既存住宅保証制度という保証

中古住宅は新築住宅に比べ一般的に安価なことが魅力です。
しかし、新築住宅と比べて住宅の欠陥や傷みが心配なことも事実です。
そのため、中古住宅の安心な売買を行うため、主要な部分の欠陥を引渡し後、最長5年保証する制度が既存住宅保証制度です。
もし、購入した中古住宅に雨漏りがあったり、床が傾いてしまった場合に補修費用の大部分が支払われます。
対象となるのは一戸建ての中古住宅で新築後15年以内の物件で、新築の際、公的な現場検査を受けていることが条件です。
また、床面積の半分以上を増改築しているとこの制度は利用できません。
既存住宅保証制度を利用するには、対象となる住宅検査が必要で、申請料は税込み32,550円です。

この制度は中古住宅を購入した側だけでなく、売主にもメリットがあります。
瑕疵担保責任制度では、責任期間に隠れた瑕疵があった場合、売主が補修費用を負担しなければなりません。
ところが既存住宅保証制度を利用すると、もし売却後補修の必要が生じても費用負担がなくなります。
そして、この制度では住宅検査を受けて安心な中古住宅として売却できるので、相場よりも高い価格での売却が期待できます。

保証額は、（補修に必要な金額－10万円）×95％となります。
売主が宅地建物取引業者の場合は95％ではなく80％です。
保証対象は、構造上の主要部分、および雨水侵入を防水する部分の欠陥です。
それ以外の給排水設備などは対象ではないので注意が必要です。

住宅に欠陥があると、瑕疵担保責任という制度が

住宅購入は人生の中で最も大きい買い物ではないでしょうか。
その購入した住宅に欠陥があった場合に対処する制度の1つとして瑕疵担保責任があります。

中古住宅を購入する際には、充分時間をかけて物件をチェックしているはずですが、それでも通常の注意ではわからないような欠陥が隠れている場合があります。
例えば、雨漏りのある物件であったと購入後にわかった様な場合です。
通常備わっていなければならないのにそれが欠けている状態を瑕疵と言います。
この瑕疵が隠れて分からなかった場合に売主が買主に負う責任が瑕疵担保責任です。
重要事項にも記載されていなければならないので必ずチェックしておきましょう。

民法では、この瑕疵担保責任は隠れた瑕疵を知った時から1年以内、損害賠償請求ができます。
契約後に雨漏りがわかり、その補修が不可能である場合には契約の解除もできます。
売主には契約を履行する義務があるので物件が引き渡せない状態ならば買主の権利が損なわれるからです。
この場合、売主がその瑕疵を知っていたかどうかは関係ありません。

新築住宅は、住宅の品質確保の促進等に関する法律によって引渡し10年以内で瑕疵があった場合には瑕疵担保責任を負うことになっています。
しかし、中古住宅の場合は居住して何年も過ぎていますのである程度の物件の傷みなどが存在すると考えられます。
そのため、通常は中古住宅の瑕疵担保責任は売買契約書で免除されていたり、1年など短い期間に設定されていることが多いです。
この期間を必ず契約の際に確認しておきましょう。

住宅購入に必要な契約以外の費用

中古住宅は新築住宅を購入するよりは一般的に安く入手できます。
しかし、不動産の購入は何千万円にもなる大きな買い物で、それにかかる費用もまた大きくなります。
住宅購入にはどのくらい費用を用意する必要があるのでしょうか。

家を購入する時には、物件の費用の他にも手数料や税金などの支払いもあります。
この諸費用は中古住宅では物件の価格の5～10％必要です。
3,000万円の物件ならば、150万円から300万円諸費用に必要だということです。
諸費用の額も高額ですので、諸費用の額も含めて資金計画を考えてください。

・仲介手数料
不動産会社の仲介で物件を購入する場合、仲介手数料を支払います。
この上限は購入価格×3％＋6万円となります。
3,000万円の物件ならば、96万円が上限です。
この仲介手数料の引き下げ交渉は可能です。

