不動産職人no. (ナンバー)

中野区の本郷エステート社長ブログ。アパート・マンション管理。不動産業務での日常報告・現場報告など。


新管理システム 家賃保証・滞納保証のご紹介

2016-09-25 14:02:06 | ☆ 日常報告こちらから

平成28年9月から、より充実した新しいシステムの家賃保証をご提供できるようになりましたのでご紹介いたします。

費用は今までと同じで、初回保証料は家賃の50%、その後毎年1万円の保証料になります。多くは、ご入居者様の負担または大家様がその分(初回保証料の半月分に相当する額のフリーレント)負担などになっています。毎月の引き落とし費用は入居者負担で別途500円(税別)かかります。

今までは契約時に50%の保証料の支払いがありましたが この商品は約1か月後に入居者様の口座から引き落としになります。借りる方の初期費用がおさえられるメリットがあります

家賃の保証は24ヵ月分。毎月のお家賃はご入居者様の口座から自動引き落としのため 賃借人の送金漏れ がなくなります。また、口座引き落としが出来なかった場合でも大家様に建て替え支払い(滞納保証)いたしますので安心です。

保証期間は契約から退去まで。 家賃の他、更新料や滞納による法的手続き費用の実費、原状回復費用、早期解約違約金などが保証されます。付帯サービスとして 入居者の孤独死に対しての空室家賃損失補償12ヵ月補てん500万円まで、事故対応費用100万円まで が保証されます。

充実した保証内容になっています。ご入居者様も振り込み忘れなどの心配がなく喜んでいただける商品になっていると思います。

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防犯に ソーラーセンサーライト

2016-06-17 15:56:47 | ☆ 日常報告こちらから

防犯のために照明をさがしていて、良いものがありましたのでご紹介いたします。

駐車場やアパート壁面など電気配線が難しいところでとても便利なソーラーLED照明で人感センサー付きです。最近のソーラーとLEDの組み合わせはとても明るく防水です。

ネット販売で3800円にて購入できました。壁面への取り付けは専用の超強力テープでがっちり貼り付けられました。

電気屋さんの手間がいらず電気代もかからず暗くなると省エネモードで常時点灯、人が近くに来るとかなり明るく照らします。写真のものはLEDでも電球色の柔らかさが選らべて雰囲気も良好です。

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民泊について

2015-11-14 14:29:07 | ☆ 日常報告こちらから

一般の住居に対価を取って第三者を宿泊させる民泊 よく話題になっています。海外のネットサービス によって現在急速に日本でも広がりをみせています。 

 

弊社の事務所のある新中野駅周辺でも大きな旅行カバンーを引いて地図を見ながら歩いている外国人をよく見かけるようになりました。ためしにこのサイトで検索したところ歩いて7分四方ぐらいに13件ありました。この3ヶ月で倍以上の登録件数になっています。

 民泊は個人(一戸建て)の住居で入居者とキッチン、トイレなどシェアして使う分には問題はないだろうと思われます(旅館業法以外では)。しかし、日本の場合は都心でそんなに余裕ある一戸建てもなかなかなくマンションがほとんどです。まだ、入居者と一緒にシェアするなら本来の民泊の体裁になるのですが、鍵だけ渡すようなものが急速に増えていますので注意が必要です。

自分が住んでいない分譲マンションやアパート(賃貸住宅)の一室をそのまま貸し出すようなものは、貸主にとって大変大きなリスクがあります。 ゴミ・騒音・生活習慣の違いから近隣住民とのトラブルがこれから大きな問題になりそうです。また、事故が起こったときも一般住宅としての保険が第三者から金銭を取って泊めていたとなると補償されないケースもあるかと思います。

大家様として防がなくてはいけないことは、お持ちの賃貸住居を無断で民泊にされてしまうことです。先日も分譲マンションの1室1LDKに申し込みされ 「時々人を泊めてもよいか」との質問がありましたが、よく聞いてゆくと民泊目的でした。

また、需要はあるので、民泊できる部屋を探している業者も出てきました。なかなか賃貸がつきにくいお部屋などを狙って業者や個人が借主で申し込みを入れてきたりしています。

鍵の授受や募集、清掃など大家様に代わって間に入り行う業者もでてきましたが免許も規制もなく事故についてのリスクは大家様がすべて受けてしまうので危険です。

「時々第三者や友人に貸すこともあるけどいいですか」と、ぼんやりとした聞き方で大家様がなんとなく承諾をしてしまうと、後々大変なことになる場合もあるかと思い心配です。

 

※法整備が進んでゆけば良い方向に向かうと思います。平成27年11月時点でのお話です。

(株)本郷エステート 管理のページ http://www.hongou-kanri.com/

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アパート 大規模修繕(老朽化対策)のご報告 1

2015-10-24 14:33:01 | ○ 管理の代行はクリック!

