台風の中．．．

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不動産投資の健美家

今日は、１３時にＡ信用金庫、１３時半からＢ信用金庫に「課税証明書」を提出する予定でしたが、サラリーマン会社の関係上、早めに両行にお伺いさせて頂きました。
しかし、この台風の中での外出は厳しいですね

サラリーマン会社では、そんなに極端に外出する事もないので、こう考えると営業マンの方は相当大変でしょう．．．

Ａ信用金庫、Ｂ信用金庫にお伺いさせて頂き、資料の提出後、先日の土地家屋調査士（測量士）の請求書が気になったので、少し実家に寄ってきました。

請求書を見て、ビックリ！！！

なんと追加報酬が約２５万円ほど、発生しているじゃないですか。

おいおい、何の説明も無しに勝手に追加料金取るなよ。

先ほど、土地家屋調査事務所に連絡をしてみたのですが、今日は休みのようです。

今回の請求に関しては、所長にキッチリ説明に来させてから確認をし、支払いをしようと思います。

何となく、自分が請求書を確認する限り、「源泉税」を当社持ちにするがために、調整をしたようにしか見えないんですよね。

しかし何の説明も無しに追加請求するなよ！！！

まっ、今回の件に関してはいろいろと確認したい事があるので、土日にでも説明に来させようと思います。

そろそろです．．．

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不動産投資の健美家

いよいよ８月も今日で終わりですね。
何となく今年の夏は、本当に夏だったのか？？？って言う感じです

当然、毎日暑かったのですが、いろいろとあり夏を満喫する事も実際には無かったのかな．．．

そして、いよいよ８月も末日、来月の上旬には「第１ビル」１Ｆテナントの退去になります。　一時は１Ｆテナントの入居者確保も経験はしたかったのですが、まさかこんなにも早い段階で経験する事になるとは、意外にも予想外でした

しかし１Ｆテナントの業務内容を考えると、去年のリーマン・ショック後の急激な円高。さすがに輸出事業は厳しいですよね。（１Ｆで低コストにて、カバン、バックを造り、輸出している事業のようです）

確かに去年の１２月頃、おかしな挙動が見られるとは大家の母親からは報告を受けていたのですが、リーマン・ショック後、約一年辛抱した会社！！！
自分としては、何とか立て直せると考えていましたが、やはり難しかったようです

実際に自分が募集を開始してから、どのくらいの時間で入居者の確保が出来るのか検討もつきません．．．

しかし今回は、「第１ビル」３Ｆ、４Ｆの貸室の入居者募集のように、余裕は一切ありません。

今回ばかりは、自分もキッチリと戦略を立てて不動産屋回りを考えなければなりません。

いよいよ、ここに来て自分の本当の実力が試されるように思えます。

たぶんこれは、祖父、父からの試練だと思い慎重に、かつ迅速に対応をして行こうと思います！！！

この問題さえクリアしてしまえば、更に自分自身に自信が持てるはずです！！！
とにかく、早く決めなければ「第３ビル」の建設にも取りかかることが出来ません

また行くのかよ．．．

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明日は、またまた「第２ビル」融資に関して、自分の「課税証明書」を信用金庫に提出に行ってきます。
しかし面倒くさい．．．

たかがと言っては何ですが、３,０００万円弱の融資を受けるのに、ここまで手間が掛かるとは．．．　こうもなってくると今の預金関連全部引き出すぞ！　と言う感じにもなってきます。

定期預金への加入に関しては、何とかお願いします。お願いします。の連呼。　支店長まで登場してお願いしますのくせして、融資になると、これ提出してください。あれ提出してください。

こっちも忙しいんだって！！！

明日は月末。一応１３時からと、１３時半にそれぞれの信用金庫に「課税証明書」持って行く約束ですが、電話連絡して朝一に行ってしまおうと思っています。

自分もサラリーマン会社では、経理なので月末は忙しいんだよね。

しかしこの資料さえ提出してしまえば、後は「ヘーベルハウス」さんの担当の方に全て任せようと思っています。

こんな状況に陥ったのも全て土地家屋調査士（測量士）のおかげです。

そう言えば、どうやら全ての作業が終了しており、先日請求書を持ってきたとの事ですが、支払いは難癖付けて遅らせてやろうと思ってます。

どうせ向こうも何も言って来ないと思いますし、こちらとしても決算との兼ね合いがありますから。

って、今月の請求日付だから今期経費になってしまうんですけどね．．．

まっ、連絡して来たら支払ってやろうと思います。

今日も、またまた．．．

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不動産投資の健美家

今日は午前中に、選挙の投票に行ってきました。

どうやら今回の投票率は高そうですよね。　やはり今回は皆さん結構興味があり、去年のリーマン・ショック後、何も変わらない日本の政治に関する不信感から来るものではないでしょうか？？？

