かなり時間が経ってしまい、第2回の懇談会の報告の方が先になってしまったが、10月25日 (月) 夜7時から光が丘区民ホールで開催された「光が丘地区・地区計画 （たたき台） の全体懇談会」の第一回の報告を掲載する。
3月の段階では「都市計画の見直しについての懇談会」だったが、区は「たたき台」へと一歩進めた。第2回と重複するところもあるが、参加者の発言と区役所の回答をのうち重要なものを紹介する。
●地区計画の目的
Ｑ１ 環境が整っている光が丘で、今地区計画にする必要はない。光が丘団地の人々の9割は、この団地に満足をしているのではないか。自治体の政策や住民の利害によって団地全体の住環境が変えられる可能性があり、現在の住環境が未来永劫守られるかどうか疑問。
Ａ まちが壊れる心配がある、との心配と理解した。現在の一団地認定では、各建物の所有権者等の利害で増築することはできない。この仕組みは、これからも維持していく。
Ｑ２ 「国および東京都の方針により、次のような方向性で地域住民、東京都をはじめ関係機関と協議を進め、見直しを図っていく予定です」とある。一団地の廃止が必要なのはは建て替えの時である。今回の都市計画の見直し提案は、老朽化にともなってではない。建て替え時の都市計画変更の例としては多摩ニュータウンやひばりが丘の例がある。多摩ニュータウンは、容積率を大幅に緩和した。
Ａ 容積率を増やす例はあるが、今回の光が丘は違う。建て替え時に新たな地区計画を考える。
Ｑ3 今回の光三小跡施設付予定候補のアオバインターナショナルスクールは、光が丘団地住民にとって必要な事業者ではない。今福祉を必要としている高齢者がたくさんいるのに、初年度納入金が約300万円、学費が220～230万円と、とても普通の人が通えない施設を入れるという。跡施設について、住民の意向を聞く機会がなく練馬区が一方的に決めた。どのように考えるのか。
Ａ 学校跡施設利用について、検討会議に光が丘の住民の方にも入って計画を定め、光三小の跡施設にアオバが入った。それを受けて地区計画の提案をした。現在の環境を守る提案として住民の皆さんのコンセンサスを得ている、と考えている。管理組合理事会との懇談会も重ねた上で、この提案をした。使わなくなった小学校をより早く地域の皆さんに利用してほしい。そのために一定のスケジュール、目標が必要。
Ｑ4 地区計画の目的として、付近の住民の利便に資するためという位置づけがある。住民のための公益的施設にアオバは当てはまるのか。
Ａ アオバが地元の住民のニーズにかなうかどうかについては、学校跡施設計画で全区的な行政目的と地域の利便にかなう観点から考えた。区民の意見を全く聞かなかったということはない。昨年9 月、素案を作り説明会をした。パブリックコメントで、区民から300件に上る意見をいただき、取り入れられるものは取り入れて1月に活用計画を策定した。
Ｑ5 都市計画の見直しの考え方の③に、建物の用途が硬直的に規制されている「一団地の住宅施設」の見直しが必要となります、とあるが、我々は、建物の用途や建ぺい率、容積率が硬直的に指定されているからこの光が丘の住まいを買ったのである。勘違いをされている。
Ａ 確かにご指摘のように現在の都市計画は建物の用途や建ぺい率、容積率等きちんと規制されている。この規制を引き継いで行くことは地区計画でもできる。ただ、余りにも硬直的なので、他の用途等に使えないでは、不都合が出てきているのではないか。
Ｑ6 ３月の説明会では、地区計画に変更する理由について、「建て替えの時に容易にできます」という説明だった。建て替え計画は、まとまるのに大変時間がかかるほど大変なことだ。それなのに、今地区計画を作ると聞いてびっくりした。ところが、今は建て替えを視野にいれないという。変更の理念は一体何ですか。
A 建て替えの時に容易にできる、という発言は、おそらく昨年度の話しだと思う。私がきちんと認識してなかったのかもしれない。お詫びをする。建て替えの時に容易にできるという計画ではない。
Q7地区計画にするのは建て替えの時で、現時点では一団地の公益的施設の一部改定で可能と言う住民の意見が多い。他の団地の例では、10～20年かけて建て替え計画を進めている。その時に地区計画をやればよい。この1年2年でやるには、余りにも性急すぎる。
A一団地の一部改定で間に合うといことだが、現在問題になっている小学校の跡施設だけではなく、今後の有休施設の発生などを考え、団地全体の小規模の用途の変更は今から見通すべきだということで、現時点でも地区計画が適当と区は判断した。
●容積率について
Ｑ8 現在は光が丘団地全体と、団地内４地区ごとに建ぺい率と容積率がそれぞれ決まっている。それを、一律団地全体で建ぺい率40％、容積率200％にすると書いてある。私が住んでいる地区の容積率は220％だが、200％になる。私は住宅を地区の容積制限と容積率の上限を含めて承認して購入した。容積率を減らされるのは、私有財産権の侵害である。公共性や住民の利便性のためではなく、小学校跡施設をアオバに貸与する動機のために、広い範囲で住民の財産権の侵害をすることを区はどう考えるのか。
Ａ １つのブロックで考えるのではなく、まち全体で考えていく。（なぜそうするのかについては回答がない）今までも全体が建ぺい率40％、容積率200％だったが、それを継承していくことになる。建て替えの時は、容積率アップを視野にいれて、まちの有り様を変えていく議論が必要。
