デベロッパーとは何ぞや

以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。

デベロッパーとは土地を買って建物（マンション）を建て、建てたら売ってしまいます。つまり、建物が建つまでは建築主で売ってしまえば、さようなら。その建物を買った人が区分所有者になり、建物に関する責任は買った人にあり、デベロッパーには全く責任がないと。これが姉歯事件の場合は、デベロッパーであるヒューザーの言い分です。

マンションをデベロッパーから買った人は、モデルルームを見て建物を判断したぐらいで、実際の構造などはほとんど知らない、分からない。まさか違法建築だなんて考えもしなかったでしょう。

だって、建物は勝手に建てられるものではなく、きちんと国の基準に沿った建築基準法を充たし確認申請をパスしなければ建てられたものだから。

そういう国の信頼も建築業界の信用も根底から崩した事件でした。

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「確認」と「許可」

以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。


建築制度は、「確認制度」なんです。では、「許可」と「確認」はどう違うのか。
「許可」とは、申請がＯＫかＮＧかのどちらかです。「「確認」とは法的要素に適合すれば何でもＯＫということです。つまり、２つを比較すると、「確認」の方が
緩やかです。

それに、申請があると21日以内に回答しなければいけない。住宅に関しては７日間以内に回答しなければいけない。

では、なぜこういう制度ができたか。昭和25年にできた制度、つまり戦後まもなくです。資材不足で、厳しい法律にすると家を建てられなかったのです。また、そのころ建てられた住宅は木造構造です。鉄筋コンクリートの建物は、公共建築ぐらいで、それは役所の中の営繕課の皆さんが設計していたそうです。

私が思うに、昭和25年当時ではこういう制度にしなければどうしようもない時代背景があったんですね。それはそれで仕方のないことです。

問題は、現在のようにマンションという鉄筋コンクリート住宅に国民が住むようになり、また、住宅の流通機構にデベロパーという新しい存在が生まれたにもかかわらず、それに対する対応がまったくできていないことが、今回の事件を起こした背景にあり、解決を非常に困難にする原因にもなっていると思います。


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住宅の品質が保証される仕組み

以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。


そもそも、住宅の質を確保する仕組みがちゃんとあります。それは建築士と建築確認です。

昭和20年に建築士法ができました。一級建築士、二級建築士、木造建築士。通常は、建築士は建築主の依頼を受けて建築主と契約し、現場に行って自分の設計図どおり、仕様どおりに工事が進んでいるか監理をします。

一方、建築をするときに、確認申請が行われます。設計図書を役所に持って行きます。そして、役所にいる建築主事が「この建築するにふさわしく、法的にも問題がない建物だ」と確認し中間検査や完了検査をします。

この建築士と建築確認の両方が働いて日本の建築の品質は確保されています。

それが、今回の事件の場合は、建築士が偽装した。それと以前は行政にあった建築確認機関が民間にも委ねられた。その機関が偽装を見逃した。

つまり、住宅の質を確保するしくみの２つが機能しなかったということだ。

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姉歯元建築士耐震構造偽装問題

以下の内容は、マンション総合研究会の公開セミナーで聞いた内容をもとに書いたものです。


姉歯元建築士がマンションの構造計算を偽装し、それを建築確認機構が見破れなかったという事件。

行政のとった対応の一つに緊急調査委員会が設立された。その座長をした京都大学名誉教授の巽氏の講演を聞きに行った。
その調査委員会は全員で10名、建築分野４名、ジャーナリスト２名、弁護士やマンション管理組合の代表、主婦連代表など各分野の人が集まった委員会らしい。

ちょっと、驚いた。非常にユニークなメンバーではないか。専門家を入れるのは分かるが、マンション管理組合の代表や主婦連代表を入れるあたりがにくい。

この委員会は大臣直属の機関だという。座長をされた巽氏は、大臣に「行政の対応というテーマだけでなく、自由にやってください」とも言われたらしい。

私も審議会等の委員をしたことがあるが、必ず有識者なる大学の先生や専門家が席につき、市民はアリバイ作り（ほら、市民の意見もちゃんと聞いているよ）的な立場で利用されているのかな？と疑うときがある。（単に私の力不足だろうが）

この委員会では、そういうこともなく、管理組合の代表者や主婦連の代表者は消費者の立場の代表として、大いに怒りの胸の内を語ってほしいものである。

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運動場化するマンション

きょうは、久しぶりに特別被害があるわけではないけれど、これだけ雨が降ると、たまの曇りでもうれしい。

以前、マンションに住んでいる友達に聞いたことがある。

「マンションは雨の日は運動場化するのよ。それでエレベーターが来ないのよ」と。

「うん？」聞けば、マンションで鬼ごっこが始まり、エレベーターを移動手段に使う。だから、適当な階で止まり、ドアを開けても鬼がいそうなら、そのままドアを閉じて上へ上がったり降りたり。おまけに廊下を走る。

