やっぱりね．．．

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先月家賃支払遅延をした「第１ビル」入居者の家賃支払日が昨日の２７日だったので、朝一に入金口座の確認をしてみた。

やはり予想通り入金は無し．．．

今回の入居者には、「家賃保証会社」の連帯保証を付けておいて正解である。

仮に「母親」だけを連帯保証にしていた場合、本当に支払いを行ってくるのかも疑問であり、最終的に家賃滞納、家賃の取っぱくれになる危険性もあったと感じています。

しかし初っ端から家賃遅延をするような入居者ってどうなんだろう？？？

今までは入居者の初期費用軽減のため、極力家賃保証会社への申込は避け、身内等の連帯保証で済ませていたが、今後は出来る限り「家賃保証会社」も設定しておいた方が無難であると感じた今回の入居者でした。

当の本人は「家賃遅延」と言う意識は無く、どうせ先に家賃保証会社が支払っておいてくれるから、後から自分は保証会社に支払えばいいや。としか感じていないのかもしれません。

これって、自分の社会的信頼の失落何て考えていないのだと思います

まっ、当方はきっちり家賃を取得出来、退去時に問題無く物件を返還してくれさえすれば良いので、いちいち入居者の社会的信頼まで考える事ではありませんが．．．

最近、気になるものが．．．

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最近、気になる事があります．．．

自分は完全にサラリーマンがメインの仕事であり、承継した大家会社を粛々と経営しているのが今の現状です

一時個人として不動産投資を本格的にやってみようかとも考えた事はありましたが、この４年間不動産屋と付き合って来た結果、遠方に物件を持ち不動産屋に管理等全てを任せる事に不安を感じたため、個人的な不動産投資、大家会社での物件の新規購入は諦めました（あくまでも遠方に物件を持ってしまった場合です）

まっ、そんな事考えていたらいつまで経っても事業拡大は出来ませんが．．．

もしも遠方に物件を持ち何らかの問題が発生した場合、自分の性格上イラつくのが目に見えているものを敢えてやる事も無いと今は考えています。

確実にそのイラつきが、サラリーマン業務にも支障をきたす事は目に見えています。

そんなこんなで最近興味を持っている事は、自前で不動産屋を開業する事です。

しかし自分は不動産屋に勤務した事も無く、不動産屋に絶対の信頼を於ける知り合いがいるわけでもありません。

結果、自前で不動産屋を開業する事は難しいと考えていましたが、世の中にはいるんですね．．．　全くの未経験者だけで不動産屋を開業しちゃう人が．．．

いろいろとブログを検索してみると、結構上記のような人のブログが出てきます。

その中から数人分のブログを自分の「お気に入り」にし、現在その人達の奮闘ぶりをブログで観戦中です！！！

いや～～～、人それぞれの状況を知る事が出来、今後の自分の道しるべになるような気がします。

皆さん、頑張っているんですね！！！

また滞納になっちゃうのかな？？？

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いよいよサラリーマン会社も月末になり、本決算処理に入ります。

いや～～～、一年間でこの時期が一番気を使う感じです．．．

しかも取締役会が完了する５月末までは、あくせく働く毎日が続くと思うと気持ちも萎えます．．.

そしてそんな忙しい時期の来週２７日火曜日には、「第１ビル」に１月末より入居された方からの家賃の支払いを気にしなければなりません

前回は３月分の支払日であった先月２７日には入金が確認出来ず、危険を感じたため、速攻「家賃保証会社」に連絡をし、保証会社から家賃の支払いを受けました。

賃貸借契約時に立ち会わせて頂き、その際に初めて入居者を見ましたが、第一印象で「コイツはやばいかな？？？」と言う嫌な勘って、結構当たってしまうものですよね．．．

いや～～、絶対に当たって欲しくはありませんでしたが、一発目から家賃支払遅延になりました。

しかし今回は連帯保証人として「母親」、「家賃保証会社」の二段構えにしておいて正解でした！！！

仮に「母親」だけにしていた場合、いちいち面倒な作業が発生しますが、「家賃保証会社」であれば、ＦＡＸ一つで家賃の振込は完了です

今までこのように「コイツやばいかな？？？」って内見者から申込があった場合、１００％断りを入れていたのですが、今回はその入居者の前に数名からの入居申込を断っていた事もあり、なかなか断る事も難しくなってしまいました．．．（一応、不動産屋の事も考えているんですよ）

