不動産受験新報 7月号／2006 ６月１日発売 定価９１０円（税込み）より
業界に影響が大きい
宅建業法改正案
住宅ローンアドバイザー 殿岡秀秋
建築基準法改正案が国会へ
内閣は，平成18年３月31日に「建築物の安全性の確保を図るための建築基準法等の一部改正法律案」を通常国会に上程しました。法案は４月28日に国土交通委員会に付託されました。この法案には同時に宅地建物取引業法の改正案を含んでいます。
この改正案が今開かれている通常国会で成立するかどうかは不明です。成立したとしても今年の宅建試験には影響はありません。
しかし，成立すれば宅建業の実務に大きく影響する内容を含んでいますので，改正案について分かっている範囲で解説を試みることにします。
重要事項の説明で改正案
宅建業法35条は「重要事項の説明」について定めています。その内容は，宅建業者は宅地・建物の売買，交換，貸借の相手方，もしくは代理を依頼した者，または媒介での売買，交換，貸借の各当事者に対し，その者が取得し，または借りようとしている宅地・建物について契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付して取引主任者をして説明しなければならない，となっています。
改正案で追加されるのは，35条１項十三号で「宅地・建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか。そしてその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」を書面を交付して説明しなければならなくなるのです。
これは保証保険契約に入ることを宅建業者に義務付けたものではありません。宅建業者が売買または媒介する不動産の瑕疵を担保する保証保険契約に入っているかどうかを，相手方に説明しなければならないという定めです。保証保険契約に入っている場合には，その内容も説明しなければなりません。
この改正案の狙いは，宅建業者が保証保険制度に未加入であることを説明すれば，買い手や借主の気持ちがなえて，購入や借入れを躊躇することがありえます。それをいやがる宅建業者が保証保険契約に入るという効果を狙ったものです。しかし，効果が間接的であることは否定できません。
契約書面でも改正案
宅建業者は自らまたは代理または媒介により契約を結ぶときは，相手方または当事者に書面を交付しなければなりません（契約書の交付義務）。それは宅建業法37条に定められています。その第１項第十一号を次のように変えようとしています。
「当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは，その内容」（現行法）
「当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置ついての定めがあるときは，その内容」（改正法案）となっています。重要事項で説明したことを契約書にも反映させる形になっています。
国土交通省は保険義務化に動く
国会提出中の建築基準法改正案の中で行われる宅建業法改正では，宅建業者に保険等の義務付けを行わないで，保険等の措置を行っているか否かについて説明することにしています。しかし，国土交通省は新築住宅事業者に瑕疵保険制度の加入を義務付けることを検討しています。
北側国土交通大臣の私的諮問機関である「住宅瑕疵担保責任研究会（座長＝松本光平・元明海大学教授）が４月18日に初会合を開きました。そこで新築住宅の売主などに課せられた瑕疵担保責任履行の実効性を確保するための仕組み作りの検討を開始しました。2006年７月にも方向性を出すことにしています。
これからの検討事項として，（１）通常の瑕疵による損害に対する保険制度について（保険制度統一の必要性など），（２）故意・重過失に起因する瑕疵による損害に対する仕組みについて（政府関与の必要性とその仕組みの検討など），（３）保険以外の賠償資力確保に活用可能な仕組みについて（供託，信託，債務保証など），（４）これらの仕組みが円滑に運用されるための環境整備（保険等の引受け主体の倒産等への対応など），以上４項目が挙がりました。
今後の検討内容は，次のとおりです。
（１）の保険制度については，①優良な住宅事業者に限定することなく，加入を希望する住宅事業者が加入できるなど，公平で安定した保険制度にすること，②住宅事業者が倒産した場合などに被害者が救済されたり，瑕疵による不具合が発生したときに保険金額が支払われる仕組みにすること，③保険加入の条件が住宅事業者の事故来歴，対象住宅の瑕疵による不具合発生の可能性などを反映したものにすること。
（２）の故意・重過失に起因する瑕疵などは保険では実質的に対応していません。その場合に国がどのように関与するのか，関与する場合の仕組みについて検討すること。
（３）の保険以外の仕組みでは，供託制度，信託制度，債務保証制度などを検討することにしています。
同日の初会合では，（財）住宅保証機構が運用している住宅性能保証制度を取り上げて，これまで国交省が損害保険業界と行った議論で出された「保険を義務化するために必要となる条件整備に関する主な論点」を中心に議論しました。年間住宅供給戸数に対して13％程度の活用にとどまっている住宅性能保証機構による住宅性能保証制度への加入を義務化した場合，支払限度額（１棟当たり・１事故当たり・１事業者当たりなど）の設定や，保険プールの設置など「保険キャパシティーの確保」が必要であり，保険加入審査や損害査定などに関する第三者機関の活用が不可欠であるといった指摘がなされました。