弊社、株式会社本郷エステートで賃貸管理している東京都中野区の築26年のアパートの大規模修繕をこの度おこないましたのでそのご報告と、老朽化対策のポイントなどをお伝えいたします。

西武新宿線「沼袋」駅徒歩15分 2階建て木造アパート 総戸数8戸のワンルーム(21㎡ ロフト付)のアパートです。中野地域ではごく一般的な物件といえる規模です。

施工は同じく 中野区の塗工店さんで、良心的な会社で長いお付き合いのあるところです。ご兄弟で経営されていて現場の実際にでて自ら施工しますので、その場で必要がある作業がでてきた場合にはすぐに連絡が入り的確な施工を実施してくれます。 塗装が専門で同じ規模の電気屋さんや板金屋さんとグループで今回の修繕をしてもらいました。  

アパートの大規模修繕は中・大規模な工務店にたのむより、信頼できる職人さんの会社に依頼する方がその後のアフターフォローも含めお勧めです。

今回、屋根、壁、コーキング 波板、雨どい、駐輪場、庭など全面的に修繕しました。

新たな防水工事として 階段踏み板と2階廊下の床に防水皮膜の塗装をしました。 (リボールマイティ) 費用は 階段踏み板9㎡ 28800円 2階廊下の床 6.7㎡ 56950円 でした。 見栄えの面でも今後の鉄部のさび対策にもかなり有効な施工だと思います。

下記写真ご参考ください。

 

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本郷エステートのロゴマークができました!

2015-10-23 15:16:41 | ○ 管理の代行はクリック!

 

弊社でこの度、ロゴとマークを作成いたしました。「お悩み大家さん」などネットでの大家様からの質問や問題解決の弊社の記事など一目で本郷エステートとわかるマークがあったほうが良いとの判断からです。

ロゴマーク作成専門の会社に依頼し、イメージや会社の方針などヒアリングのもと5パターンの提案をいただきました。その中から削除法で絞り調整を何度も加えて気に入ったものができあがりました。

 

[マークに込めた意味]

本郷の「h」と「g」を「つなげる」ことで仲介業を抽象的にあらわしています。長いフォルムにすることで大家様との「長いお付き合い」への願いをこめました。下部の3本ラインはESTATEの「E」をイメージし「不動産」「建築」「財務」の3つの柱で大家様をサポートするプロパティマネジメントを表しました。

 

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アパート 老朽化対策 (ポリカーボネート)

2015-06-28 14:23:42 | ○ 管理の代行はクリック!

中野区沼袋の築26年のアパートのリニューアル(大規模修繕)をしています。 

屋根や外装の塗装や共有部分の電灯をLEDに変更、駐輪場の枠をペイント 集合ポストの交換などさまざまな作業を大家様と工務店交えて進めています。 

アパート差別化と入居者様の快適性生活のためにデザイン(色、形)や機能の良いを選んで行きたいです

写真はポリカーボネート、波板のサンプルです。

アパートの目隠しや共有部分の雨よけに多様されています。これがアパートの印象をおもったより大きく左右します。古くなったら交換をご検討されてはいかがでしょうか。 熱線カットタイプなどもあり紫外線を50%カット uv機能ですね。

 

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アパート・マンションの相続対策

2015-05-21 17:19:18 | ☆ 日常報告こちらから

相続対策の主要なものは相続税対策ですが、相続税のこと以外にも大切な相続対策があります。

日ごろ、アパート・マンションの運営をされている方は、不動産業者や修繕会社、その他運営にかかわるさまざまな業者とのやり取りをされていることと思います。 親から子へその運営をスムーズに引き継ぐことがいつでもできるように準備しておくことをお勧めいたします。 

相続が発生しなくても事情があり運営ができなくなることが起こりえます。そんな場合にもスムーズにお子様や奥様へ事業継承できるように準備しておくことは、大きな安心になるかと思います。

入居者とのあいまいな賃貸契約における特約(口約束などやなんとなく認めてしまっている違反な使用方法など)ありませんか? 入居者はお子様の代にオーナーが変わっても、先代から承諾取れているとの主張をされる場合があります。(ペットの飼育、私物を廊下にて保管、店舗の深夜営業など)

契約内容がお部屋によってまちまちで統一されていないことはありませんか?

募集の依頼方法や入居審査基準など統一されていますか?

