不動産職人no. (ナンバー)

中野区の本郷エステート社長ブログ。アパート・マンション管理。不動産業務での日常報告・現場報告など。


アパート 大規模修繕(老朽化対策)のご報告 1

2015-10-24 14:33:01 | ○ 管理の代行はクリック!

弊社、株式会社本郷エステートで賃貸管理している東京都中野区の築26年のアパートの大規模修繕をこの度おこないましたのでそのご報告と、老朽化対策のポイントなどをお伝えいたします。

西武新宿線「沼袋」駅徒歩15分 2階建て木造アパート 総戸数8戸のワンルーム(21㎡ ロフト付)のアパートです。中野地域ではごく一般的な物件といえる規模です。

施工は同じく 中野区の塗工店さんで、良心的な会社で長いお付き合いのあるところです。ご兄弟で経営されていて現場の実際にでて自ら施工しますので、その場で必要がある作業がでてきた場合にはすぐに連絡が入り的確な施工を実施してくれます。 塗装が専門で同じ規模の電気屋さんや板金屋さんとグループで今回の修繕をしてもらいました。  

アパートの大規模修繕は中・大規模な工務店にたのむより、信頼できる職人さんの会社に依頼する方がその後のアフターフォローも含めお勧めです。

今回、屋根、壁、コーキング 波板、雨どい、駐輪場、庭など全面的に修繕しました。

新たな防水工事として 階段踏み板と2階廊下の床に防水皮膜の塗装をしました。 (リボールマイティ) 費用は 階段踏み板9㎡ 28800円 2階廊下の床 6.7㎡ 56950円 でした。 見栄えの面でも今後の鉄部のさび対策にもかなり有効な施工だと思います。

下記写真ご参考ください。

 

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本郷エステートのロゴマークができました!

2015-10-23 15:16:41 | ○ 管理の代行はクリック!

 

弊社でこの度、ロゴとマークを作成いたしました。「お悩み大家さん」などネットでの大家様からの質問や問題解決の弊社の記事など一目で本郷エステートとわかるマークがあったほうが良いとの判断からです。

ロゴマーク作成専門の会社に依頼し、イメージや会社の方針などヒアリングのもと5パターンの提案をいただきました。その中から削除法で絞り調整を何度も加えて気に入ったものができあがりました。

 

[マークに込めた意味]

本郷の「h」と「g」を「つなげる」ことで仲介業を抽象的にあらわしています。長いフォルムにすることで大家様との「長いお付き合い」への願いをこめました。下部の3本ラインはESTATEの「E」をイメージし「不動産」「建築」「財務」の3つの柱で大家様をサポートするプロパティマネジメントを表しました。

 

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アパート 老朽化対策 (ポリカーボネート)

2015-06-28 14:23:42 | ○ 管理の代行はクリック!

中野区沼袋の築26年のアパートのリニューアル(大規模修繕)をしています。 

屋根や外装の塗装や共有部分の電灯をLEDに変更、駐輪場の枠をペイント 集合ポストの交換などさまざまな作業を大家様と工務店交えて進めています。 

アパート差別化と入居者様の快適性生活のためにデザイン(色、形)や機能の良いを選んで行きたいです

写真はポリカーボネート、波板のサンプルです。

アパートの目隠しや共有部分の雨よけに多様されています。これがアパートの印象をおもったより大きく左右します。古くなったら交換をご検討されてはいかがでしょうか。 熱線カットタイプなどもあり紫外線を50%カット uv機能ですね。

 

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アパートで相続税対策(所得をまず分散してみてはいかがでしょうか)

2014-09-06 10:54:07 | ○ 管理の代行はクリック!