また，自動車の自賠責保険や原子力保険，タンカー油濁賠償保障契約など現在運用されている強制保険の仕組みを事例に挙げ，住宅性能保証制度への活用の可能性などを検討しました。
保険義務付けの問題点
保険義務付けは消費者を救済するのが目的です。新築住宅の売主などが倒産した場合に，買主を救済できることになります。
しかし，問題点も多いのです。優良な業者ばかりならいいのですが，そうでない業者もいるわけですから，すべての事業者が保険に加入することになれば，保険会社はより多くのリスクを抱え込みます。これが保険料の高額化を招く恐れがあります。年間多くの住宅を供給する業者の負担は増してきます。価格に転嫁すれば住宅の価格アップ要因になるし，転嫁できなければ，企業の負担が増大します。
また，故意・重過失の場合は保険での対応はしないという保険会社の姿勢に変化はありません。
しかし，今回の耐震偽装事件の場合では，消費者にしてみれば故意・重過失こそ救済してほしいところです。これに対して，制度的にどこまで救済措置を作れるか，住宅瑕疵担保責任研究会で検討します。
影響が大きい宅建業法47条改正
今回の改正法案において宅建業者にとって最も影響が大きいのは，宅建業法47条の「業務に関する禁止事項」での改正内容です。
現行法は，いたってシンプルです。
「第47条 宅地建物取引業者は，その業務に関して，宅地建物取引業者の相手方等に対し，次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 重要な事項について，故意に事実を告げず，又は不実のことを告げる行為
二 不当に高額の報酬を要求する行為
三 手附について貸付けその他信用の供与をす ることにより契約の締結を誘引する行為」となっています。
そして同法第80条で「第47条の規定に違反して同条第一号または第二号に掲げる行為をした者は,1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し，又はこれを併科する」と定められています。
現在，国会で審議されている改正案では，それらが次のように変わります。
「第47条 宅地建物取引業者は，その業務に関して，宅地建物取引業者の相手方等に対し，次に掲げる行為をしてはならない。
一 宅地若しくは建物の売買，交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し，又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため，次のいずれかに該当する事項について，故意に事実を告げず，又は不実のことを告げる行為
イ 第35条第１項各号又は第２項各号に掲げる事項
ロ 第35条の２各号に掲げる事項
ハ 第37条第１項各号又は第２項各号（第一号を除く。）に掲げる事項
ニ イからハまでに掲げるもののほか，宅地若しくは建物の所在，規模，形質，現在若しくは将来の利用の制限，環境，交通等の利便，代金，借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて，宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
二 不当に高額の報酬を要求する行為
三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」
というように改正案が出ています。
これまで罰則規定がなかった35条の重要事項説明違反が，47条違反になるかもしれないのです。そして同時に罰則が強化されることになっています。
法人は１億円の罰金も
新たに第79条の２を設けて，「第47条の規定に違反して同条第一号に掲げる行為をした者は,2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し，又はこれを併科する」と罰則が重くなりました。
「第84条 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人，使用人その他の従業者が，その法人又は人の業務に関し次の各号に掲げる規定の違反行為をしたときは，その行為者を罰するほか，その法人に対して当該各号に定める罰金刑を科する。
一 第79条又は第79条の２ １億円以下の罰金刑
二 第80条又は第81条から第83条まで（同条第１項第三号を除く。）各本条の罰金刑」
となります。
法人には１億円の罰金刑が科されることになるのです。
47条改正の問題点
改正法案（宅建業法47条一号ニ）では，「宅地若しくは建物の所在，規模，形質，現在若しくは将来の利用の制限，環境，交通等の利便，代金，借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件」について対象になります。
交通等の利便で，確定していない鉄道の開通などを，さも近い将来にありそうなことをいう場合などは47条違反になるでしょう。しかし，環境となると何を指しているのか分かりにくいのです。地球環境でしょうか。室内環境でしょうか。漠然としすぎています。