事故対応や保険内容など把握されていますか? 事故対策はしてますか?

長期の修繕計画はできてますか?

など、チェックして早め早めにあいまいな事項をなくして行くことが、将来のトラブルを回避し相続人の負担を減らし、運営のリスクを小さくしてゆくことになります。

また、売却する場合でも上記のような問題を抱えている物件と、クリアーな運営がなされている物件では売却価格に大きな差が出てきます。

ぜひ、一度チェックし、運営の見直しが必要な点が見つかった場合には早めの対策をお勧めいたします。

株式会社本郷エステート 櫻井 電話03-5340-2631

 

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賃貸管理おためし無料キャンペーンのお知らせです

2015-05-10 14:50:58 | ☆ 日常報告こちらから

アパートひとへや、マンションひとへやから 賃貸管理おためし無料キャンペーン中です。(平成27年5.6.7月まで)

初期費用、登録料等一切かかりません。

賃貸募集、更新、滞納家賃対応、ゴミ対応、修繕計画作成、近隣相場調査など期間中無料で行います。管理運営でのご相談と実務をサポートいたします。(お試し期間中は集金代行はいたしません) お気軽におためしください。 

 正式な管理代行依頼はおためし期間終了後、あらためてご検討ください。

おためし管理業務は期間がすぎると自動解除となります。

 

お電話03-5340-2631またはメールinfo@hongou-es.com 担当櫻井までご連絡お待ちしております。

 

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アパート・マンションの購入前(新築前)事前ご相談について

2014-12-14 14:05:51 | ☆ 日常報告こちらから

アパート・マンションのご購入や新築の事前相談について

購入したその日から大家様の管理業務は始まります。事前に準備しておくことはとても大切です。そしてその前の段階、購入検討段階での調査も承りますのでよろしければご利用ください。

販売の営業の方や工務店(新築の場合)とは違う、管理業務と賃貸募集業務の目線での調査報告等は参考になるかと思います。 

弊社の調査報告の主な内容

1.物件概要

2.地域の賃貸動向 特徴

3.賃貸相場

4.対象物件のメンテナンス予測(修繕計画)

5.対象物件の入居者動向 賃貸募集時の特徴と入居者の傾向

6.必要な管理業務内容とお見積り

7.新築される場合:間取りや設備のご提案。地域性の合わせたプランのご提案

8.その他、近隣不動産会社へのヒアリング報告など

以上が主な調査、ご提案項目です。

 

株式会社 本郷エステート お電話03-5340-2631 メールinfo@hongou-es.com

 

 

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事業用アパート・マンション・ビルのご購入にあたって

2014-12-02 13:39:32 | ☆ 日常報告こちらから

事業用アパート・マンション・ビルのご購入にあたって

新築以外の事業用収益物件は 賃借人(入居者・テナント)付きのオーナーチェンジと言われる物件売買取引になります。
購入時の入居者チェックは大切です。また、売買契約時の売主による説明義務(重要な事項の説明)に当たらない項目もありますので、購入者側から聞き込みをしておいた方が良いこともあります。

1.所有者と賃借人との間で賃貸借文面にない 口頭での約束ごとがないか  

2.分譲マンションの場合管理規約をまもった営業(テナントの場合)時間、内容か  

3.保険ははいっているか、保証内容の確認(大家様指定できるか否か)

4.過去の修復歴 ご入居者様からの要望歴 

5.近隣、入居者間のトラブルの可否 

6.連帯保証人の所在と連絡先確認(とくに、更新を続けている場合)

など、確認ください。旧所有者から有・無 の告知をしてもらい文書に残すのも安心かと思います。

決済後に1番などはご入居者様にも念のため確認をとっておくと後々のトラブル回避になります。

株式会社本郷エステート 櫻井宏和

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アパート管理は総合力で。

2014-10-31 17:10:06 | ☆ 日常報告こちらから

[弊社のフェースブックに掲載しました記事です:抜粋になります] 

最近 親の所有しているアパートのことでのご相談がふえています。
「両親も高齢になり、今までのように入居者さんや不動産仲介会社とやりとりができなくなってきた。」「アパートも老朽化していろいろ修繕が必要。」など


アパート経営の経験も対応する時間もないご子息が親の代からご所有のアパートを管理しなくてはいけない状況になる大変さはとても良くわかります。
アパート管理で必要なのは総合力です

入居者募集 契約締結 各種届け出 修繕 安全管理 会計 税務 入居者対応 近隣対応

などなど。

1.無駄な費用をかけずに効率よく 入居者に快適なお住まいの提供。

2.大家様の資産を長く安定して収益をあげてゆく努力とノウハウ

この2つが今後ますます大切になってくると思います。

 