いや～～、やはり断らなくてはならないような申込者の場合、どのような状況下であってもきっちり断るべきですね。

一応家賃に関しては「家賃保証会社」を連帯保証人に設定しているため問題はありませんが、後は退去時の物件の具合が気になるところです。

しかし自分の財産である「不動産」を賃貸して収益を獲得する「不動産投資」って、いろいろな面でリスク、そして精神的不安を感じますよね．．．

とにかく今出来る事を自分なりに準備しておき、いざと言う時に不都合が出ないよう気をつけるだけだと思います。

「不動産投資」、「不動産賃貸業」って、気持ちにも余裕が無いと出来ない商売だとつくづく感じました。

これだけでやっていけるの？？？

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この数日間、大家会社の会計帳簿を作表していて感じました。

不動産賃貸業の場合、とにかく物件の不具合が発生した際の「修繕費」、そして退去後に発生する軽修繕費用、そしてクリーニング代が意外に支出として大きい事です。

まっ、売上を上げてくれる商品が固定資産なので、メンテナンス費用が発生するのは当たり前なのですが、本当に大きな支出です．．．

不動産賃貸業も簡単に考えてしまえば、仮にローンを組んで物件を取得していた場合、家賃として入ってくる収入からローンの支払、そして固定資産税、諸経費を控除すれば手取りキャッシュになるのかと思います。

しかし物件を所有している以上、当然将来に備えて「修繕費」の積立（貯金）はゆとりを持って行うべきだと思います。

まっ、不動産賃貸業を行っていれば当たり前の行為ではありますが、「不動産投資は儲かる！！！」何て謳っている書物等の類には、当然の必要経費も当然だとは記載していないケースが多々あります

このような書物等の類に記載されている場合には、大体が入居者がほぼ全ての修繕費用、クリーニング代を支払う事になっているのでしょうね．．．

いや～～～、もしも自分が借主だった場合、こんな大家からは絶対に物件は借りたくないものです

しかし何か目線を変えた経営方針を打ち出さない限り、不動産賃貸業だけで稼ぐのはなかなか難しいものです。

こんな事を考えていると、サラリーマンを辞めて専業大家になった人達って、一体どんな事しているのか？？？　また疑問が膨れ上がりました

これだけでやっていけるの？？？

ようやく今期は．．．

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大家会社を承継し、今年の８月で４回目の決算を迎える事になります。

初年度は「不動産賃貸業」というものがどのようなものなのか解らず、とにかく空室を埋める事に専念しました。

そして２年目以降は、グラついた大家会社の土台作りのため、底地権の購入、「第２ビル」の建設、そしてテナント物件から貸部屋へのリノベーションと、ここに来てようやくグラついていた大家会社の土台もしっかりしたものになったと感じています。

上記の通りここ数年いろいろと大家会社に手を入れたため赤字続きでありましたが、今期は黒字になりそうです。

と言っても「第１ビル」の一室のリフォーム費用を全て資産計上した結果、黒字になるだけですが．．．

以前は会計知識の無い母が中心となり、税理士に言われるがままに大家会社の経営を行っていた結果、毎期大幅赤字、そしてマイナスキャッシュ残高が続き、毎年預貯金の食いつぶしを行う経営を行っていました（預貯金残高の減り具合は半端なものではありませんでした）

いや～～～、そのまま何も手を打っていなければ、大家会社もこの数年で倒産していたでしょう

しかしクライアントの事を一切考えない税理士も如何なものでしょうか？？？

もしかしたら倒産させたかったのかもしれませんが．．．

やはり経営知識、会計知識の無い人が、会社経営をしてはいけません

もしかしたらあなたの雇っている税理士も、適当なアドバイスをしているかもしれませんよ？？？

まっ、ここ最近は会計士を増やせや増やせの政策も破綻し、今や会計士が中小企業を相手にした会計事務所を構えるくらいになった事もあり、一昔前より知識的にもかなり信頼出来る会計事務所も増えたと思います。