・司法書士への報酬
物件の登記や、抵当権の登記などに関する司法書士への報酬の支払いも必要です。

・税金
売買契約書に貼る印紙税、土地や建物を登記する際にかかる登録免許税、土地や建物の取得にかかる不動産所得税の支払いもあります。
消費税は土地に関してはかかりませんが、建物の購入代金や仲介手数料、司法書士への報酬には5％の消費税がかかります。
ただし、売主が事業者でなく個人からの購入では(不動産会社の仲介も含む)建物に関しても消費税はかかりません。

この他、住宅ローンに関する諸費用も必要です。
中古住宅の購入に際しては、このような諸費用も必要ですので、その金額も含めて購入を考えることが大切です。

契約解除をする場合について

中古住宅の購入を決め契約を取り交わした後で、なんらかの理由で契約を解除する場合の取り決めは重要事項説明書や売買契約書に書かれています。
どのような場合に契約解除できるのか、不動産の契約解除について知っておきましょう。

・契約違反による解除（債務不履行）
契約に基づき売主もしくは買主が義務を履行しない場合、例えば売主が物件を引き渡さない、買主が期日に支払いを行わないなどの場合、相手は催告(契約したこと実行するように伝えること)した上で契約を解除できます。
この場合、義務を履行しない側に対して違約金を請求できます。
違約金の額は契約時に決められていることが多いです。
違約金の額が決められている場合、損害が違約金よりも多くてもそれ以上の請求はできません。

・融資利用の特約(ローン特約)
一般に住宅ローンを利用しないと不動産のような大きな買い物はできません。
そのため、住宅ローンを申請するのですが、この融資が受けられない場合もあります。
こうなると中古住宅を購入したくてもできないので、そのような場合に備えた特約が融資利用の特約(ローン特約)です。
融資が受けられない場合には、期日以内であれば契約を解除できます。
この特約がないと融資が受けられなくも契約を実行しなければならないので必ずこの特約がついているかどうか確認してください。

・危険負担による解除
購入した物件が引き渡し前に地震など売主・買主どちらにも原因のない理由で消失・もしくは破損した場合の特約です。
引渡しができない場合には契約は解除できます。
ただし、補修をして引渡しできる場合には売主が補修して物件を引き渡します。

・手付け解除
契約の履行がされるまでの間、お互いが通知したうえで売主は手付金を返却した上で同じ額を買主に支払うことで、一方、買主は手付金を放棄したうえで契約を解除できます。

上記のような契約解除に関する記載があるかどうか、必ず確認してください。

売買契約書と重要事項説明書が契約に必要

購入したい中古住宅が決定して価格の交渉も終了したら、いよいよ売買契約となります。
多くの場合は不動産業者が売買契約書を作成してくれます。

売買契約を締結する前には、必ず重要事項説明書が買主に交付されることが義務付けられています。
これは、不動産という大きな買い物に対してトラブルがないように、宅地建物取引主任者が買主に対して重要事項を説明することになっているのです。
重要事項を説明し終わった後、記名捺印します。
この重要事項説明書の交付は、たいてい売買契約書を取り交わす直前に行われます。
しかし、直前ではじっくりと重要事項を確認できないことも考えられますので、できれば売買契約よりも1週間くらい前に重要事項説明書を入手して確認することが望ましいです。

重要事項とは、契約内容の中で特に重要な部分です。
購入する中古住宅の売買代金、支払い方法、法令上の制限、手付金、契約の解除に関する事項、契約不履行、ローン特約などの説明があります。
手付金は売買契約で買主が売主に対して支払うお金で、物件の引渡しが済むと売買代金の一部となりますが、引渡しまでに買主が手付金を放棄する、もしくは売主が手付金の2倍の金額を買主に渡すことで契約解除ができます。
また、ローン特約は予定していた住宅ローンが審査が通らず借りられない場合に契約解除できるというものです。
中古マンション購入の場合ならば、修繕積立金や管理費、共有部分の範囲、駐車場の利用料なども説明されます。

重要事項説明が終わって記名捺印したら、重要事項の説明を受けたという証明となります。
記名捺印をする前に重要事項に関してわからないことは質問して疑問点を残さないようにしてください。