フォーラムの司会をします

私が所属するＮＰＯ集合住宅改善センターが京都市の委託を受けまして、マンションフォーラムを開催いたします。

まだ、お席に余裕がございます。お誘い合わせの上、ご来場ください。



京都市マンションフォーラム

～マンションの安全性を高めるために～

日時：2月17日（土）午後1時半～午後4時半（午後1時開場）

場所：ウイングス京都　2階　イベントホール

　　　　　 京都市中京区東洞院通六角下る御射山町262（TEL 075-212-7490）

内容：(1)講演　「マンションみらいネットについて」

　　　 講師　廣田　信子氏 (（財）マンション管理センター　総合研究部　主席研究員)

(2)講演　「マンションの安心・安全」

　　　 講師　田村　哲夫 氏 (ＮＰＯ法人集合住宅改善センター　代表理事)

(3)パネルディスカッション　「マンションの安全性を高めるために」

　　 コーディネーター　田村　哲夫 氏 (ＮＰＯ法人集合住宅改善センター　代表理事)

　　 パネラー　廣田　信子氏(（財）マンション管理センター　総合研究部　主席研究員)

　　　　　　　　九鬼　正光氏（弁護士）

　　　　　　　　松山　功氏（一級建築士）

　　　　　　　　榎本　和裕氏（マンション管理士）

　　　　　　　　小畠　日出子氏（衣笠グリーンハイツ）

　　　　　　　　谷　恒夫氏（藤和宝ヶ池ホームズ）

　　　（4）質疑応答

主　催：京都市

後　援：　京都府，(財)マンション管理センター，住宅金融公庫大阪支店

対象者：京都市内のマンションにお住まいの方，購入を検討されている方など

参加費：無料

定 員：280名

申込受付締切:平成19年2月16日（金）午後５時まで

申込先：ＮＰＯ法人集合住宅改善センター

　　　　　　　電話　075-722-3510

FAX 075-722-3650

Mail kyotob@shukai.or.jp
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一括下請けのカムフラージュ

一括下請けにするところは、それを隠すためにいろいろと書いてきます。例えば、現場代理人として、あまり現場を知らない人を１人だけつけることもある。また、実態は、工事を受注した業者の現場代理人ではなく、一括下請けに出した業者の社員が現場代理人をしている。　　

１億円の工事をしたつもりでも、実は8,500万円の工事だった。。だから、望んだような出来上がりではなかった。そうなれば、当時の役員さんがやったことは、正しかったのだろうか、ということになります。管理組合にも禍根が残ります。

それがもとで、管理組合が２つに割れたということもあると聞きます。

そうならないためにも、きちんとしたコンサルタントを選び、プロの目を入れながら、管理組合が主導権を持って改修工事にあたる。これが、一番リスクの少ない方法ではないかと思います。

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かわいそうな管理組合

私どもが業者選定の場で管理組合やコンサルタントから決まって質問されますのは、「君とこが工事を請けたときに、どこかに一括して下請けに出すんですか、自分ところの現場代理人を置いて各職種について管理の手配をして工事をするんですか。どちらですか」ということ。

２億、３億のそこそこ大きな現場になった場合は、一括下請けに出す業者が多いです。そこで、「かわいそうな管理組合」が生まれます。

１億の工事だとしましょう。請けた業者が一括下請けに出す場合は、自分の会社の営業経費、利益を13％から20％ぐらい取るように聞いています。仮に15％としましょう。すると、１億円の工事は実質8,500万円の工事となります。一括下請けに出さない業者が工事をすれば１億円の仕事をします。

つまり、同じ１億円を支払っても、元請けとして工事をする業者なら１億円の価値ある仕事をしますが、一括下請けに出す業者を選ぶと、実質8,500万円の工事にしかなりません。

それをカムフラージュするためにいろいろな手を使っている業者もいます。その方法とは……

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工事施工はサービス業

施工業者を決めるポイントはたくさんありますが、大事なのは、サービス精神旺盛で顧客満足を考えているかどうか、ということです。

新築のマンションでしたら、工事関係者しかいません。とにかく、囲われた中で、工事のことだけを考えてやっていればそれでいいでしょう。しかし、改修工事となれば話は別です。工事現場に一般の人が生活をしているのです。