自分も近いうちにコスト安の会計事務所に変更しようかと考えています。

この数年間は当社には繰越欠損金があるおかげで、黒字になっても相殺処理をすれば良いのですが、その後税金対応をどのようにするのか考えものです．．．

しかし規模が小さいと数万円、数十万円のためにあくせくしなければならない事にストレスを感じます

この土日に．．．

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この土日は今期に入って全くやっていなかった、大家会社の会計帳簿の処理をしました。

去年の９月からスタートし、約半年を完了させるのも結構時間がかかります．．．

というより完了なんてしておらず、３カ月分が終わったところで一時終了です。（正直細かく入力シートを作りすぎた事もあり面倒です）

現在は物件の方も「満室状態」になっておりますが、去年９月からの半年間は「満室状態」ではなく、「第１ビル」に一部屋の空き、そして「第２ビル」は１２月まで一部屋が空きの状態だったため、収入が少なくなってしまいました。

いや～～～、やはり「満室経営」にならないとキャッシュ残高も心細い物になります

不動産賃貸業、会計帳簿も単調なものであり、作っても面白みは無いですね．．．

入ってくるキャッシュもほぼ毎月決定しており、出ていくキャッシュもほぼ毎月決定しているため、後は如何に臨時的な修繕等の経費が発生しない事を願うだけです。

しかしこの願いも通じず、約１０万円の予定外修繕費が発生していましたが．．．

まっ、近々４０年居住してくれている部屋の釣り戸棚が壊れてしまったための修繕であるため、これはしょうがない支出かと思います。

残りの半年間は見込どおり「満室経営収入」、そして「経費支出」でキャッシュも推移してくれればと感じております。

もう少しゆとりのある予算作りも必要かと感じました

サラリーマン会社とは違い、中小零細企業だと少しの見込み違いも許されないのかもしれません。

いや～～～、大家会社も次のステップに進み増収、増益を見込みたいものです

現在の入居者募集には不満だらけ．．．

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不動産賃貸業を開始して、どのくらいが経過したのでしょうか？？？

ブログを書き始めた時からだから約３年が経過したのかと思います。

しかし不動産賃貸業も本格的に開始し、いろいろな本を読んでみたり、自分なりに勉強してみたり、実際に行動してみたりした結果、ここ最近本当にどうしても気になる事があります。

それは何か？？？　

そう入居者を募集してくれている不動産屋についてです。

まっ、どんな商売であってもビジネスを成功させるためには、ある意味違法ぎりぎりの事も時には必要かと思います。

しかし信頼関係を壊してまで売上を取りたい不動産屋と、今後付き合って行く気は全くありません．．．

最近お願いをしている不動産屋は、こちらにばれなければ出来る限り入居者から金を取ってやろうという事が非常に多いです

まず鍵交換代は当方が全て負担しており、入居者には負担させていませんが、不動産屋は入居者より勝手に鍵交換代は受け取っています。

そして「２４時間管理サポート費用」という名目で入居者より２年間で約３万円弱の金銭を取得しているわりには、契約書上の管理会社は全て当方になっており、入居者は入居後に物件に不具合があったとしても一切不動産屋には連絡せず、当方に連絡しているとの事です。

いやいや、不動産屋もいろいろと金を取る事考えていますね～～～

取引当初、この「２４時間管理サポート費用」は何？？？と確認したところ「入居者さんから好評なので加入して頂きました」何て意味の解らん回答を営業のにいちゃんから聞いていましたが、さすがに先日の入居者の時には「２４時間管理サポート費用」は取るな！！！と行った結果、取られなかったようです。

というより、重要事項説明に同席させて頂きましたので取れなかったのかもしれません。

しかしオーナーが見ていなければ何でもありなんですね．．．

これじゃ、当方がもしも「共益費」という名目では無く「管理費」という名目で入居者から毎月金銭を取っていた場合、不動産屋が先行して取った２年分の管理費と二重取りになる事になります。

