を経費として計上することが可能であり、その結果、所得を減らしつつ法人所得税を節税できます。
よって、不動産投資を行うのであれば、法人に限ると考えることもできます。
しかし、法人として不動産投資を行えば、法人住民税や法人事業税と呼ばれる税金も課されるなど、いくつかの留意点があるため、今回ご紹介した所得税の額の比較だけでは、個人と法人のどちらが良いと断言できないため注意してください。
ちなみに、私が運営するサイト「誰でもわかる不動産売買」では、個人で不動産投資を行いつつ法人化することにより課される法人所得税、法人住民税、法人事業税を解説するコンテンツ「不動産投資で個人から法人になれば3つの法人税がかかる」を公開中です。
同コンテンツでは、法人として不動産投資を行うことにより経費に計上できる自分への報酬の額は、無限ではないこともご紹介しています。
個人で不動産投資を行いつつ法人化を検討する方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。それではまた次回の更新でお会いしましょう。「わかりやすく解説 | 不動産のあいうえお」でした。