条文の解釈次第では，どんなことでも問題になりかねません。不動産取引に関するあらゆる事項を対象にしている条文になっています。
しかも後段を見ていくと，次のようになっています。
「又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて，宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」
「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」が特に問題です。何が重要な影響かというと，相手方の判断だというのです。取引の相手方の主観的な判断に影響を及ぼすことが何であるかは，とても想定しにくいのではないでしょうか。特にリスクを避けようとする良心的な宅建業者ほど思い悩むことになるのではないでしょうか。
成立すれば年内施行も
建築基準法改正法案が成立した場合には，公布の日から１年以内に施行されます。
ただし，宅建業法関連は公布の日から起算して６カ月を超えない範囲内で政令で定める日となっていますから，早ければ年内施行もありえます。
通常国会の行方を注視していきたいと思います。
超高層マンション，全国で501棟計画
終わりに，超高層マンションの今後の動向を見ておきましょう。
不動産経済研究所の調べによりますと，全国で2006年以降に完成を予定している超高層マンション（20階建て以上）は501棟，戸数にして15万7,110戸になることが判明しました。これは2005年３月末の前回調査に比べて１万7,227戸の増加となりました。
首都圏では2006年以降に建設される超高層マンションは337棟・12万145戸，そのうち東京23区内は227棟・８万4,650戸となっています。これは首都圏全体の70.5％です。
近畿圏は94棟・２万4,560戸で，そのうち大阪市内は52棟・１万4,070戸となっています。
福岡県では17棟・2,864戸，札幌市８棟・1,701戸，愛知県７棟・1,371戸，宮城県５棟・931戸となっています。
増加の原因は①都心部で大規模用地（工場，公的セクターなど）が放出されていること，②各地で駅前再開発が盛んに行われていること，③超高層マンションの販売が好調であること―を挙げています。
さらに都心部志向の高まり，都市再生政策効果による「緊急整備地区」での大規模超高層事業，大規模工場跡地の複合再開発，また地方都市での中心市街地活性化のシンボルタワーとして，今後も超高層マンションの建設・計画は増加する見込みであると同研究所はみています。
業界に影響が大きい
宅建業法改正案
住宅ローンアドバイザー 殿岡秀秋
建築基準法改正案が国会へ
内閣は，平成18年３月31日に「建築物の安全性の確保を図るための建築基準法等の一部改正法律案」を通常国会に上程しました。法案は４月28日に国土交通委員会に付託されました。この法案には同時に宅地建物取引業法の改正案を含んでいます。
この改正案が今開かれている通常国会で成立するかどうかは不明です。成立したとしても今年の宅建試験には影響はありません。
しかし，成立すれば宅建業の実務に大きく影響する内容を含んでいますので，改正案について分かっている範囲で解説を試みることにします。
重要事項の説明で改正案
宅建業法35条は「重要事項の説明」について定めています。その内容は，宅建業者は宅地・建物の売買，交換，貸借の相手方，もしくは代理を依頼した者，または媒介での売買，交換，貸借の各当事者に対し，その者が取得し，または借りようとしている宅地・建物について契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付して取引主任者をして説明しなければならない，となっています。
改正案で追加されるのは，35条１項十三号で「宅地・建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関する保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか。そしてその措置を講ずる場合におけるその措置の概要」を書面を交付して説明しなければならなくなるのです。
これは保証保険契約に入ることを宅建業者に義務付けたものではありません。宅建業者が売買または媒介する不動産の瑕疵を担保する保証保険契約に入っているかどうかを，相手方に説明しなければならないという定めです。保証保険契約に入っている場合には，その内容も説明しなければなりません。
この改正案の狙いは，宅建業者が保証保険制度に未加入であることを説明すれば，買い手や借主の気持ちがなえて，購入や借入れを躊躇することがありえます。それをいやがる宅建業者が保証保険契約に入るという効果を狙ったものです。しかし，効果が間接的であることは否定できません。
契約書面でも改正案
宅建業者は自らまたは代理または媒介により契約を結ぶときは，相手方または当事者に書面を交付しなければなりません（契約書の交付義務）。それは宅建業法37条に定められています。その第１項第十一号を次のように変えようとしています。
「当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは，その内容」（現行法）
