不動産職人no. (ナンバー)

中野区の本郷エステート社長ブログ。アパート・マンション管理。不動産業務での日常報告・現場報告など。


賃貸の困った 対応策をお伝えします Ⅱ

2013-12-14 17:02:31 | ● 家賃回収の記事はこちらから

賃貸アパート・マンションなどの運営ではいろいろな問題が発生します。
貸主も借りる方も対応に困る問題もあります。

「賃貸で困った」をここで募集します。下のコメントにいれてください! 

対処方法や手配の仕方、現場からの経験に基づいた即効性のある具体的な解決策を(なるべく・せいいっぱい)、ご提案いたします。

下↓のコメントをクリックして、賃貸お困り事 お書きください。

(URLなど、いれなくてもコメントは、はいります。同欄にてご返答させていただきます。)

 

2005年からの同じブログ内のコーナーは下記をクリックしてみてください。

http://blog.goo.ne.jp/hongou-es/e/3e63aab1d2cb66e09765e9a2bf49c698

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家賃滞納トラブルの対処法  ④

2005-04-17 14:18:45 | ● 家賃回収の記事はこちらから
合意書の作成までを前回③でお伝えしました。
今回から、いよいよ法的手続きになります。

[即決和解]
  
  手続き
  合意書の先にあるもの。合意内容を双方で確認したうえで、裁判書に申し立てをする。
  賃借人と賃貸人が裁判所に行って作成する。和解調書が裁判所から後日届く。

  メリット
  和解調書の内容(未払い賃料の返済・明渡しの時期・現状回復等)を守らない場合は即、明渡しの強制  執行や財産の差し押さえが出来る。公正証書の作成だけでは、強制執行はできない。
  
  デメリット
  弁護士費用が10から30万円ほどかかる。申したてから和解期日まで1から2ヶ月かかる。

即決和解は、内容に合意していて、明渡しまで、3ヶ月以上先の場合などで利用効果があるようです。連帯保証人や賃借人に財産がある場合は、差し押さえがすぐにできるので有効です。

賃借人が入居中の場合で、法的手続きで役に立たないものとして、「小額訴訟」「調停申し立て」があげられます。賃料滞納の事件に適さない理由は次回⑤をご覧ください。


 (続きは・・・ 6.支払い督促 7.調停申立 8.占有移転禁止仮処分の申立 9.明渡し訴訟 10.強制執行 11.費用 ・・など)


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賃貸の困った!見てください。 

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家賃滞納トラブルの対処法  ③

2005-03-27 13:49:08 | ● 家賃回収の記事はこちらから
明渡しと占有

賃借人との話し合いの場合
 1.未払い賃料の支払方法
 2.明渡しの時期(1~3ヶ月程度)
 3.現状回復について

連帯保証人の保証意思に問題がある場合は、未払い賃料の回収よりも、明渡し時期を明確にし、早期明渡しを主とする。

合意書の作成
 作成時点で賃貸借契約を合意解除し、明渡し期限まで明渡しを猶予する形をとる。
 
注意点として、明け渡しなどの実力行使(鍵の交換・部屋への立ち入り・荷物の搬出、処分)をすると・・器物損害罪 住宅侵入罪 窃盗罪 損害賠償義務などのペナルティーが発生する。オーナーの実力行使は事情によらず、ほぼ100%不可です。

かってに処分や立ち入りをすることは、オーナーにとって、かなりまずい(不備のある)段取りといえます。契約書や合意書に実力行使をする旨を記入してあっても無効です。上記のように、賃貸借契約を合意解除してさえも不可です。なぜなら占有権が生きているからです。

ポイント:賃借権がなくとも占有権はある。

対策:合意の時点で占有権を賃貸人に移せばよい。
   文書をとりかわし、鍵の返還。荷物はそのままでもOK。

次回、いよいよ法的手続きです。


(続きは・・・ 4.即決和解 5.小額訴訟 6.支払い督促 7.調停申立 8.占有移転禁止仮処分の申立 9.明渡し訴訟 10.強制執行 11.費用 ・・など)


