昨日の日経新聞に「不動産マネー、世界で加熱 ファンドの資金調達額最高に。中銀は価格高騰警戒」という記事が出ていました。2017年上期の不動産やインフラを投資対象とするファンドは過去最高となる約10兆円を調達し、ファンドの攻勢で不動産価格に過熱感がでてきているとの内容です。
具体例として挙げられているのが、「ギンザシックス」の区分所有権を持っていたヒューリックが200億円強で売却し、80億円前後の売却益を手にしたとのことです。また、今年上半期の取引で最大となった横浜の「みなとみらいセンタービル」は、3％前後の利回りとのこと。うーん。。。
アメリカでの不動産価格もリーマンショック以降ずっと上がってきましたが、このところやや停滞気味になってきています。中国カナダでもでも不動産価格は過熱気味です。
アメリカのみならず、欧州でも金利が上がる可能性が出てきています。金利が上昇し始めると、不動産に流入していたマネーが一気に逆流する可能性があります。当面不動産価格の動向は要注意ですね。。。
今日の日経新聞に、毎月分配型投資信託から資金が流出しているという記事が載っています。
２０１７年上期の購入額が前年同期比７％増の５兆３，４４５億円、売却・償還額は前年同期比２５％増の５兆３，６４７億円で、差し引き２０２億円のマイナスでした。これはデータのある２０１０年以降で初めてのこととのことです。
そしてその要因としては、金融庁が「顧客本位ではない」として批判したこと、金融庁の意向を受けて販売会社が販売を自粛したこと、分配金を引き下げるファンドが相次いだことが挙げられています。
この記事の中で僕が一番注目したのが、購入額が「前年同期比７％増」の部分です。これだけ毎月分配型投資信託に逆風が吹いたのにまだ販売が増えている！正しい販売が行われているとは思えないのにです。
金融庁が顧客本位の業務運営＝フィデューシャリーデューティーを唱えだし、その中で毎月分配型投資信託をやり玉にあげました。僕は基本的には金融庁の考えに賛成です。流行や販売しやすさだけを追った商品組成、顧客不在の商品政策、顧客ニーズに合わない注力商品の押し売り・・・
証券会社の現場では、毎月振り込んだ分配金がある程度まとまったら再度分配型投信を買っているケースがあります。また購入しないまでも、銀行口座に置きっぱなしだとか、そもそもどこの口座に振り込まれてるかわからない顧客も居ます。これは顧客本位の営業姿勢ではありませんし、手数料稼ぎと言われて仕方ありません。
しかし、毎月分配型投信すべてが悪いとも思ってません。分配余力を大幅に上回る分配金を出す商品を分配金を使うつもりのない顧客や資産を増やしたい顧客に販売することが間違っているのであって、本当に毎月キャッシュが必要でリスクをきちんと理解している人が資産の一部を分配型投信に投資する分には問題はないと思います。
僕は商品そのものが悪いというより、販売する側に問題があると思っています。
まずはその商品がどういった商品なのか、優良な商品なのか、どういった顧客にならお役に立てる商品なのかをしっかりと見極めることが大切です。その上で、販売しようとしている顧客のニーズやポートフォリオを分析し、どの程度の金額なら買ってもらっても良いのかをよく検討したうえで、正しくわかりやすく説明してご判断いただく。このプロセスをしっかりと踏めば、毎月分配型投信もお客さまのお役に立てる毎月分配型投信もあるはずです。
そんなことを改めて考えさせられた今朝の記事でした。
最近受講したセミナーの中でセールスに関する講義がありました。その中で「自分に売る」というテーマが自分にはすごく勉強になったのでシェアします。
次の５つの質問の答えを聞いて、自分が納得して購入できますか？
①あなたの商品・サービスを買うとどんな良いことがあるのか？
②なぜあなたから買うのか？
③なぜ今買うのか？
④なぜその価格を喜んで払うのか？
⑤なぜ他社の商品・サービスではダメなのか？
自分なりにこの５つの質問に答えてみました。
①お金の不安がなくなり、人生を楽しむことができるようになります！
②とことんお客さまに誠実に忠実に、今までにない本当にお客さまのお役に立つサービスだからです！
①と②にはすんなり答えることができますが、③④⑤がなかなかズバッと答えられない。。。
さらに、
「あなたは何ができるのか？」
この質問に間髪入れずに端的に答える必要があります。
これらの質問って、よく考えたらとても「本質的な」質問だと思います。
これらの質問に明確に答えられるように、じっくり考えたいと思います。
今日は大阪取引所主催のマザーズ投資セミナーに参加してきました。講演テーマは、大和証券のチーフテクニカルアナリスト兼シニアストラテジストの木野内栄治氏の経済相場展望と岡崎良介氏のマザーズ先物活用術の二つでした。
木野内さんのお話で特に印象に残ったのが日経平均株価の季節性を表したチャート。転載禁止と資料にありますので勝手に載せるわけにはいかないので、言葉で書くと。。。
２００７年から２０１７年の１０年間の日経平均株価を前年末を１００として指数化し平均すると、年前半の底が２月１３日の概ね９６。奇しくも「ＮＩＳＡの日」ですが・・・
その後、５月から７月にかけては高値もみ合い。５月１５日が概ね１０３、７月２４日が１０３．５くらい。この１０年間の平均でみると、Ｓｅｌｌ ｉｎ Ｍａｙ！（５月に株は売れ！）は正解のようです。
そして、１０月前半には９６．５前後の安値が示現。ここも１０月４日は「投資の日」。ＮＩＳＡの日といい投資の日といい、こういった時に株を買うのがよろしいようで。。。
その後年末の１０４に向かって上昇していくのがここ１０年間の日経平均株価の習性のようです。
そして岡崎さんのお話。結論から言うと、「マザーズ指数で異常値が発生した、注意しましょう」ということです。
その異常値とは、「ダイバージェンス」と呼ぶらしいですが逆行現象のことだそうです。ここで言う逆行は、マザーズ指数と日経平均株価が逆に動くことです。６月２３日にこの現象が示現していて、マザーズはー２．８４％、日経平均株価は＋０．１１％でした。ただし、この現象が起こったからといってすぐ株価が暴落するとかではありませんが、この１０年間で９２回この現象が出ています。そしてその９２回に明確な傾向があるわけではありません。なのになぜ要注意かというと。。。
実は米ナスダックでも６月９日に同じような現象が示現しています。ナスダックはー１．８％、ＮＹダウは＋０．４％です。そして不気味なのは、米国でこの現象が示現しているのは１９９９年から２００１年に集中しているのです。この時はＩＴバブルとその後のＩＴ株の暴落相場となりました・・・
今、米国ではＦＡＮＧと呼ばれるＩＴ銘柄、フェイスブック、アマゾン、ネットフリックス、アルファベット（グーグル）が年初から大きく上昇したあと、調整に入っています。この銘柄群が天井を付けたのか、単なる調整局面でまだまだ先は大きく上がるのか、大きなポイントだと思います。
米国に続いて欧州でも金融緩和の出口が意識され始めています。世界のお金の流れが変わる可能性があります。日本においては、本日の東京都議選の結果次第では安倍政権の足元もぐらつくかもしれません。
マザーズ市場は日本独自の材料よりもＦＡＮＧの値動きの影響が大きいと思いますし、ここからの株式市場は少し注意してみた方がよさそうです。
