3月の確定申告以来、４棟目を法人化すべく
我が家の生活費を除く、全収入と全支出の
内訳を某銀行に開示した１カ月でした。
税理士さんしか知らない事も全て晒しました。
細かい数字はメールと電話で税理士さんに
教わりながら、かなりテンパっていました。
寝不足のまま仕事にでた日は、勤務時間が
長いこと長いこと・・・。
そのくらい頑張ったけど、結局「建物の未償
却残高と融資残高の乖離を銀行としては容認
できない」とのこと。
やっぱりね。すんなり諦めて今年は「経費」を
ガッツリ使って利益を圧縮しよう。
なのに・・・電話を切る間際に、「ではあるので
すが、異例中の異例ですが、今回にいたった経緯
を理由書にまとめて提出していただければ、もう
一度稟議にかける用意があります。もちろん絶対
に承諾になるというわけではありませんが。」
ん?
まだ「駄目」ということではないということ???
首の皮一枚つながったということ?
で、またまた夜中まで「理由書」の作成。
本日も意識朦朧の一日。あ～ぁ。
しばらく更新が止まってしまいました。
毎日忙しく孫育てにいそしんでいます。
さて、昨年は賃貸初めて以来の増収増益。ヤッタァー!
さっそく原因を分析。
一つ目は２棟の金利を下げることに成功したこと、
加えて１棟は融資期限を５年延ばせました。
きっかけは、■田オーナーの「○○信金が安い借換金利で
融資先を探している」という情報。
■田オーナーに感謝!感謝!感謝! 足を向けて寝られません。
２つ目は暖冬と燃料安でRHが安く済んだこと。
暖冬というよりも燃料代が安くなったことが大きいでし
ょう。灯油だと今年はリッター５２円平均、昨年は９０
円平均でしたから。
３つ目は２年以内の退去が多く、原状回復費用と敷金の
返還が少なかったこと。退去数は前年より３軒少なかった
だけなので、退去数よりも原状回復費用が大きいと実感。
塗装予定を翌年に回すなど、とにかく経費の削減に努め
た１年でした。
努力が報われて嬉しいはずですが、確定申告の数字を見て
ビックリ!
夫の課税所得が、税率が上がるボーダーラインに限りなく
近く、加えて今年から個人年金の支給が始まりました。
このままだと夫の税率が上がるのは確実。所得税、道市民
税が倍になります。
そこでない知恵を絞りました。
夫名義の物件１棟を法人に移して個人の所得を減らすこと。
ジタバタと税理士さんに相談、自前で契約書を作成、個人と
法人の収入と支出を一覧にして銀行に提出しました。
結果
融資残高と売買金額があわず取り下げることに。
今の契約金額より足りない４００万程度を返すか、契約
金額を上げるか選択を迫られました。
契約金額をあげると譲渡益がでて個人の収入が増えるし、
かつその利益にまた税金がかかります。本末転倒。
４００万を返すなら他に使いたいことがあるし、不動産
取得税、登録免許税、司法書士、銀行手数料で２００万
以上がかかります。そこまでしなくてもいいかな・・・。
昨年やり残した塗装など、有効に経費を使うことに専念
しようと思います。
でも、勉強になりました。
課税所得の１割が道市民税になるって分かったし。
「今更?」ってつっこみはなしです（笑）。