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家賃滞納トラブルの対処法 ②

2005-03-13 21:44:44 | ● 家賃回収の記事はこちらから
賃貸契約解除の要件

滞納者には、まず賃貸契約を解除することが必要です。
そのためには、解除するための正しい要件を把握し、それにむけて手続きを進めること。
第一のゴール(訴訟に向けての要件)をみすえた無駄のない動きが、滞納者にもつたわります。


要件 1. 3ヶ月以上の滞納
   2. 支払いのチャンス(内容証明到着後5から7日)を与え→不払いの場合 解除
   3. 信頼関係の破壊

督促 内容証明が帰ってきた場合    
     1.会話や督促の日時、そのときの賃借人の対応をメモする。
     2.第2段として、書留を送る
       相手は書きとめの知らせがわかるので相手に到着したとする判例。
     3.場合によって、公示送達(裁判所に公示)

   
   不払い賃料の1部を返済してきたら
     1.全額でないと賃貸借契約は解除になる
     2.持参の受け取りは受け取る領収書に、解除になることに変わりないと明記


「内容証明が返却された後の処理と、中途半端な入金に対しての対応」を正確にしないと、単に時間の浪費になってしまうので、毅然と粛々と行いましょう。


(続きは・・ 3.明け渡し 4.即決和解 5.小額訴訟 6.支払い督促 7.調停申立 8.占有移転禁止仮処分の申立 9.明渡し訴訟 10.強制執行 11.費用 ・・など)


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賃貸の困った!募集です。

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入居者の審査とは

2005-03-06 12:49:20 | ● 家賃回収の記事はこちらから
賃貸住宅(アパート・マンション)で入居希望者の審査をすることで、入居後の家賃滞納や無断転貸などのトラブルを回避します。

審査は無用な賃貸トラブルを未然に防止するために、とても大切な事項です。
しかし、名前の知れた大学や会社でなければ、とか保証人の所得の高い人とか、ハードルをあげると、アパートなどは入居希望者をかなり断ることになります。

条件の悪いアパートほど、審査を通すか否か?ビミョーな判断が必要になってきます。
そのときの判断はやはり人です。

”うそをつかない”人かどうか?

いつも同じ書式・同じ段取りで入居審査をやるようにこころがけています。
自分が同じ手順を踏んでいると、相手の反応がいつもと違うときがあります。

それにより、相手のうそがわかります。

あれ・・と感じたときに、躊躇なくそのことを聞きその場で確認することも大切にしています。

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家賃滞納トラブルの対処法 ①

2005-02-23 12:32:25 | ● 家賃回収の記事はこちらから
先般、全日(不動産協会)のセミナーでグリーンリーフ法律事務所の森田先生のお話をきいいてきました。

いままで、経験で処理していた法的手続きまでの段取りが検証でき、より理解が深まりました。その道の専門家の実務話は、本と違う具体性があり大変参考になりました。

1. 連帯保証人のチェック  保証意思をおさえる。電話の日時・内容をメモ
               住民票は本籍が入ったもの
               連帯保証人の取引銀行をヒアリング
 
この作業はすべて、滞納時の差し押さえにつながる作業としての要件。
 
連帯不払い請求で判決がおりれば、3000円で預貯金の差し押さえが可能。商売人であれば1回の不当たりと同じ扱いになり、事業融資がうけられなくなる。・・という強い効力。


訴訟の要件に従い書類を集めておく、要件をそろえておくのは日常の作業で十分できます。

法的手続きのゴールを認識して書類を整えれば、シンプルな作業で、効率よく連帯保証人から回収できそうです。

(続きは・・2.契約解除の方法 3.明け渡し 4.即決和解 5.小額訴訟 6.支払い督促 7.調停申立 8.占有移転禁止仮処分の申立 9.明渡し訴訟 10.強制執行 11.費用 ・・など)

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