海外不動産投資は相変わらずコンドミニアムの売り情報ばかり…

 

 

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ついにできました！秘蔵の掘出し物件公開中！　　

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”海外不動産投資”とネット検索すると、相変わらず新興国で建設されるきれいなコンドミニアム（マンション型集合住宅）の売り情報ばかりが並ぶ日本。当サイトにも、フィリピンの不動産情報を求める方の問合せが非常に多いですね。

フィリピン情報でよく聞く話が、

建設前の段階で契約し、完成までは無金利で分割払い、完成後は銀行融資を引いて年利10％以上の利回りを出して支払いがカバーできる・・・。

さらっと書いたけど、この一つ一つに重要な注意点があり、予定どおり銀行融資が出来たとしても、年利10％以上の家賃利回りが出る根拠をきちんと説明できる人はまずいません。

チャンスじゃない？と思っておられるほとんどの方が、販売先の情報を鵜呑みにしているだけで、美味しいところだけ頭に残り、注意しなければならないリスク部分は全く忘れてしまっているように思えます。

本当に年利10％の家賃が可能だと思ってるんですかね？フィリピンでは賃貸付けするエージェントの手数料は、家賃の10％もあるんですが、そんな説明受けてます？

そんな手数料は取らないって言われても、フィリピンでの支払いはどうするんでしょう。口座自動引落なんてシステム、フィリピンでは定着してませんから。通常は先付け小切手の決済なんですが、英語で小切手も書けない人が大丈夫でしょうか？ 海外送金すれば、その都度為替差損は数％ありますよ。

未だにクウォータービザを取ってローンを…などと言ってる詐欺サイトもありますが、そんなもの普通の日本人が正規に取れる代物ではありませんから、騙されないようにしましょうね。

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実は私の夢の一つに、マニラ湾に沈む夕日を高層マンションの一室から眺める生活と言うのがありまして・・・。

見晴らしと便を考えるとロハス大通り沿いになるんですが、案外いい物件がないんですね。あってもバルコニーがなかったり、異常に高かったり・・・。

ところが先日、ある大手の新規物件で非常に興味を引くものを見つけたのです。広さも値段も手ごろで、設備も十分。大手デベロッパーで信頼もある。

この物件のアッパーモデルは、まさに湾岸沿いからマニラ湾を望み、大型モールや遊園地、水族館などで毎週上げられる花火が一望できるのです。
また、日常の買物の便や繁華街への移動も大変しやすい最高の立地条件。

これならもしかすると家賃収入を期待できるかなあと思って、簡単な試算をしてみました。しかし結果は、やっぱりなあ・・・って感じになってしまった。

計算内容を簡単に言うと、

売り価格は、平米あたり約9万～11万ペソで、当然希望する部屋は11万ペソ程度。キャッシュで払えたとして10％の割引があるので、10万ペソ程度になります。

これを賃貸に出した場合いくらの家賃が取れるのかという想定なんですが、この場所は都心部のマカティとは全く違う湾岸線沿いなので、おおよそ家賃は低めなんですが、最高のビューがあるということで、マカティ同等の家賃が可能なようです。

それで、広さは60平米ないくらいの1BR（1LDKです）なんですが、現在の相場では平米あたり500ペソがいいところでしょう。

ということは、10万ペソで買ったところを月500ペソで貸す訳ですから、 粗利で6％にしかなりません。粗利で10％取るとすれば、平米辺り800ペソ以上、つまり60平米の家賃は5万ペソほどになってしまいます。

今のレートで月額11万円以上！60平米のコンドがですよ！

これはキャッシュで買った計算なので、上記のような分割払いや空室、エージェント手数料を入れると8万ペソくらいで貸さないと実質10％の家賃収入なんて達成しないということが直ぐに分かりました。

8万ペソって18万円ですよ！

確かに物価上昇は大きい国ですから今後の値上りは期待できますが、この物件は最高級物件というまでの付加価値はないと思うので、毎年10％も20％も家賃が引き上げられるとは到底考えられません。そもそもフィリピンでは、家賃はそう簡単に毎年上がっていかないのです。

私が住んでいるマニラベイビューの部屋も、3年間家賃は変わっていませんからね。昨年載せた記事の内容が、あらためて間違いなかったということです。 

フィリピンのコンドミニアムは家賃収入が見込めるのか？

 

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海外不動産投資に興味がある方は、もう一度不動産投資の原点に返ってよく情報をチェックして欲しいんですね。
あなたがもし、日本で不動産投資するとしたら、どんな点を注意して不動産を吟味するのか。

当然購入する現場には行くでしょうし、賃貸できるのか、家賃が取れるのか、不動産屋や現地の相場など、最低限それくらいはチェックしてクリアする物件を探してみましょう。

買う物件がどこにあるのか、その地域の現状すら知らない人が何と多いことか！これで購入した後騙されたなどと文句を言う人は、一体どっちが悪いのかと言いたくなりますね。

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一つ大切な事を申し上げると、美味しい不動産情報は不動産会社に確認するのが一番確実だということです。

あなたがチャンスと思っている情報の発信者は、一体どんなところでしょうか？

単なる不動産ブローカーではありませんか？
その地に以前から経営している本物の不動産屋ですか？

ブローカーは売ってなんぼの商売ですから、その商品の可能性なんて関係ないのです。

既に高度経済成長を経て、不動産バブルの経験もしてきた日本人なら、冷静に過去を思い出して欲しいのです。

本当に美味しい不動産投資は、減価償却される”建物”ではなく、不滅の”土地”であったことを。

そして、この土地の売買に関しては単なるブローカーでは手出しが出来ないのです。 

本当に美味しい不動産投資のネタは、不動産会社が一番詳しいということを忘れないで下さい。

新興国の不動産投資で本当に美味しいのは
”土地”のキャピタルゲインです。

この情報をきちんと提供できるのは不動産会社だけなのです。

よく不動産バブルの心配をする方がいますが、現在の価格がバブル価格なのか実勢価格なのか。それを判断できるのも正規の不動産屋なのです。
 

ブローカーは販売価格のみがビジネスですから、そんな実態など関係ないのです。

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私が、バリの金融と不動産を正規に行う日系企業が、資産運用の要になると言うのは、不動産をどのように扱えば儲けが出るか知っている会社だからです。

正規に不動産を売買でき、現地情報を洗い出してネタ探しから自社で行ない、美味しい案件は即購入できる。
 

それが本物の不動産屋であり不動産投資の原点です。

さらに、同社が正規に扱う金融商品は、そのような不滅で上昇著しい不動産を担保に融資を行なっているため、安全で確実な原資確保と高利回りを提供していただけるということで、推薦させていただいております。

上記のような、ちょっと考えれば年利10％の配当収入が難しいと分かる投資に振り回されるよりも、放っておいて毎年10％以上の配当を確保することがどれだけ賢い投資かご理解いただきたいと思います。

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このようなバリでの資産運用の現場をご理解いただくため、3月の上旬に、インドネシア金融・不動産視察会を開催いたします。

視察会参加は無料ですので、確実な情報なら取り組みたいと思われる方は、是非現地でご参加いただき、その目でご確認下さい。

現地では、サイトで公開できない非常にエキサイティングな生情報に、心からご満足いただけると思います。


 インドネシア金融・不動産視察会開催!!

  

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ついにできました！秘蔵の掘出し物件公開中！　　

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 2013年　海外投資の新たな基準を発表！

  

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