地盤調査と近くの土地

こんばんは
ちぺおでっす。

今日からは我が家の仕様を・・・と考えていたんですが
地盤調査の結果やちぺお家の二軒隣の土地が売りに出ていたので土地のお話です。

まずは地盤調査ですが深さ10mまで調査を行いました。
北側にある擁壁の土中にある底面に杭がぶつかり調査できないというのが何回かあり最終的に8か所も調査してもらいました。
地盤は関東ローム層なので地耐力自体は問題ないのですが、3mから5mの間で断続的に地盤が弱く柱状改良が必要となりました。

実際に地盤調査に立ちあったのですが、回転もせず何の抵抗もないままずるずると杭が刺さっていくのはかなり衝撃です。
しかし5ｍに到達した瞬間ほとんど動かなくなり、5mまでを1とすると10mまではその10倍時間がかかりました。
周りはほとんど地盤改良しない地域なので悲しい結果でしたが、立ちあったおかげで地盤の差を目で見れたので納得です。

改良費用ですが、25坪で3何本の柱を作るのに二桁万円です。（めっちゃ安い）
セレクトホームのポリシーで自分の手を入れないなら利益取らないそうです。

そして土地の話ですが、ちぺお家の両隣はいまだに空き地で販売もしてないですが、駅に近い隣の隣が最近売りに出ていました（地盤調査時に看板が出ていた）。
興味本位で大きさもほとんど同じなので坪単価を調べてみるとなんと25万円！
確かに駅に遠い隣の隣は市が坪25万程度で販売していますが何年も売れていません。
ちなみにちぺお家の土地は前にお話しした通り20→19万円です。坪単価で1.3倍です。
85坪くらいあるので差額510万ですよ！500万あったら外車買います

ちぺお家の土地はセレクトホームも「安すぎる」、仲介不動産屋も「うちで仕入れて販売すればよかった」と言ってました。


なんでこんなに差が出るんだろう？


「不動産屋に割安はない」と言いますが、運とタイミングが良かったんだと思います。


せっかくですので、ちぺお家の土地を見つけた経緯を書きます。

積水ハウスの建築条件の土地がダメになり（こちら）SUUMOやat home 、goo不動産などで土地を調べる日が続きました。
ちぺおは検索をかけるとき「坪単価」「徒歩何分」「南道路」の3点を重視してました。
ある日、買った土地が一番に引っかかりました。しかしこの土地は難点がありました。サイト上には「No image」つまり土地図面と写真がない物件だったのです。

今時、そんな物件怪しすぎます。

ただちぺおは転職が決まって有給消化に入っていたので暇でした。
気になる物件は片っ端から現地まで見に行きましたし、後学の為、変な物件も見たかったのです（他で変な物件色々見てきました）。
結果として普通の格安物件で契約に至りその時はなぜ安いか見当つかなかったのですが、
契約時の売主の雰囲気や態度、仲介不動産屋の対応から安い理由（一部推測）がチラホラ見えてきました。

・売主が高齢で書類等がすべて揃ってなかった。
・写真を撮るために草刈した直後にちぺおが来てその週の終わりに買付を入れた。
・売主が地元の人間じゃない為元々の坪単価が安く、売り急いでいた為、減額もOKしてくれた。
・開発地で土地しか売る物がないような地域柄、不動産屋も仲介料だけで飯が食えるため格安でも自己取得するというリスクを取らなかった。
・家を一軒建てるには土地が大きすぎる（約87坪）為、割安だった。　

こんなところだと思います。
ハズレもあるし当りもあるでしょう。

んでは、明日からはちぺお家の仕様を発表していきます。
実はとっても嬉しいプレゼントがセレクトホームからありましたので合わせて発表します！

最近文章だらけで読みにくくて申し訳ありません。
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