願えばかなう

2LDK、ペット可・バリアフリーの賃貸経営。札幌は全国有数の激戦区!願いは選ばれる賃貸マンション!夢は叶うか?!

首の皮一枚つながっている?

2016年04月07日 | 賃貸経営

3月の確定申告以来、4棟目を法人化すべく

我が家の生活費を除く、全収入と全支出の

内訳を某銀行に開示した1カ月でした。

税理士さんしか知らない事も全て晒しました。

 

細かい数字はメールと電話で税理士さんに

教わりながら、かなりテンパっていました。

寝不足のまま仕事にでた日は、勤務時間が

長いこと長いこと・・・。

 

そのくらい頑張ったけど、結局「建物の未償

却残高と融資残高の乖離を銀行としては容認

できない」とのこと。

 

やっぱりね。すんなり諦めて今年は「経費」を

ガッツリ使って利益を圧縮しよう。

 

なのに・・・電話を切る間際に、「ではあるので

すが、異例中の異例ですが、今回にいたった経緯

を理由書にまとめて提出していただければ、もう

一度稟議にかける用意があります。もちろん絶対

に承諾になるというわけではありませんが。」

 

ん?

 

まだ「駄目」ということではないということ???

首の皮一枚つながったということ?

で、またまた夜中まで「理由書」の作成。

本日も意識朦朧の一日。あ〜ぁ。

 

 

 

 

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一からやりなおし

2016年04月02日 | 賃貸経営

しばらく更新が止まってしまいました。

毎日忙しく孫育てにいそしんでいます。

さて、昨年は賃貸初めて以来の増収増益。ヤッタァー!

さっそく原因を分析。

 

一つ目は2棟の金利を下げることに成功したこと、

加えて1棟は融資期限を5年延ばせました。

きっかけは、■田オーナーの「○○信金が安い借換金利で

融資先を探している」という情報。

■田オーナーに感謝!感謝!感謝! 足を向けて寝られません。

 

2つ目は暖冬と燃料安でRHが安く済んだこと。

暖冬というよりも燃料代が安くなったことが大きいでし

ょう。灯油だと今年はリッター52円平均、昨年は90

円平均でしたから。

 

3つ目は2年以内の退去が多く、原状回復費用と敷金の

返還が少なかったこと。退去数は前年より3軒少なかった

だけなので、退去数よりも原状回復費用が大きいと実感。

 

塗装予定を翌年に回すなど、とにかく経費の削減に努め

た1年でした。 

努力が報われて嬉しいはずですが、確定申告の数字を見て

ビックリ!

 

夫の課税所得が、税率が上がるボーダーラインに限りなく

近く、加えて今年から個人年金の支給が始まりました。

このままだと夫の税率が上がるのは確実。所得税、道市民

税が倍になります。

 

そこでない知恵を絞りました。

夫名義の物件1棟を法人に移して個人の所得を減らすこと。

ジタバタと税理士さんに相談、自前で契約書を作成、個人と

法人の収入と支出を一覧にして銀行に提出しました。

 

結果

 

融資残高と売買金額があわず取り下げることに。

今の契約金額より足りない400万程度を返すか、契約

金額を上げるか選択を迫られました。

 

契約金額をあげると譲渡益がでて個人の収入が増えるし、

かつその利益にまた税金がかかります。本末転倒。

400万を返すなら他に使いたいことがあるし、不動産

取得税、登録免許税、司法書士、銀行手数料で200万

以上がかかります。そこまでしなくてもいいかな・・・。

 

昨年やり残した塗装など、有効に経費を使うことに専念

しようと思います。 

 

でも、勉強になりました。

課税所得の1割が道市民税になるって分かったし。

 

「今更?」ってつっこみはなしです(笑)。

 

 

 

 

 

 

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ブランド力

2015年03月11日 | 日記

六番館で来週退去があります。

退去日が決まらず、とりあえず3月いっぱい

家賃はいただけます。

 

やっと退去立ち合い日が決まり、

近くの仲介店に営業の電話をかけたら、

「のり子さん、その部屋先月申込がはいって

いますよ。」

 

申込???

先月???

 

確認したらお申込がはいっていました。

さっそく申込書を送ってもらい仲介さんに

お礼の電話をいれました。

 

私「内見なしでよく決めてくださいました。」

仲「テス○の物件なのでマチガイないとお勧

めしました。」とのこと。

 

地味だけどブランド力として浸透してきた

のかも。

ご期待に背かないように、きっちり磨いて

お迎えしたい。

 

 

 

 

 

それにしても・・・・・・

 

 

・・・・・・嬉しい報せはもっと早く欲しかった。

 

 

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年金支給額0円

2015年03月08日 | 日記

年金の手続きに行きました。

老齢年金は月数万円と訊いていたけれど、

支給額

 

0円だった。

 

 

 

4月は再雇用で無給だし、どうする私?

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3月になりました

2015年03月01日 | 老いじたく

幹線道路を走ると、歩道の脇に雪の壁がない!!!

こんな景色は初めてです。

3月になったばかりなのに道路が広い。歩道が見通せる。

雪が積もらないという事は こんなに快適な事なんですね。

 

さて、今年は私にとって特別な年になりそうです。

2月に還暦を迎え、3月は定年、4月から契約社員です。

と、いっても仕事の内容はまったく変わらないのだけど〈笑〉

 

いよいよ高齢者の仲間入りです。

昨日できたことが今日できなくなるかもしれない。

でも不思議と気持ちはおだやかです。 

もともと天然なので よく 認知症と間違われます。

 

それに、下りの景色もいいものかもしれない。 

そんな風に思えるのは、

生涯の仕事=大家業があるからかもしれません。

借金返済の目途がつくまでガンバる(笑)

 

 

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