古い中古住宅の調査に行ってきました

皆様、お疲れ様です。
残暑が厳しいですが、いかがお過ごしでしょうか。

当社も9月に入りお蔭様で忙しく、その忙しさからブログの更新も重荷に感じられ、、、さりとて更新を止めるというほどの思い切りの良さも無く・・。
とここのところ感じていたのですが、今日、丁度良い案件がありましたので
ご紹介させていただきます。

昭和40年代後半に約３０戸の宅地として開発されたうちの１区画の土地と建物の売却を依頼されました。今日、そのために法務局や市役所で調査をしてきました。不動産業界以外の方がここまでやることは無いと思いますが、契約書に署名捺印する前にさっと流してしまう重要事項説明書を作成するためにこんな調査をしているのだということがわかると、重要事項説明も少しは面白く聞けるのではないでしょうか？

８：５０
成田市の法務局に到着。最近朝は８：３０～夕方１７：１５まで法務局の業務時間が延びました。サービス向上？
法務局で
①土地と建物の登記簿謄本（１通１０００円）の交付と土地の公図を申請します。
　公図は１通５００円です。交付申請をしてから職員の方が原本からコピーをとっ
　て交付してくれるので、混んでいるとそれだけ待ちますが、今朝はすいていたの
　で１０分くらいでできました。
　建物は普通１棟ですが、土地（敷地）は２つ以上の土地（１筆（ふで）、２筆（ふで）と言います）にわかれている場合があるので、そういうときは謄本は土地
　が２枚になります。公図は隣接地であれば通常は１枚に収まるので、念のため申　請書には２筆の土地の地番を記入して提出しますが、法務局のほうで１枚にまと　められるときには１枚にまとめてコピーをしてきてくれます。
②謄本の内容が権利証と同じかどうか確認します。権利証をお預かりすることは
　ありませんので、売却依頼を受けるときの媒介契約書に権利証の内容を写して
　おくのです。
　今回は私も初めての体験でしたが、「建物の謄本はありません」といわれまし　　た。それじゃこまるよ、と思いましたが、無いというのだからどうしようもなく　引き下がりました。建物の謄本は、新築時に「所有権保存登記」を所有者が申請　することで作成されますが、お金がかかるのでやらないという選択肢もありえま　す。通常そういうことをする人はいませんが、全く居ないとは言えないと思いま　す。しかたがないので、他に法務局でできることをします。
　※公図を申請する用紙には「建物図面」の申請をする箇所もあるので建物図面も
　　申請していたのですが、謄本が無いのに建物図面があるはずもなく取得するこ
　　とはできませんでした。
③登記事項要約書を申請する
　売買の対象となる土地に隣接するすべての土地の所有者を調べるためには「登記　事項要約書」を申請します。要約書の申請費用は１つの土地に対して５００円で　すから謄本の半額です。そのかわり、謄本には抵当権の有無なども掲載されてい　るのに対して要約書はその名の通り要約されていて、①物権の所在地②所有者名　③所有者の住所④平米数⑤登記の異動の年月日のみ書かれています。この要約書　を見る上で大事なのは、「土地と接している道路の所有者がだれなのか」という　ことです。通常は公道の場合は名義人として市町村や都道府県が所有者になって　います。こおういう場合は一番安心です。私道の場合は、土地の所有者が私道に　なっている土地についても所有権や共有持分を持っているかどうかが重要です。　もし、持分が無いと、将来私道を掘って上下水道やガス工事をしようとなったと　きに余計な費用負担が発生したりしますし、他にも色々と煩わしいことがあると　思います。敷地と道路との関係は調査の最重要項目の１つです。
　今回の物件は表玄関は私道に接していて、土地の所有者の方も私道に持分がある
　ことがわかりました。

こうして今度は市役所に向かいます。

　長くなったので、つづく。

成田市、富里市、印旛郡酒々井町、印旛郡栄町、八街市の不動産仲介
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