Q9 容積率についての理解が非常に雑駁だ。現在の土地の価格、地区別に持っている容積率は、地価形成の要因となっていることを知っているのか。容積率は、地価形成の非常に大きな要因だ。それを前提に資産がある。
A光が丘団地については、現在の容積率がそのままそれぞれの皆さんの直接的な権利や資産価値になる、容積率の上限まであと何％余っているから資産価値があるという話では決してない。大前提になるのは、建築基準法８６条の一団地認定、団地全体で建ぺい率・容積率を考えることがまず先にある。個別に私の建物は建て替え時に増築できる、できない、ということではありません。
Q10 地区計画に変更することによって、第１種中高層住居専用地域の建ぺい率は現在の40％から最大70％、容積率は現在130％から最大500％に上げることができる。課長は、これ以上悪くしないと言ってはいるが、課長も部長もいつ辞めるかわからない。今の縛りならば、絶対にこういうこと(建ぺい率や容積率を大きくすること) はできない。一団地の変更は反対だ。
A 地区計画になったからといって、建ぺい率や容積率がアップできるというわけではない。逆に一団地でも建ぺい率や容積率のアップはできる。今回は容積率にアップはしないということ。
●アオバインターナショナルスクールについて
Ｑ11 アオバは学校でも各種学校でもなく、英会話学校などと同じ無認可の非義務教育校の扱いである。アオバに通学している年齢の子弟を学校教育法上の小中学校に通わせるのは、日本国民の義務である。
Ａ 学校教育の立場からは、練馬区民がアオバに通学することは推奨できない。しかしアオバが来ることでまちの活性化とか、区内に14000人にいる外国人のためになる。
Ｑ12 学校教育法には、１条校と124条校と134条校(各種学校) がある。塾は各種学校の資格をとっているところもあり、学校教育法の学校である。しかし、それ以外の塾は、学校ではなく事務所に該当すると考える。東京都の担当課長に、アオバが小学校の跡施設に入るために、一団地の都市計画の変更で、小学校を教育関連施設とでも書きかえればいいのでは、と聞いた。担当課長は、用途制限上の学校というのは、学校教育法上の学校を指しているので、できないと言った。行政マンとして、法文解釈から始まってきちんと説明をしないと困る。
Ａ 建築基準法48条3項に、適合する施設として「大学、高等専門学校、専修学校、その他それに類するもの」とあり、（アオバはこれに） 類するものだと考えている。
Q13 「専修学校、その他これらに類するもの」 の読み方は、学校教育法上の学校を指し、各種学校は、学校だから含み、学校教育法の１条と124条と134条に具体的に書いてあるけれども例示していない。それを、その他これらに類するもの、と言ううのは拡大解釈ではないか。
A 最終的な判断は東京都だが、練馬区としてはアオバは、その他学校に類するものと条文解釈している。
●品川・八潮団地について
Ｑ14 品川の八潮団地を一番参考にした、という説明を聞いた。八潮団地に行って、経緯を聞いてきた。品川区が八潮団地の管理組合の理事長とかに地区計画の話をしてから決定までに４～５年かかっている。理事長ら約３０人、公募で十数人、合計四十数人が約1年かけて跡施設の話し合いをし、並行して地区計画の話しをした。住民のアンケートをとり、意見を聞いて、特養、私立の聾話学校、地域交流センターになった。八潮団地の地区計画を読むと、住民のニーズにあった、という言葉が使われている。住民の意見を聞くという大事な視点を抜けているのではないか。
Ａ 八潮団地は昭和51年頃、光が丘と同じ頃に完成した。学校の跡施設をどうするかで、一団地の都市計画を廃止して地区計画をたてた。先進事例とした。八潮団地の合意形成について、都市計画の手続きは特段長いとは聞いていない。一方、練馬区もやみくもに早くやればいいとものではない。
●住民参加の協議会について
Q15 区は区なりに光が丘をよくしたいと考えており、住民も光が丘をよくしたいと考えている。だから、両方から代表をだして協議会を開いて、まちづくり協議会を開いてほしい。
A(企画部長) 様々なご意見をいただいた。理解をいただいてない、逆に言うと誤解をいただいているところもあると思っている。区としては、今現在の建物が確実に決まっている都市計画よりも、施設を変化した中で利用できるようにしておくほうが適切だろうと、今回は一団地の都市計画を廃止して、地区計画の提案をした。
皆さんの理解を得られる様に、説明の仕方を含めて、内容を検討させていただくが、地域の皆さんの不安な点、今日答えきれていない話しを、持ち帰って説明に尽くしたい。
◎出席していた住民の中には、長く建築関係の仕事をされてきた方がいて、専門的な知識に裏付けられた質問や意見を述べられたが、応対する練馬区の部課長は、にわか仕込みの知識しかなく、しかも質問にきちんと答えない不誠実な姿勢が続いたため、話が交錯し騒然とするシーンが何度かあった。
特に４月に異動してきた課長が、３月末の前任の課長の発言を平気で否定するやりとりは、そばで聞きながら、こんな人たちに大切な都市計画を任せておいてよいのか、と心底不安に思った。
建ぺい率・容積率について、練馬区は３月の段階では、地区計画になっても団地全体と団地内の各ブロックごとと、今まで通りそれぞれ規制をかけられると思っていたらしく、大幅な変更にせざるを得なくなっている。アオバの建築基準法における用途制限の件といい、練馬区にとって危ない綱渡りの状況が続いている。
（2011/1/3 一部修正）
まさし