見つけたら、注意（本当は怒ったらしいが）しているけど、自分のマンションの子＋よその子も入り乱れて遊んでいるという。

「こまめに注意するしかないんだけどね」とため息混じりで話していた。

外で遊ばす家の中でゲームばかりしていると嘆きの声を聞く一方で、こういう話。
世の中いろいろあるんだなと、長雨の間にふと、思った。

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総会の録音→議事録作成

ＮＰＯのなんでも相談に、総会の議事録作成についてメール相談があった。

「相談内容」
議事録作成については、どうしても管理委託会社の主導となり、管理組合に不利な内容になりがちであると懸念している。しかしながら、理事会内には、録音行為に積極的でない。

反対メンバーの意見は、以下の２点。
１）録音が気になり、自由な発言が行えないのではないか。
２）プライバシーの侵害行為ではないのか。

なお、公正な第三者に支援を要請することは、過半数の理解があるという状態。そもそも、総会・理事会の録音するための要件はあるのでょうか。

こういう相談でした。

「ＮＰＯ集改センターの回答」は、
録音に関しては、議事録作成の正確を期すため、議長の判断でかまわない。ただ、録音される場合は一応「録音します」と宣言しておく方がよい。

反対意見への対策は、
１）オフレコ発言にする。
「オフレコですが……」と前置きをして発言する。
テープ起こしの仕様で、「オフレコ発言は起こさない」としておけば、
その発言の部分は起こしません。

２）話者を特定しない。
発言者を「Ａ氏」「Ｂ氏」という形で起こします。
「○○さんが、ああ言った」という形ではなく、
「こういう区分所有者の意見があった」という形で起こします。

テープ起こしする段階で、きちんとした仕様書を作成すれば柔軟な対応はできます。お気軽にご相談ください。


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自分の発言を録音されるとなると神経質になるのは分かります。しかし、ある管理組合さんは、録音をしてテープ起こしによる議事録作成をすると、会議時間が短くなったそうです。

きちんと議題に沿って、話が横道にそれることが少なくなったためだそうです。
めでたし、めでたし。


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ペット問題

最近はマンションでもペット不可というところは少なくなってきている。でも、30年ぐらい前に建てられたマンションでペット不可にもかかわらず、ペットを飼う人がいた。それに対して理事会も管理組合も特別なアクションを起こさなかった。そして、飼う人の数がだんだん増えてきた。

管理規約改正をし、そのときも相変わらずほとんど文言を変えずペット禁止とされた。飼っている人がいても、何の対応策も決められないまま、規約だけ禁止をうたわれていた

これではいけないと、理事長が立ち上がった。まず、禁止としたが、１年間の猶予期間を置く。ペット問題はペットよりむしろ飼っている人間側に問題がある。だから、飼っている人のマナーを見て、それでもう一回審議しようと、総会で禁止決議したものを白紙撤回をしようと。そして、それを新たに決め直し、今はその猶予期間中である。

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超高層マンション（３）

朝日新聞の記事から

建設と同時に始まる「青田売り」魔法にかからないようにご用心。

モデルルームでは、造り付けの家具など別料金のオプションのオンパレード。
狭いリビングを開放的に見せるため、大型テレビが寝室に置いて、間接照明で奥行きを出していることもある。「本気で買うならすっぴん（標準仕様）はどれか、必ず聞いてほしい」と。

売れ残りが出ないように最上階は資産家に事前に個別営業をしているという。買った社長は入居後、管理組合の集会に秘書を出席させたとか。

買った後は自分たちで管理するのが管理組合。管理会社に管理業務を委託しても、結局は決めるのは管理組合。自分たちが多数決でものごとを決めていく。

まずは、お互いに顔を会わすところが第一歩だろうか。

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超高層マンション、その２

これも朝日新聞の記事。
管理組合は民主主義で運営されている。みんな区分所有者は１票持っていて、それで物事を決めていく。

超高層マンションでは、区分所有者は１棟だけでも300～500戸あるという。しかも住民の年齢、資産、考え方はいろいろ。そういう人たちが、多数決によって大規模修繕工事などを決めていかなくてはいけない。

形状を著しく変更しない工事は過半数、形状を著しく変更する工事は４分の３、建て替え決議は５分の４、共用部の所有関係が変化する工事は全員という。

さらに、数年後には相続の問題も発生し、権利関係がより複雑になる可能性が高いという。

「管理のあり方を問い直さないと買った人だけで維持するのは無理がある」と結んでいる。

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超高層マンションの常識

朝日新聞の記事に載っていた。
最近のマンションはホテルを思わせる設備を装備している。温泉、プール、ジム。利用料金も外のジムに行くよりも低額であり、マンション内にあるので利便性はいい。

しかーし、よく考えてほしい。この施設の建設費、維持費は誰が出すのだろう。当然、そのマンションを買った区分所有者だ。しかも、そういう設備は使う人は限られている。全く使わない人も管理維持費は負担するようになる。

また、最初は便利で安いと思っても、ジムの利用料は結構な負担にもなる。何時間でも800円だとしよう。でも、実際に生活をしていると、ちょっと30分ほど体を動かしたいと思っても800円だ。

そうなると、「１時間ぐらいやらないと、もとが取れない」という感覚にもなる。また、日常的に使い続けるにも結構なお金になる。そう思うともう行かなくなる。

こういう施設は「客寄せパンダです」と業界では言われている。