やっぱり何かといいかげんなのかもしれません。というより、いいかげんだと感じています。

物件管理まで不動産屋に全て任せていたり、サブリース契約何て結んでいたら今以上に大変な事になるんでしょうね．．．

つい先日、管理会社とオーナーとの間でのトラブルに伴うガイドラインが発表されたくらいですから、やはり問題も多いのでしょうね。

しかし大家業、不動産賃貸業って、儲かる何ていうものよりも、気にしなければならないストレスを受けるわりにはリターンの少ない投資なのかもしれませんね

久しぶりに冷や冷やするかな．．．

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入居、そして初回家賃支払時にいきなり遅延になった入居者、来月の家賃はきちんと支払ってくれるのか不安です

まっ、当方は仮に入居者本人から入金がされなくても、家賃保証会社にＦＡＸを送信すれば、約１０日後には家賃が振り込まれるので問題はありません。

しかし問題はあります．．．

こんなルーズな入居者にリフォームしたばかりの部屋を賃貸した事です

母親が掃除に来るという事を聞き、もう一本鍵を預けていますので問題は無いとは思いたいのですが、掃除に来ている様子は一切無し

まさか以前の外国人のように全く掃除をしないと言う事は無いと思いますが、かなり物件の状態も気になります。

不動産賃貸業、家賃の支払いも気にはなりますが、賃貸している物件の状況もまた気になりますよね．．．

まずは今月から、きちんと期限までに家賃を振り込んで欲しいものです。

しかし今回ばかりは入居者選定を誤りました．．．

借地上物件だと動きたく無いものです

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そろそろ「木造１」についても、今後の方向性をきっちり決めておかなければならないと感じています。

今まで「第１ビル」、「第２ビル」の土地権利は、一部借地であったため今後借地部分をどのように対応するかが問題になっておりましたが、地主との交渉の結果、底地権売買が成立し、現在の「第２ビル」の新設に繋がり今に至ります

その際には「第２ビル」相当部分の土地権利の放棄が一番無難な手段かと考えましたが、今思えば購入しておいて正解だったと思います。

そしてこの話しは「木造１」にも言える事です

「木造１」の土地権利（約20坪）についても借地権であり、初回契約期間の３０年が経過し、数年前に延長の契約更新を行い現在に至ります。

そしてこの土地上には、約４０数年以上経過しているであろう「木造物件」が建っています。

一応１Ｆ一部分を車庫で使用し、２Ｆを全て年配女性の方に賃貸しています。

１Ｆの半分以上を昔は事務所として賃貸していたのですが、現在は当方が倉庫として使用しています。

いや～～～、とにかく年数が経過しているため、いろいろな箇所に問題を抱えておりますが、年配女性に格安な賃料で貸しているため、まず年配女性が病気になってしまう等の問題がなければ退去は無いと感じます。（病気にはかからないで欲しいものです）

普通に考えれば入居者があり非常にありがたいのですが、今後近い将来、自前で不動産屋を展開して行く上で、１Ｆの倉庫部分を事務所として使用したいと考えていますが、物件としてあまりにも古すぎます．．．

建替えも検討したいのですが、建替えるのであれば、借地では無く土地を購入してのからの建替えを希望していますが地主が売却してくれるのか？また現在の入居者はどうするのか？等、いろいろと問題を抱えています。

やはり借地だと、なかなか思い切った事も出来ません．．．

ん～～、そのまま事務所として使用すれば金は掛りませんが、あまりにも事務所として使用するには古すぎます。

と、いよいよ不動産屋開業を視野に入れ動く時が来たのかと本格的に検討しています。

まっ、積極的に事業展開するのではなく、あくまでも大家業の業務をスムーズにするための不動産屋であり、近所の知り合いの物件を管理して行くくらいの不動産屋を開業するだけないのですが．．．

ぼちぼちってところです．．．

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去年の行政書士試験の勉強は２月から開始だったとは言え、あまりにもお粗末な結果になったように感じています

今年は去年と同じ結果だけは避けようと、去年より勉強を開始していますが、さて今年はどうなるでしょうか？？？

一応、憲法、民法の一巡目が終わり、これから行政法関連に入って行こうとしておりますが、どうもとっつきにくいんですよね．．．

まっ、日頃身近な物でも無い分、余計にとっつきにくいのかもしれません

今回の「行政書士試験」は２回目では「合格」は難しいと感じていますが、ぼちぼち頑張って行こうと思います。

この資格もこれから先の大家業等にも少しは生かせそうですし、頑張って行きます