アパートでの相続税対策についてのご提案(所得分散)

親から子供、孫へ財産をいかに目減りせずに伝えてゆけるかは、事前の対策がすべてです。

相続時の基礎控除額の減額などで相続税がかかる対象資産額も下がります。アパートを持っているオーナー様の皆さんが早めに対策をとることをおすすめいたします。

しかし、実際の相続の話はまだまだ先の話で具体的に対策よりもアパートの老朽化対策や老朽化による空室対策がまずは解決したい課題、と言うかたがほとんどでしょう。

まずは、所得の分散、資産の分散を検討されてみてはいかがでしょうか。

弊社が大家様のアパートでご提案し実際に行った事例をご紹介いたします。

 

物件概要:中野区の築25年のアパート 土地30坪 総戸数8戸 間取り 1k 月額総家賃41万円 年間492万円

他にアパート1棟あり その収益は年間450万円

年間942万円の所得が預貯金としてつみあがっていました。

お子様に所得を分散するために 土地は名義は大家様のままで、建物だけを贈与しました。建物は評価額350万円の贈与。(350万円-110万円×15%-10万円) 贈与税は26万円

26万円の贈与税を1回支払い、登記名義も変更することで、毎年492万円の所得を親から子に分散できることになりました。5年で2460万円の所得分散ですので相続時にも大きな節税効果が期待できます。ご健在時の親の所得税、住民税の減税や社会保険料等、医療費負担割合の減額など様々に連動した効果もあります。

この方法なら「両親がご健在の時に相続の話を具体的にする」よりお子様もお話が持って行きやすいのではないかと思います。

※土地は使用貸借になると100%評価に相続時なるので、貸家建付地の減税を得るため一括借り上げの賃貸借契約をとりました。

※ご注意:ざっくりした内容です。税金のことは税理士さんに具体的にしっかり確認して試算をだしてもらう必要があります。そこで必ず検証してもらってください

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賃貸経営サイトのアドバイザーになりました。

2014-02-01 11:40:00 | ○ 管理の代行はクリック!

賃貸経営の専門サイト「賃貸経営博士」の大家さんからの相談コーナーがあります。

「集まれお悩み大家さん」というコーナーです。 本郷エステートもアドバイザーとして大家さんの相談に回答しています。

http://www.onayamiooyasan.com/specialist/361.html 

退出者を出さないための工夫 と 相続した土地にアパートを建てるための相談 の2件に回答してます。

このサイトはマンション経営やアパート経営など事業用の情報が満載です。売り物件も充実しています!

よろしければご参考ください。

 

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公園通りの賃貸戸建て

2011-10-24 12:02:33 | ○ 管理の代行はクリック!

弊社(株式会社本郷エステート)で賃貸管理させていただいている物件のご紹介です。

この賃貸住宅はオーナー様のこだわりがいっぱいの一戸建てです。全部で4戸の区画です。

建築のプラン時にオーナー様からご相談をいただき完成した物件です。オーナー様とのご縁の始まりはこのブログを見ていただいたことからでした。プランのご提案などをせせていただきました。

 

賃貸一戸建てはあまり物件がなく、予想どおり大変評判の物件になりました。

周辺敷地はウッドをしきこみ、季節の花が楽しめるようにガーデニングしてあります。一階のリビング出窓から直接、小鳥のえさ台にえさ(ひまわりの種やパン)を入れることができ、リビングからシジュウカラやメジロなどが観察できます。道はさんだ南側の敷地は提供農園があります。

     

自然をゆったり感じられプライバシーも守れる間取りになりました。

外壁はあえてモルタル、しかも真っ白!左官屋さんも外壁全面でこの色を使うのは初めてとのことでした。いい具合に経年しています。スペインやイタリアの海岸沿いの家みたいでとてもおしゃれです。

     

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本郷エステート (大家さん通信より抜粋)

2011-08-27 15:49:43 | ○ 管理の代行はクリック!
本郷エステート 賃貸管理通信より 

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オーナー様へ

ご入居者様のより一層の快適なお住まい提供のために、ご入居者様のお部屋の故障や質問、困りごとなどをメールでも受け付けるようにいたします。

日中は忙しくてなかなか弊社に連絡できないような方に大変便利なサービスです。担当が24時間いつでも携帯メールで連絡を受け付けいたします。

対応内容はお電話での業務項目と同じですが、ちょっと気になることなどはメールでの問い合わせの方が気楽で良いのではないかと思います。お部屋のちょっとした不具合やゴミの問題などなど、より一層ご入居者様と連絡を密にして早期に対応させていただきます。
しかし、事故や退出など重要なことは今までどおり必ずお電話で直接連絡してもらうようにします。