しかし議員うんぬんよりも、官僚うんぬんの方を、何とかしない限り日本何て変わりはしないと思うのは、自分だけでしょうか？？？

そんなこんなを考えながら、おじいちゃん、おばあちゃんに紛れ自分も投票を終えて帰宅。　（しかし若い人は、いないですよね．．．　もう日本の政治になんかに期待はないんでしょうね）

そして今日も、「宅建主任者」講習を受講しました。

今日は、「民法」を終え、「借地借家法」です。

以前まで大家会社の、ほとんどの土地が借地だったため、結構「借地借家法」は問題は無いかと思っています。（相当本を読み漁りました）

しかし時間にゆとりを持ちながら受講していたつもりなのに、いつの間にか追い込まれていました．．．

やはり過去問題をコツコツ解いているのですが、時間が結構掛かるのが問題かな？？？

って、これが一番重要なんですが．．．

これからも過去問題を中心に頑張って行こうと思います！！！

不動産投資、情報が多すぎるのでは．．．

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不動産投資の健美家

今の世の中、情報を取得するために重要なインターネットという非常に重要なツールがありますよね。　本当にこの１０年ほどの間で、飛躍的にあらゆる情報収集が楽になったと感じます。

しかし情報を取得するためには、インターネット以外に昔ながらの出版物も当然ながら存在しております。

自分が大家会社を承継後、本当にとにかく多くの出版物、インターネットでの情報収集を数多く行なってきました。　本当に便利な世の中ですよね！！！

しかし逆に考えれば、情報が多ければ多いほど、自分自身のビジネス（不動産投資）の方向性にもブレが生じるのも、ありえる事かと思います。

自分はこう考えていたけれど、あの出版物では、その方法は良くは無い！　しかしインターネットでの情報では、その方法は良い方法．．．

とにかく情報が無駄に多ければ多いほど、自分の考え方にブレは当然に発生します。

自分自身の考え方にブレが生じれば、こういう考え方でやって行こうと考ええいたとしても、一瞬に他の情報のおかげで、自分自身の考え方の方向性を変えてしまう方も多いと思います。

たとえば「区分所有」に関してですが、ある出版物の著者は、不動産投資開始時には「区分所有」から不動産投資を始めてみたが、その著者自身「区分所有」は失敗し、現在のための勉強代金だと考えている方がいれば、その一方で、「区分所有」はとにかくリスクは少なく、メリットがあると考えている方。

そして競売物件に関しても競売にて物件を取得し、不動産投資を行なったが、やはり競売物件は結構なリスクが伴うと考える著者。そして不動産投資は競売物件を生かして行なって行くのがベストと考える著者。

とにかく、いろいろな情報が多すぎます．．．
ここまでいろいろな情報があると、初心者不動産投資家は結構悩んでしまいますよね

しかし悩む事は一切無いと思います。

悩む理由は、あくまでも人の意見を尊重しているからです。　そんなにも他人の意見に悩まされる事は無く、自分が思う「道」をとにかく突き進んで行くだけだと感じます。

「不動産投資」は、ロウリスク、ロウリターン（不動産賃貸業のみをしていれば）であるとは言え、不動産を取得する時には購入費用と言う一般人には、大きなリスクを背負う事になります。

そのような大きなリスクを背負うのに、人の考えに左右される事無く、自分自身の「不動産投資」を行なうのがベストだと思います。

不動産投資初心者の方、これからスタートする方は、きっちりと自分がどのような方向性にて行って行くのかを決めて、きっちりブレる事なく、突き進んでください！！！

今後、自分の考えている各不動産投資のメリット、デメリットを考えてみようと思います。

自分の時間．．．

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今、何かと忙しい状況です。

そろそろやらなければならない「決算処理」、「第１ビル」１Ｆテナント募集の戦略計画、「第２ビル」融資関連、「宅建主任者」試験勉強、そして「ドラゴンクエスト９」クリア．．．

