不動産投資を行うためには、賃貸マンションや賃貸アパートなどを購入する必要がありますが、物件を所有すると固定資産税と都市計画税が課されます。
固定資産税と都市計画税は経費として計上できますが、一度は納める必要があり、キャッシュフローを圧迫する原因となる虞があるため、軽視できません。
そこで、今回の「不動産のあいうえお」では、不動産投資を志す方へ向けて、中古の賃貸マンションや賃貸アパートの1棟全体にかかる、固定資産税と都市計画税の目安をご紹介しましょう。
なお、ご紹介するのは、私が独自の方法で試算した税額であり、正確な税額ではないため留意してください。
5,000万円の木造賃貸アパートの固定資産税は182,800円程度
はじめに、愛知県名古屋市西区に位置する、以下の条件の一棟アパートの固定資産税と都市計画税を目安をご紹介しましょう。
- 販売価格：5,000万円
- 表面利回り：7.58%
- 想定年間収入：379.2万円
- 所在地：愛知県名古屋市西区
- 固定資産税路線価：11万5,000円
- 構造：木造2階建て、6戸
- 建物面積：116.30㎡
- 土地面積：159.65㎡
- 新築年：2015年（築8年）
上記の一棟アパートの建物にかかる固定資産税の目安は100,185円、都市計画税は21,468円、土地にかかる固定資産税は42,839円、都市計画税は18,359円であり、合計182,800円程度です。
182,800円といえば一般の住宅と同程度ですが、建物面積が116.30㎡とさほど広くないこと、敷地面積は159.65㎡と広いものの固定資産税路線価が高くないこと、木造であることなどが理由と考えられます。
固定資産税路線価とは、市町村が市街地に位置する多数の土地の固定資産税評価額を効率よく評価するために街路に付けた、標準宅地と呼ばれる土地の1㎡あたりの適正な時価です。
市街地に位置する宅地は、固定資産税路線価を基に固定資産税が計算され、固定資産税路線価が高額な街路に接する宅地は、固定資産税が高くなります。
8,000万円の鉄骨造賃貸マンションの固定資産税は252,900円程度
つぎに、大阪市浪速区塩草に位置する、以下の条件の一棟マンションの固定資産税と都市計画税を目安をご紹介しましょう。
- 販売価格：8,000万円
- 表面利回り：5.64%
- 想定年間収入：451.2万円
- 所在地：大阪府大阪市浪速区塩草
- 固定資産税路線価：17万円
- 構造：鉄骨造7階建て、6戸
- 建物面積：240.10㎡
- 土地面積：69.12㎡
- 新築年：2008年（築14年）
上記の一棟マンションの建物にかかる固定資産税の目安は176,076円、都市計画税は37,730円、土地にかかる固定資産税は27,417円、都市計画税は11,750円であり、合計252,900円程度です。
築14年で252,900円といえば一般の住宅より高額ですが、建物面積が240.10㎡と広いこと、鉄骨造は木造の家屋より固定資産税が下がりにくいことが理由と考えられます。
なお、賃貸マンションや賃貸アパートが建つ土地には、住宅用地の特例などと呼ばれる特例が適用されます。
同特例が適用されれば、土地部分にかかる固定資産税と都市計画税は、更地にかかる固定資産税と都市計画税より税額が低くなります。
この物件の土地部分の固定資産税は27,417円、都市計画税は11,750円とさほど高くはありませんが、それは住宅用地の特例が適用されていることが要因です。
1億1,500万円のRC造賃貸マンションの固定資産税は456,100円程度
最後に、東京都日野市万願寺に位置する、以下の条件の一棟マンションの固定資産税と都市計画税を目安をご紹介しましょう。
- 販売価格：1億1,500万円
- 表面利回り：5.94%
- 想定年間収入：684万円
- 所在地：東京都日野市万願寺
- 固定資産税路線価：14万5,000円
- 構造：RC造3階建て、9戸
- 建物面積：258.24㎡
- 土地面積：265.76㎡
- 新築年：2008年（築14年）
上記の一棟マンションの建物にかかる固定資産税の目安は269,884円、都市計画税は57,832円、土地にかかる固定資産税は89,915円、都市計画税は38,535円であり、合計456,100円程度です。
456,100円といえば高額ですが、RC造であること、建物面積が258.24㎡、土地面積が265.76㎡と広いことが理由と考えられます。
この物件は販売価格が1億1,500万円と高額であり、はじめて投資用物件を購入する方には不向きですが、RC造のため法定耐用年数が長く、上手くすれば儲かるかもしれません。
ちなみに、私が運営するサイト「誰でもわかる不動産売買」で公開するコンテンツ「不動産投資の固定資産税はいくら？」でも、不動産投資にかかる固定資産税と都市計画税の目安をご紹介中です。
同コンテンツでは、今回ご紹介した投資用物件の固定資産税と都市計画税の目安を計算するために使用した、税額の試算方法も解説しています。
不動産投資をはじめたいと希望し、固定資産税と都市計画税が気になる方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。それではまた次回の更新でお会いしましょう。不動産のあいうえおでした。