新しい試みですが「24時間緊急対応」とあわせて賃貸管理のより一層の充実をはかってゆきたいと思います。賃貸募集時にもこのサービスを積極的にPRいたします。

女性や地方から上京の学生さんの親御様などには安心なサービスとして入居を決める材料の一つとなるのではと思います。

以上、新しいサービス内容ご報告です。ご了承いただければご入居者様へ随時案内させていただきます。
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東北地方太平洋沖地震における管理物件の状況報告です。

2011-03-13 13:40:31 | ○ 管理の代行はクリック!
東北地方太平洋沖地震における状況報告です。3月12日午前10時30分現在

昨日は深夜まで、電話がつながりにくい状況でした。緊急連絡センターの受付および弊社代表電話も発信が制限されていました。
本日は管理物件の地域は問題なく接続できるようです。

現在までの状況のご報告を取り急ぎいたします。
現在まで、建物・人身ともに緊急な問題は発生しておりません。

1.ガスが地震のゆれで自動停止したためガスメーターのボタンをおして復帰する必要がありますが、方法が分からずご入居者様からお問い合わせが2件ありました。
2.エレベーターも停止しておりますが復帰はエレベーターメンテナンス会社が点検のうえ復帰になります。少々時間がかかります。


弊社の代表電話03-5340-2631でも、状況が落ち着くまで24時間、電話受け付けをいたします。
何かありましたらすぐにご連絡させていただきますのでよろしくお願い申し上げます。

くれぐれもお気お付けてお過ごしください。




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株式会社本郷エステート

〒164-0012東京都中野区本町4-21-8
電話 03-5340-2631
fax  03-5340-2632
ホームページ http://www.hongou-es.com
メールアドレス info@hongou-es.com

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今どきは、大家さんも大変です。

2010-01-25 15:49:58 | ○ 管理の代行はクリック!
中野区のコミュニティ新聞のナイセスや、福祉関連の新聞に本郷エステートの広告を出しています。キャッチフレーズは「大家さんにかわってアパート・マンション管理をいたします」です。

賃貸管理をしていて最近よく思うこと。「以前のように大家さんの仕事は片手間ではできない」

実際「大家さん」という言葉より、「賃貸業者」という言葉がしっくりするような業務内容になってきています。アパート1棟ぐらいだから個人で管理してゆくという、大家さんでも 消費者保護法などにより賃借人(借りている人)イコール「個人」そして、大家さんイコール「法人」となり1部屋しかかしてなくても「法人」としての義務が発生します。 

「法人」としての義務や法律、やっておきたいこと、はたくさんあります。
住宅警報器の設置、地デジ対応、ガス給湯のリコールチェック、電気コンロのつまみのリコール、老朽アパートの建物診断、アスベスト対策、保険処理などなど・・
そして、入居者への告知やゴミの問題、防犯対策、生活マナーなど・・

「安く貸してあげるから自分で(入居者さんが)やって」なんて今の時代なかなか通用しないので、大家さんは大変です。


今回は文章だけで堅苦しー内容でもうしわけありませんでした。
次回は「魅力あるアパート造り」をご紹介する予定です!
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「マンション管理業」の免許を取得しました。

2009-09-15 14:38:19 | ○ 管理の代行はクリック!
弊社の管理させていただいている物件は、基本的に一人の所有者が賃貸に出している、マンションやアパートが大半です。ご報告や指示を仰ぐのもそのオーナー様への連絡で日常運営をしています。

これが、分譲マンションのような一つの建物を多数の所有者が所有している(区部所有)マンションですと、運営の意思決定や管理方針も全員の意見調整が必要になります。そのための管理組合の設立や運営、管理費や修繕積立金の集金、総会の招集や重要事項の作成など、様々な業務が必要になります。
近年、その管理業務を行うための資格登録が必要になりました。法人の資産状況や専任の有資格者(管理業務主任者)の設置、など登録用件を満たし国土交通省に申請します。