ん？？？　何か間違えがあるような．．．

そうです！　余計な「ドラゴンクエスト９」クリアが入っているじゃないですか？？？
でも、やっぱりやりたいんですよね

サラリーマンにてガンガン働いている人は、解ると思うのですが、帰宅時間が２６時または２７時くらいになったとしても、自分の時間は睡眠時間削ってでも一時間は欲しいものですよね。

自分はサラリーマン会社入社時、出社９時半、帰宅２７時、業務時間一日１６時間ほどであっても、自分の時間は一時間ほどは取っていました。

しかし今は自分の時間といえば、大家会社の仕事か、「宅建主任者」試験の勉強．．．
さすがに少しは「ドラクエ９」やりたいかな

いい歳こいた、おっさんが「ドラクエ」っていうのは無いと思いますが、たまにはいいと思うんですよね。

やっぱり自分の時間は、欲しいものですよね。

宅建主任者講習 第３７回目

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いよいよ、後１ヶ月半くらいに「宅建主任者」試験が迫ってきました。

講習開始当初は、かなり試験まで時間はあると考えていましたが、結構試験まですぐに来てしまうものですよね。

今日も天気が良く、外出日よりでしたが、過去問題をドンドンこなしておりました。
さすがに過去問題も、問題数が多いので時間が掛かるんですよね

なかなか難しいものです．．．

しかし、何としてでも今回で合格しないとなりません。

また来年受験しようなんて気は、さらさらありませんからね。

そんな事言っていて落ちたりして．．．　ここまで書いていて落ちたら、かっこ悪すぎです．．．

更に提出書類が．．．

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先日信用金庫２行に、「土地分筆」の最終書類等の提出にお伺いさせて頂きましたが、Ａ信用金庫より「第１ビル」１Ｆテナントが退去するため、新たな資料の提出を求められました。

１９年度、２０年度の自分の「課税証明書」です。

早速、昨日のうちに１９年度、２０年度、２１年度の３期分の「課税証明書」を取ってきました。

自分の勘では、１９年度、２０年度とは伺っていましたが、必ず２１年度分も必要になってくると思い、２１年度も追加。

更に追加で、Ｂ信用金庫からは提出を求められてはおりませんが、一応取っておきました。　

しかし、「第１ビル」１Ｆテナント分の家賃収入は、今回の「第２ビル」の借入金の返済には、自分としては一切考えていないのですが．．．

自分のかなりの経理、財務能力には自信があるため、いろいろとしつこいくらいに計算方法を聞いて見ました。

結果、Ａ信用金庫さんから本来は見せて頂く事は出来ないそうですが、金融機関がどのような形式を持って「融資」決定しているのか、書類を見せて頂く事が出来ました。

こういうにも、おかしいですが。

やはり「金融機関」馬鹿すぎます．．．　正直なところ、こんな変ちょこりんな計算式を持って計算しているとは。

こんなもの使われていては、中小企業のランニングコストの融資なんて当然の如くして頂けないのも頷けます。

やはり金融機関も当然ながら「型」に嵌った形式で、動いているのですね。
馬鹿馬鹿し～～～

来週月曜に両行に提出にお伺いさせて頂き、後は「ヘーベルハウス」さんの担当の方にお任せいたします。

特殊物件なんだよな．．．

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しかし今回の「第２ビル」への融資に関して、なかなかに手間取っています。

かなり楽観的な考えなのですが、信用金庫両行には大家会社 定期預金額、定期積金額、そして個人の定期預金額等、結構な額の取引を行なっておりますので、まず問題は無いかと感じています。　（ここで借りられないようでしたら、全て解約するような発言も少々．．．　これって当たり前ですよね、ビジネスはギブアンドテイクですから）

毎月中旬に両行営業マンが、当社に預金額の回収に来ているのですが、両行営業マン共に、今回の融資は問題は無いと言ってくれております。

では、なぜ？　ここまで手間取るのか？？？

「第２ビル」の構造は、通常マンションの間取り１ＤＫであれば、４階建て４室のマンション構造も出来ますが、今回はとにかく通常タイプの１ＤＫ間取りではなく、高級感を感じさせるよう、あえて間取りを広く取れるよう３階建ての２室を計画しております。