１回目の工事なら小さいお子さんや小学生が多いマンションでしょう。２回目、３回目になると高齢者の方も増えてくるでしょう。100戸のマンションなら300人は住んでいるでしょう。そういう中で工事をするということは、建物だけを見ていたのではいけません。住んでいる人が安全で少しでも快適になるように工事を進めていかなくてはいけません。

古い話ですが、「安全はどう考えていますか」と質問がされたところ「手すりもつけますし、ネットも張って物を落とさないように、工事の人間も落ちないようにしています」と答えると、「工事する者の安全だけで、住んでいる我々の安全はどう考えているのか」というお叱りの言葉を受けた業者がいます。

改修工事をする業者は、サービス業だという自覚を持つべきです。工事を始めるときからのコミュニケーションが、その工事をスムーズに進める大きなポイントになってくるからです。

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ガラス張りの方法

ガラス張りの方法のポイントは２つあります。一つは業者を公募することです。もう一つは、公募した業者の評価を数値化して決めることです。決める役員はそれぞれが10点を持っていて、自分がよいと思う業者にその10点を振り分けていくのです。その合計点の一番高いところに決めます。

外部委託でコンサルタントを入れると、まず、プロの目から見た改修点と管理組合から見て、こういうところを直してほしい、という要望の２点を軸に工事の仕様書をつくります。もちろん、コンサルタントが作成します。

そして、その仕様書に基づいて、工事業者に見積書を提出してもらいます。そうすれば、金額の比較が楽になります。もちろん、金額だけで業者を決めるわけではありませんので、応募する業者の条件等も設定します。

そうやって、最近は業者を公募するところが増えています。これもガラス張りの方法として大切なことです。「誰々さんの紹介」という業者もいいでしょう。現在お住みのマンションを建築した業者もいいでしょう。

でも、そういう業者を最初から選ぶより、公募してみんなでふるい分けてそういう業者さんに決まった、という方がより公平で客観性があり、ガラス張りです。きっと管理組合全員が納得してくれると思います。

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管理組合の動きはガラス張りに

コンサルタントをお願いするにしても、コンサルタントに任せっきりではいけません。主体は管理組合です。企画、検討、住民への説明、合意形成はコンサルタントと一緒にやります。

どこを直したいかという住民の要望、情報収集、整理、現場の調査、こういう手続きを踏んで、最終的に改修工事にふさわしい予算を立て、設計書を作ることだと思います。

この際、大切なのは客観的に公明正大にガラス張りにすることです。日ごろ管理組合の活動に無関心な人でも、お金が大きく動くような業者を決めるときには、どういうわけかしゃしゃり出て問題が起きてくるように思います。

そういう方面の知識があるから親切心でやっている方はまだいいのですが、中にはブローカー的な動き方をする人がいます。

いずれにしても、「どうしてこの業者に決めたのか」ということを、管理組合の人全員に説明して納得していただくような決め方をしなければいけません。

その決め方とは……

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改修工事のコンサルは外部委託か自主管理か

大規模工事が近づくと、一番に考えなければいけないのは、工事のコンサルタントを外部から探すのか、管理組合や理事会役員の中から適任者を選ぶのか。いわゆる外部委託か自主管理かを決めます。

大規模工事の成功率が高いのは、コンサルタントの外部委託です。現場を監督するコンサル料は大規模工事なら500万円から600万円はかかります。これは、管理組合の方からみれば、余分なお金とうつるかもしれません。

しかし、最終的には安くつきます。それは、必ず値段に見合った仕事をしてくれるからです。トータル金額が安くても、値段以下の仕事とどちらが得か。

よ～く考えよ、お金は大事だよ（ちょっと古いか）

コンサルタントを頼むと、

１）業者選びの基準を上手にこしらえて、業者の皆さんを公正にに競争に参加させます。

２）改修工事は住みながらの工事ですから安全第一です。経験豊かなコンセルタントは工事の工程により警備員の配置等、その点は抜かりがありません。

３）皆さんの大切なお金を扱うわけですから、工事業者決定等にしても、決定したまでの過程が管理組合員皆さんに納得いくような形で進めてくれます。

４）ただ、傷んだところを直すだけでなく、建物を以前よりグレードアップする工事を提案をしてくれます。

つまり、こういうことは経験と専門知識が必要になってきます。それを得られるのですから、結局は安く上がると感じております。

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