本郷エステートはこのたび、この「マンション管理業者」の登録をいたしました。
登録年月日 平成21年5月13日
登録番号 国土交通大臣 (1)第033538号
 
宅建業者登録と同じ5年更新で( )の数字が増えてゆきます。
分譲マンションの管理、維持費はワンオーナーマンションのものと比べ割高なところが多く、不必要で無駄な費用負担もあるように感じるところがあります。自主管理のマンションや小規模なマンションほどその傾向があります。弊社はそのようなマンションの健全な維持管理に役立てるものと思います。

また、大規模修繕計画やセキュリティー対策、ゴミ問題など、区分所有マンションの運営方法を、現在の賃貸管理物件の運営に役立てて、オーナー様により役立つ業務を提供してゆけるように努力してゆきたいと思います。
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練馬の新築・管理マンション

2008-10-27 15:11:44 | ○ 管理の代行はクリック!
本郷エステートが管理しているアパートのオーナー様が今回、新たに建築中の練馬区のマンションが大分できてきました! 施工業者の選定にあたり、ハウスメーカー5社と工務店・設計事務所をご紹介させていただきました。
それぞれに一長一短があり一概に良いところ・・とはいかずいろいろとオーナー様と検討をしてきました。

検討のポイントは 
① 資産価値が長期わたり落ちにくいこと、メンテナンスはしやすいか(外壁塗総・排水上水・設備)
② 地域にあった建物、間取り(地域のなかで、特徴・セールスポイントのある商品か) 
③ 追加工事等が後からかからない明瞭な見積もりか

練馬の住宅地で落ち着いた地域ですが、近隣は小さめのワンルームマンションやアパートか、ファミリータイプの住居が中心です。地元工務店でコストを抑えて部屋数をとり利回りを追求するか、収益性を少々犠牲にしてもグレードを重視するかが、最後の検討課題になりました。 

最終的にはハウスメーカーでの施工、そしてグレード重視に決定しました。
間取りはゆったり、水回りや設備が最新のマンションになります。よく考えられた間取りと設備が売りです(かっこいい!)
お勤め先の法人から住宅補助が出るような、独身の方が主な入居者層になると思います。

弊社で管理させていただくこの新築マンションは平成21年2月完成予定です。
楽しみです!お楽しみに!

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本郷エステート通信より 2

2008-02-26 17:30:59 | ○ 管理の代行はクリック!
本郷エステート賃貸管理業務でのご報告やお知らせです。


弊社がお付き合いいただいていますビルオーナーの新店舗「みつばや」様が専門誌(文具小売商報)にご紹介されました
文具店として55年の歴史がある文具店「みつばや」様の新店舗は、セレクトショップとして中型店舗ながら高級文具店として業界でも注目されています。

実は、この新店舗のビルは本郷エステートが土地と建築事務所をご紹介し、一昨年完成した店舗兼マンションなのです!オーナー様ご所有のビルの2件隣に格安な売り土地があり、ご紹介させていただきました。

土地の間口は4メートル(住宅地の一般的な私道の幅です。下記写真右は基礎工事の撮影)と小さいですが、デザイナーズマンションや店舗を手がける一級建築事務所とオーナー様の合作ですばらしい建物が完成いたしました。

以前の「みつばや」様の店舗は現在「ドトール」さんへ貸しています。新店舗とドトールの誘致により商店街のなかで一番賑わいのあるビルになりました。
自社ビルで賃貸収入を効率よくあげて、本業の文具店は店舗面積を絞り、より専門性の高いセレクトショップにされました。 

オーナー様のこだわりが店舗にもビルにも感じられ本郷エステートも自慢!の賃貸管理をさせていただいている物件です。

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[本郷エステート通信]から

2008-01-12 17:11:36 | ○ 管理の代行はクリック!