お知らせ:フェースブック「本郷エステート賃貸管理」で日常のこと、不動産にまつわること時々掲載しています。よろしければhttps://www.facebook.com/hongou.esのぞいてみてください。

まかせて安心!といわれる賃貸管理と、資産形成のために価値のあるご提案をいたします。

中野区本町4-21-8 株式会社本郷エステート TEL03-5340-2631

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アパートで相続税対策(所得をまず分散してみてはいかがでしょうか)

2014-09-06 10:54:07 | ○ 管理の代行はクリック!

アパートでの相続税対策についてのご提案(所得分散)

親から子供、孫へ財産をいかに目減りせずに伝えてゆけるかは、事前の対策がすべてです。

相続時の基礎控除額の減額などで相続税がかかる対象資産額も下がります。アパートを持っているオーナー様の皆さんが早めに対策をとることをおすすめいたします。

しかし、実際の相続の話はまだまだ先の話で具体的に対策よりもアパートの老朽化対策や老朽化による空室対策がまずは解決したい課題、と言うかたがほとんどでしょう。

まずは、所得の分散、資産の分散を検討されてみてはいかがでしょうか。

弊社が大家様のアパートでご提案し実際に行った事例をご紹介いたします。

 

物件概要:中野区の築25年のアパート 土地30坪 総戸数8戸 間取り 1k 月額総家賃41万円 年間492万円

他にアパート1棟あり その収益は年間450万円

年間942万円の所得が預貯金としてつみあがっていました。

お子様に所得を分散するために 土地は名義は大家様のままで、建物だけを贈与しました。建物は評価額350万円の贈与。(350万円-110万円×15%-10万円) 贈与税は26万円

26万円の贈与税を1回支払い、登記名義も変更することで、毎年492万円の所得を親から子に分散できることになりました。5年で2460万円の所得分散ですので相続時にも大きな節税効果が期待できます。ご健在時の親の所得税、住民税の減税や社会保険料等、医療費負担割合の減額など様々に連動した効果もあります。

この方法なら「両親がご健在の時に相続の話を具体的にする」よりお子様もお話が持って行きやすいのではないかと思います。

※土地は使用貸借になると100%評価に相続時なるので、貸家建付地の減税を得るため一括借り上げの賃貸借契約をとりました。

※ご注意:ざっくりした内容です。税金のことは税理士さんに具体的にしっかり確認して試算をだしてもらう必要があります。そこで必ず検証してもらってください

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賃貸経営サイトのアドバイザーになりました。

2014-02-01 11:40:00 | ○ 管理の代行はクリック!

賃貸経営の専門サイト「賃貸経営博士」の大家さんからの相談コーナーがあります。

「集まれお悩み大家さん」というコーナーです。 本郷エステートもアドバイザーとして大家さんの相談に回答しています。

http://www.onayamiooyasan.com/specialist/361.html 

退出者を出さないための工夫 と 相続した土地にアパートを建てるための相談 の2件に回答してます。

このサイトはマンション経営やアパート経営など事業用の情報が満載です。売り物件も充実しています!

よろしければご参考ください。

 

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賃貸の困った 対応策をお伝えします Ⅱ

2013-12-14 17:02:31 | ● 家賃回収の記事はこちらから

賃貸アパート・マンションなどの運営ではいろいろな問題が発生します。
貸主も借りる方も対応に困る問題もあります。

「賃貸で困った」をここで募集します。下のコメントにいれてください! 

対処方法や手配の仕方、現場からの経験に基づいた即効性のある具体的な解決策を(なるべく・せいいっぱい)、ご提案いたします。

下↓のコメントをクリックして、賃貸お困り事 お書きください。

(URLなど、いれなくてもコメントは、はいります。同欄にてご返答させていただきます。)

 

2005年からの同じブログ内のコーナーは下記をクリックしてみてください。

http://blog.goo.ne.jp/hongou-es/e/3e63aab1d2cb66e09765e9a2bf49c698

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アパート管理 マンション管理のホームページ

2013-09-24 15:59:56 | ☆ 日常報告こちらから

アパート・マンションの管理に絞ったホームページを作成しました。

株式会社本郷エステートアパートマンション管理 (←クリックで見れます)

今後とも 管理業務 賃貸仲介業務 ともに、より一層充実させてゆきたいと思います。

よろしくお願いいたします!

 

中野区の広報誌「ナイセス」に広告掲載中です。

 

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