「当該宅地若しくは建物の瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置ついての定めがあるときは，その内容」（改正法案）となっています。重要事項で説明したことを契約書にも反映させる形になっています。
国土交通省は保険義務化に動く
国会提出中の建築基準法改正案の中で行われる宅建業法改正では，宅建業者に保険等の義務付けを行わないで，保険等の措置を行っているか否かについて説明することにしています。しかし，国土交通省は新築住宅事業者に瑕疵保険制度の加入を義務付けることを検討しています。
北側国土交通大臣の私的諮問機関である「住宅瑕疵担保責任研究会（座長＝松本光平・元明海大学教授）が４月18日に初会合を開きました。そこで新築住宅の売主などに課せられた瑕疵担保責任履行の実効性を確保するための仕組み作りの検討を開始しました。2006年７月にも方向性を出すことにしています。
これからの検討事項として，（１）通常の瑕疵による損害に対する保険制度について（保険制度統一の必要性など），（２）故意・重過失に起因する瑕疵による損害に対する仕組みについて（政府関与の必要性とその仕組みの検討など），（３）保険以外の賠償資力確保に活用可能な仕組みについて（供託，信託，債務保証など），（４）これらの仕組みが円滑に運用されるための環境整備（保険等の引受け主体の倒産等への対応など），以上４項目が挙がりました。
今後の検討内容は，次のとおりです。
（１）の保険制度については，①優良な住宅事業者に限定することなく，加入を希望する住宅事業者が加入できるなど，公平で安定した保険制度にすること，②住宅事業者が倒産した場合などに被害者が救済されたり，瑕疵による不具合が発生したときに保険金額が支払われる仕組みにすること，③保険加入の条件が住宅事業者の事故来歴，対象住宅の瑕疵による不具合発生の可能性などを反映したものにすること。
（２）の故意・重過失に起因する瑕疵などは保険では実質的に対応していません。その場合に国がどのように関与するのか，関与する場合の仕組みについて検討すること。
（３）の保険以外の仕組みでは，供託制度，信託制度，債務保証制度などを検討することにしています。
同日の初会合では，（財）住宅保証機構が運用している住宅性能保証制度を取り上げて，これまで国交省が損害保険業界と行った議論で出された「保険を義務化するために必要となる条件整備に関する主な論点」を中心に議論しました。年間住宅供給戸数に対して13％程度の活用にとどまっている住宅性能保証機構による住宅性能保証制度への加入を義務化した場合，支払限度額（１棟当たり・１事故当たり・１事業者当たりなど）の設定や，保険プールの設置など「保険キャパシティーの確保」が必要であり，保険加入審査や損害査定などに関する第三者機関の活用が不可欠であるといった指摘がなされました。
また，自動車の自賠責保険や原子力保険，タンカー油濁賠償保障契約など現在運用されている強制保険の仕組みを事例に挙げ，住宅性能保証制度への活用の可能性などを検討しました。
保険義務付けの問題点
保険義務付けは消費者を救済するのが目的です。新築住宅の売主などが倒産した場合に，買主を救済できることになります。
しかし，問題点も多いのです。優良な業者ばかりならいいのですが，そうでない業者もいるわけですから，すべての事業者が保険に加入することになれば，保険会社はより多くのリスクを抱え込みます。これが保険料の高額化を招く恐れがあります。年間多くの住宅を供給する業者の負担は増してきます。価格に転嫁すれば住宅の価格アップ要因になるし，転嫁できなければ，企業の負担が増大します。
また，故意・重過失の場合は保険での対応はしないという保険会社の姿勢に変化はありません。
しかし，今回の耐震偽装事件の場合では，消費者にしてみれば故意・重過失こそ救済してほしいところです。これに対して，制度的にどこまで救済措置を作れるか，住宅瑕疵担保責任研究会で検討します。
影響が大きい宅建業法47条改正
今回の改正法案において宅建業者にとって最も影響が大きいのは，宅建業法47条の「業務に関する禁止事項」での改正内容です。
現行法は，いたってシンプルです。
「第47条 宅地建物取引業者は，その業務に関して，宅地建物取引業者の相手方等に対し，次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 重要な事項について，故意に事実を告げず，又は不実のことを告げる行為
二 不当に高額の報酬を要求する行為
三 手附について貸付けその他信用の供与をす ることにより契約の締結を誘引する行為」となっています。
そして同法第80条で「第47条の規定に違反して同条第一号または第二号に掲げる行為をした者は,1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し，又はこれを併科する」と定められています。
現在，国会で審議されている改正案では，それらが次のように変わります。
「第47条 宅地建物取引業者は，その業務に関して，宅地建物取引業者の相手方等に対し，次に掲げる行為をしてはならない。