[本郷エステート通信]からの抜粋です。

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本郷エステート賃貸管理業務でのご報告やお知らせです。

より良く、安心な不動産賃貸のために・・  管理のこと・日常のこと・建物のこと 

☆平成20年は防災対策の一環として、消火器の備え付けを推進して参ります。消防点検義務のない、小規模なマンションやアパートにも消火器の設置をお勧めします。

写真はお部屋に置くタイプです。消防設備会社に依頼すると1本5000円以上するものが、中野の島忠(量販店です)で2480円の価格で購入できました。しかも新品一本につき古い消火器一本引取り無料! 大家様と話していた、「置いたはいいけど古い消火器の処分に困る」との問題はクリアーしました。

ちなみにメーカーでは8年ごとの交換をすすめています。(屋外設置は5年) 

大家様へ

ご希望がありましたら 本郷エステートで島忠から買ってきて、設置サービスいたします。

時間があるときに行いますのですぐにできないかも知れませんが、

お気軽にご依頼ください。

平成20年もよろしくお願いいたします。

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よくあるアパートですが・・

2007-08-06 15:34:04 | ○ 管理の代行はクリック!

築年数がたつほど、管理内容と入居者の様子(雰囲気)でアパートの状態に差がでます。 ぱっとの見かけは変わらなくても、入居者の満足度の高い物件は定着率もマナーもいいものです。

良くあるアパートです・・だからこそ!ちょっとした工夫で大きな差がでます。

 

 最近の作業

 ■電気コンロのつまみが飛び出しているタイプのもので、メーカーのリコール対象になっていましたので、全戸交換してもらいました。 ■インターネットの光「フレッツ光マンションタイプ」が今年(平成19年)から総個数6戸から可能になりましたので、早速、設備を導入しました。入居者は光通信を今までの2/3以下で利用できるようになりました。

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不動産仲介と管理の違いについて

2006-11-05 16:54:41 | ○ 管理の代行はクリック!
賃貸の困った!対応策をお伝えします。
に寄せられた相談です。ご参考ください。



質問⇒不動産仲介業って・・? (文京区男)

2006-10-24

はじめまして。
文京区に在住しています。
アパートの賃貸についての相談で投稿いたします。
私の母がアパートを所有しておりまして、ワンルームが六つ
という小規模なものなのですが、少々たちの悪い方が多く入
居しています。いつも母が対応しているみたいなのですが、
心配で仕方ありません。
私自身も仕事が忙しく、専門的な知識もありませんので困っ
ています。
入居人は皆、不動産屋を仲介してきています。
家賃滞納などのトラブルで母が不動産屋に連絡してもほとん
ど対応してくれないようです。
不動産仲介業の責務とは具体的にどこまでのことをさすので
しょうか?
おしえて頂ければ幸いです。



お答え⇒文京区男様へ (不動産職人no.)

2006-10-24

今、アパートをお持ちの方の一番の悩みが、まさしく 文京区男様のような内容です。
1.高齢の両親がアパートを所有している。
2.最近入居者のトラブルに対応できない。してくれない。
3.ご子息様は忙しくて(働き盛り)いちいちチェックできない。

まず、不動産仲介者の責務についてのご相談ですが、仲介者は「重要事項の説明をし、契約を締結し入居させるまで」でその後のトラブル対応は責任外です。しかし、以前ですと入居者を斡旋した不動産屋が今後のこともあるので、無償で家賃の取立てや修繕手配などをおこなっていました。

現在では、不動産業も効率化を追求する大手は、そのようなサービス仕事を一切社員に禁止しているようです。よって、大家さんにパッキンの修理依頼から近隣ごみの苦情まで一切の責任とその処理が直接来るようになります。

また、社員は入居者を斡旋するだけの仕事(契約するだけの仕事)を要求されるために、入居者の選別せずに斡旋してきます。特に、お母様のような高齢の大家さんは、言いなりに質のかなり悪い入居者を回されている可能性が大です。

滞納や居座り、大家さんが鍵でも取替えようものなら逆に訴訟してくるようなやからも沢山いますので、安らげません。

賃貸付けの不動産会社に今後トラブル対応を期待するのは無理でしょう。「賃貸管理業務」をしている会社で総合的に運営を依頼することをお勧めします。

株式会社本郷エステートでは、集金・更新・契約代行・修繕手配・家賃督促・連絡総合窓口など、大家さんに代わって一括代行いたします。



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