借地人がなぜ更新料を支払うのか （東京・台東）

　　　　地主側には更新料を請求する法的根拠はないが

　 地主側の立場から書かれた『悪質借地人に対抗する地主の正攻法』安西勉著（自由国民社）の中に次のような内容が書いてある。

　 借地人がなぜ更新料を支払うのかという理由で一番多いのが
　 ①特別な理由があるというのではなく、「更新料を払うのは慣行だから」というものだ。
　②次に多いのが地主と争うのがいやだからというものだ。

　 このことから著者の結論は、地主側には更新料を請求する法的根拠はない。
　 しかし、「更新料というものは、なにも特別な理由づけをしなくても、当然のこととして支払ってもらえる場合が多いということ」。

　要するに、駄目もとでいいから、取敢えず借地人に更新料支払いを要求する。 すると、大概の借地人は理由もわからずに払うケースが多い。

　［もしそうでなく、借地人としては本当は支払いたくない場合であっても、地主が更新拒絶などの権利を行使すれば、支払ってもらえることが多いということです」。

　要するに、支払わないとごねてゴチャゴチャ言うようであれば更新拒絶で威嚇してみれば、借地人はビックリして厭々ながらでも更新料を払うものである。

　地主側には更新料を請求する法的根拠はなくとも、「地主がもっと強く更新料を請求していれば、支払ってもらえたであろうケースが多い」というのが地主側の結論である。

　地主側の更新料支払い請求はこの程度のものでしかなく、裁判になれば勝てないことは充分承知している。しかし、更新料を支払ってもらえない理由は「そのもっとも大きな原因は、要するに地主が怠慢だということ」が著者の下した最終結論である。

　最高裁は、地主の一方的な更新料請求に対して借地人の更新料支払義務がないことを明確に判断している（＊）。　特約で更新料の支払いを約束した場合についてはこちら。

 

（＊）　「宅地賃貸借の期間満了にあたり、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生ずる旨の商習慣ないし事実たる慣習が存在するものとは認めるに足りない」（最高裁1976年10月1日判決）。

　（＊）［建物所有を目的とする土地賃貸借契約における賃借期間満了に際し賃貸人の一方的な請求に基づき当然に賃貸人に対する賃借人の更新料支払義務が生じさせる事実たる慣習が存在するものとは認められない」（最高裁1978年1月24日判決）。

 

東京・台東借地借家人組合

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