絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」（現代ビジネスより）

絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」

アパート投資がうまくいかなかった実例を紹介し、その背景を解説した記事。

不動産業者と銀行がやり玉に挙がっています。

「「ウチでアパートを建てれば、賃料を固定で保証します」。夢のようなトークで巧みに近づいてくる不動産業者と、高額の建築費を簡単に貸し出す銀行の融資担当者。彼らは決して、我々の味方ではない。」

不動産業者については、サブリース契約の問題にふれています。

「AさんがB社と結んだ契約書類では確かに〈契約期間30年〉とされていた。だが、2ページにわたりびっしりと書き込まれた書類の最後には〈家賃収入は10年を過ぎたら2年毎に契約内容を見直す〉という文言が何の強調もなされずに記されていたのだ。

「『契約書類を読み込んでいないのが悪い』と言われればそれまでですが、営業マンから減額についての説明は一切受けていませんでした」（Aさん）」

「いま、弁護士事務所や消費者センターには、こうしたサブリースの賃料大幅減額による窮状を訴える相談が、日に日に増えている。」

銀行側の状況は．．．

「大手信託銀行の元支店長が言う。

「本来の銀行の役割は、きちんと事業性を審査したうえで、事業者に融資を行うこと。しかし、近年は審査能力が落ち、行員は目利きができなくなっている。

その上、住宅ローン金利が0.5％程度と『超低金利』の現在でもアパートローン金利は平均5％程度と圧倒的に高いし、物件という担保があるので、融資先が喉から手が出るほど欲しい地銀は、安易に審査を通してしまう」

実際、日銀の調査によれば、金融機関にアンケート調査を行ったところ、半数以上が周辺の家賃相場や入居率さえ調べずに融資をしているという衝撃的な事実も明らかになっている。

「不動産業者は地主とみれば絨毯作戦で声をかけ、アパートを建てさせようとするが、その際、業者と地銀は必ずくっついている。表沙汰にこそならないものの、銀行から業者に地主をこっそり紹介するケースもあるし、業者が銀行を紹介するケースもある。

1件当たりの金額が高額なので双方に旨味がある。いわば『共犯関係』なので、決して銀行を借り主の味方だと思ってはいけません」（大手地銀関係者）」

「「企業への貸し付けが右肩下がりの地銀にとって、アパートローンはいわば最後の『金脈』。

とりわけ、スルガ銀行、静岡銀行、オリックス銀行の3行は不動産融資への力の入れ方が半端ではなく『アパートローン御三家』と呼ばれている」（前出・大手地銀関係者）

貸し付けられるなら、顧客の将来のことなど二の次。銀行の無責任な姿勢は日銀も問題視している。今年4月には、〈これまで以上に審査や管理を綿密に実施することが重要〉と異例の「警告」を行っている。」

しかし、銀行が顧客の利益など考えずにどんどん融資してくれるおかげで、うるおっている業界もあるのでしょう。

こちらは実際に訴訟になっている事例。

レオパレス21が抱える、オーナーの集団訴訟を招く「火種」（ダイヤモンドオンライン）

「この家賃保証に関わる訴訟が、今年2月に起こされていた。愛知県の男性が05年に同社とサブリース契約を結んだ際、契約書には「家賃は当初10年間は不変」との記載があったにもかかわらず、リーマンショックによる経営悪化を理由に、同社から10年未満で家賃減額を求められたという。

　同じように10年未満で減額されたオーナー約50名が代理人弁護士を通じて、9月4日付で同社側に家賃増額一斉請求の内容証明郵便を発送しており、さらなる家賃増額訴訟の予備群となっている。今回はその内の2人が、合計1214万円の不当利得を返還請求する訴訟に踏み切るのだ。」

こちらは業者側の見方で書かれた記事。

大東建託現役社員が指摘する「粗っぽい契約」の中身（ダイヤモンドオンライン）

会社も、あとでトラブルになりそうな無理な契約はチェックしているようです。