一 宅地若しくは建物の売買，交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し，又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため，次のいずれかに該当する事項について，故意に事実を告げず，又は不実のことを告げる行為
イ 第35条第１項各号又は第２項各号に掲げる事項
ロ 第35条の２各号に掲げる事項
ハ 第37条第１項各号又は第２項各号（第一号を除く。）に掲げる事項
ニ イからハまでに掲げるもののほか，宅地若しくは建物の所在，規模，形質，現在若しくは将来の利用の制限，環境，交通等の利便，代金，借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて，宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの
二 不当に高額の報酬を要求する行為
三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」
というように改正案が出ています。
これまで罰則規定がなかった35条の重要事項説明違反が，47条違反になるかもしれないのです。そして同時に罰則が強化されることになっています。
法人は１億円の罰金も
新たに第79条の２を設けて，「第47条の規定に違反して同条第一号に掲げる行為をした者は,2年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し，又はこれを併科する」と罰則が重くなりました。
「第84条 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人，使用人その他の従業者が，その法人又は人の業務に関し次の各号に掲げる規定の違反行為をしたときは，その行為者を罰するほか，その法人に対して当該各号に定める罰金刑を科する。
一 第79条又は第79条の２ １億円以下の罰金刑
二 第80条又は第81条から第83条まで（同条第１項第三号を除く。）各本条の罰金刑」
となります。
法人には１億円の罰金刑が科されることになるのです。
47条改正の問題点
改正法案（宅建業法47条一号ニ）では，「宅地若しくは建物の所在，規模，形質，現在若しくは将来の利用の制限，環境，交通等の利便，代金，借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件」について対象になります。
交通等の利便で，確定していない鉄道の開通などを，さも近い将来にありそうなことをいう場合などは47条違反になるでしょう。しかし，環境となると何を指しているのか分かりにくいのです。地球環境でしょうか。室内環境でしょうか。漠然としすぎています。
条文の解釈次第では，どんなことでも問題になりかねません。不動産取引に関するあらゆる事項を対象にしている条文になっています。
しかも後段を見ていくと，次のようになっています。
「又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて，宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」
「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」が特に問題です。何が重要な影響かというと，相手方の判断だというのです。取引の相手方の主観的な判断に影響を及ぼすことが何であるかは，とても想定しにくいのではないでしょうか。特にリスクを避けようとする良心的な宅建業者ほど思い悩むことになるのではないでしょうか。
成立すれば年内施行も
建築基準法改正法案が成立した場合には，公布の日から１年以内に施行されます。
ただし，宅建業法関連は公布の日から起算して６カ月を超えない範囲内で政令で定める日となっていますから，早ければ年内施行もありえます。
通常国会の行方を注視していきたいと思います。
超高層マンション，全国で501棟計画
終わりに，超高層マンションの今後の動向を見ておきましょう。
不動産経済研究所の調べによりますと，全国で2006年以降に完成を予定している超高層マンション（20階建て以上）は501棟，戸数にして15万7,110戸になることが判明しました。これは2005年３月末の前回調査に比べて１万7,227戸の増加となりました。
首都圏では2006年以降に建設される超高層マンションは337棟・12万145戸，そのうち東京23区内は227棟・８万4,650戸となっています。これは首都圏全体の70.5％です。
近畿圏は94棟・２万4,560戸で，そのうち大阪市内は52棟・１万4,070戸となっています。
福岡県では17棟・2,864戸，札幌市８棟・1,701戸，愛知県７棟・1,371戸，宮城県５棟・931戸となっています。
増加の原因は①都心部で大規模用地（工場，公的セクターなど）が放出されていること，②各地で駅前再開発が盛んに行われていること，③超高層マンションの販売が好調であること―を挙げています。
さらに都心部志向の高まり，都市再生政策効果による「緊急整備地区」での大規模超高層事業，大規模工場跡地の複合再開発，また地方都市での中心市街地活性化のシンボルタワーとして，今後も超高層マンションの建設・計画は増加する見込みであると同研究所はみています。