不動産を購入する予定がある方が知っておきたい言葉に、「固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）」があります。
固定資産税評価額とは、市町村によって評価された土地や家屋の適正な時価であり、固定資産税や不動産取得税などを計算する基となる額です。
固定資産税評価額を知っておけば、不動産を購入後に「思ったより固定資産税が高い」などと嘆かずに済みます。
固定資産税評価額をわかりやすく簡単にご紹介しましょう。
固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、土地や家屋の適正な時価
固定資産税評価額とは、市町村によって評価された土地や家屋の適正な時価です。
固定資産税評価額は、不動産を所有することにより毎年課される「固定資産税」や、不動産を取得した際に1度だけ課される「不動産取得税」などを計算する基として活用されます。
たとえば、固定資産税評価額が1,500万円の土地を所有するとしましょう。
その場合は以下のように計算し、毎年21万円などの固定資産税が課されることとなります。
1,500万円（固定資産税評価額）×1.4%（固定資産税の標準税率）＝21万円（固定資産税）
また、固定資産税評価額が1,500万円の土地を購入するなどして取得した場合は以下のように計算し、45万円などの不動産取得税が課されます。
1,500万円（固定資産税評価額）×4%（不動産取得税の標準税率）＝60万円（不動産取得税）
土地や家屋には売買価格がありますが、売買価格は売り主と買い主の希望によって決定するため、売買価格に税率を掛け算しては公平に課税されません。
よって、固定資産税や不動産取得税は、市町村によって評価された土地や家屋の適正な時価、すなわち固定資産税評価額を基に計算されます。
そこで気になるのが、土地や家屋の固定資産税評価額がいくらになるかという点です。
固定資産税評価額が高い土地や家屋を購入すると、固定資産税や不動産取得税が高くなり納税が大変です。
つづいて、土地や家屋の固定資産税評価額の目安をご紹介しましょう。
なお、先に、固定資産税評価額が1,500万円の土地の固定資産税額と不動産取得税額をご紹介しましたが、適用される特例や軽減措置がある場合は、ご紹介した税額より大幅に安くなるため留意してください。
特に住宅が建つ土地の固定資産税や、住宅を建てるために取得した土地の不動産取得税は、特例や軽減措置が適用されるなどして税額が大幅に下がります。
土地の固定資産税評価額の目安は、残念ながらない
まずは、土地の固定資産税評価額の目安をご紹介しましょう。
土地の固定資産税評価額の目安は、残念ながらありません。
その理由は、土地の固定資産税評価額は、売買されるであろう価格を参考として決定されるためです。
土地の売買価格は物件によって大きく異なり、目安などありません。
よって、土地の固定資産税評価額の目安は、残念ながらありません。
しかし、土地の固定資産税評価額は、その土地の売買価格の70%程度と考えることができます。
たとえば、売買価格が1,500万円の土地であれば「1,500万円×70%＝1,050万円」と計算し、その土地の固定資産税評価額は1,050万円程度になるといった具合です。
その理由は、土地の固定資産税評価額は、その土地と条件が類似する標準地の公示地価を指標として、70%程度に設定されるためです。
公示地価とは、国土交通省が毎年公示する、全国各地に点在する約2万6,000ヵ所の標準地と呼ばれる地点の1㎡あたりの正常な価格です。
毎年3月ごろになると「今年の公示地価が公示され、全国一位は東京銀座の山野楽器銀座本店であり、5,500万円でした」などと報道されますが、あの価格が公示地価です。
各標準地の公示地価は、その標準地と条件が類似する土地が売買された際の価格の事例などを参考として、同程度に設定されます。
従って、公示地価は、土地の実勢価格と考えることが可能です。
そして、先述のとおり、土地の固定資産税評価額は、その土地と条件が類似する標準地の公示地価を指標として、その70%程度に設定されます。
つまり、「公示地価≒土地の実勢価格」「公示地価の70%≒土地の実勢価格の70%」と考えることが可能であり、「土地の実勢価格の70%≒土地の固定資産税評価額」と考えることができるというわけです。
非常に難解ですが、図解でご説明すると以下のようになります。
ただし、全ての土地の固定資産税評価額が、売買価格の70%程度になるわけではないため留意してください。
土地の固定資産税評価額が売買価格の70%程度になるというのは、あくまで通説です。
売り出し中の土地の中には、売買価格が公示地価と大きく乖離する物件があり、それに該当する土地は、売買価格の70%程度が固定資産税評価額になることはありません。
つづいて、家屋の固定資産税評価額の目安をご紹介しましょう。
家屋の固定資産税評価額の目安も、残念ながらない
家屋の固定資産税評価額の目安は、土地の固定資産税評価額と同じく、残念ながらありません。
家屋の固定資産税評価額は、新築時の建築費を基に評価されます。
家屋の建築費は、家屋によって大きく異なり、目安などありません。
よって、家屋の固定資産税評価額も、残念ながら目安はありません。
しかし、正確な根拠はないものの有識者の間では、新築の家屋の固定資産税評価額は建築費の60%程度になるといわれます。
たとえば、建築費が2,000万円の新築の家屋であれば、その固定資産税評価額は1,200万円程度になるといった具合です。
2,000万円（建築費）×60%（建築費に占める固定資産税評価額の割合）＝1,200万円（固定資産税評価額）
ここで注意していただきたいのが、建築費は販売価格ではないという点です。
ここでいう建築費とは、固定資産税において「再建築費」と呼ばれる額であり、その家屋と同一の家屋を新築するために必要となる材料費と労務費、建築業者が得る利益などの合計です。
しかし、多くの新築の家屋の販売価格は、「建築費」と「建築に携わっていない販売業者が得る利益」の合計であり、販売価格と再建築費が乖離しています。
従って、新築の家屋の固定資産税評価額は、販売価格から察することは難しいのが現状です。
固定資産税評価額は、私が運営するサイト「固定資産税をパパッと解説」で公開するコンテンツ「固定資産税評価額とは？調べ方や目安などわかりやすく解説」にて詳しくご説明中です。
同コンテンツでは、築年数が経過した家屋の固定資産税評価額の目安などもご紹介しています。
固定資産税評価額にご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。それではまた次回の更新でお会いしましょう。不動産のあいうえおでした。