確かに融資する金融機関から見れば、リスク回避のため４階建ての４室の方がリスク回避にはなるのかもしれません。しかしその考え方では、近隣物件との差別化は図れず、築５年もすれば、すぐに家賃値下げによる客取り合戦に参戦する事になり、１０年間満室にて回転させられるかどうかもわかりません

そこで、今回の１室４５㎡ほどの間取りになったわけです。

不動産屋数社に通常タイプの間取りと、今回の間取りにて家賃、客付けを確認しても、あきらかに通常タイプは「問題外」との事。　今回の当社の間取りには相当期待をして頂いています。（とにかく、このような物件は見た事がない！　これだったら想定家賃も、今考えている家賃にプラス２、３万は上げられるとの事）

やはり物件査定は、本業の不動産屋さんを回り確認をした方が確かな答えを聞くことが出来ます。

金融機関は、数でのリスク回避しか考えていないですからね。　その考えの方が、あきらかに問題であると理解してもらいたいものです。

まっ、今回は融資に関しても問題は無いと考えておりますが、通常タイプにて検討してくだされば、融資しますとの回答が来た場合、即刻中止させて頂きます。

あえて自分から、茨の道を進みたくはないですから！！！

金融期間も、もう少し何が求められているのか考えるべきだと思います。

しかし昨日は、自分の金融機関担当者への熱弁のおかげで相当疲れました．．．

１Ｆテナント退去が問題になる事は、解っていましたが、ここまで影響がでかいとは。

あえて金融機関担当者にも伝えましたが、１Ｆテナント家賃は返済のための収入ではなく、今後の事業拡大のための物件です。　勘違いして欲しくないものです。

自分もサラリーマン会社にて、経理に従事し卓上計算による結果をベースに物事は考えますが、やはり現場の方の経験則が遥かに卓上計算を上まります。

これがビジネスなんですよね。

卓上計算だけが、ビジネスではありません！！！

今回の件は、サラリーマン会社でも活かせる経験だと、つくづく感じました。

アウチッ！！！

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今日は１３時～、信用金庫２行に融資依頼資料の提出に行ってきました。

本来であれば書類を提出し、今後の予定を確認して、「はい終わり！」の感じでいたのですが、またまた問題が！！！

またしても土地家屋調査士（測量士）の「土地分筆」処理完了が遅れた事による、問題点の発生です。予定通り６月末に完了していれば全く問題にならなったのに．．．

１３時少し前に「ヘーベルハウス」さんの担当者の方と、まずはＡ信用金庫にお伺いをさせて頂きました。

担当のＫさんをお願いすると、現在電話中ですので、少々お待ちくださいとの事。（何となく、その時の電話の内容は、気にはなっていたんですよね．．．）

Ｋさんが打ち合わせの席にそわそわしながら就き、本日お渡しする資料を提出させて頂きました。　その後、Ｋさんより確認が．．．

「おずもーるさん、今月にて１Ｆの○○さんが退去されるんですよね？」

そうです。１ＦのメインバンクがＡ信用金庫になっており、先ほど口座クローズの連絡が入ったそうです。

内心「アウチッ！！！」

ここまで上手い具合に話が進んでいたのに、大問題発生です．．．

退去の話し、今後の当社の展開をＫさんに説明させて頂きました。　さすがにここはサラリーマン会社でのプレゼン等で培った熱弁を！！！（結構、はったりもかましたかな）　結果、どうやら自分も保証人にもならなければならなくなりました（源泉徴収票を提出しなければなりません）

最後にレコード業界のりで、

「Ｋさん、今回の融資の件、Ｋさん的にはアウトですか？　セーフですか？（軽くジェスチャー入りで」）

Ｋさんも自分につられたのか、ジェスチャー入りで「セーフです」

おいおい、どうやらＡ信用金庫やばくなってきたぞ．．．

そして、気を取り直してＢ信用金庫へ「ヘーベルハウス」さんの担当の方と向かいました。
Ｂ信用金庫に関しては、１Ｆ退去を知ってか、知らずか。全く問題無しです

「ヘーベルハウス」さんの担当の方も、今回の打ち合わせの感触では、両行共に大丈夫だと思いますが、Ｂ信用金庫の方が良さそうですね。

こんなところで躓いてはいられませんが、もう少し土地家屋調査士（測量士）が「土地分筆」を早く完了してくれていれば、何ら問題無く融資関連も完了したのに．．．

さて結果は、どうなる事やら。
この緊張感、心地良いですよね