道路に関する制限、2mと4m

家は道路に接していないと建てられないことになっています。
これは、道路に接していない建物があると通行の妨げになるだけでなく、火事や地震の際の通路を塞いでしまうからです。
このため建物の敷地は道路に2m以上接していなければならないと決められているのです(接道義務)。

この場合の道路は4m以上の幅の道で、国道や都道府県道の他、道路として指定されているものです。
しかし、道路には4m未満の幅のものがあります。
法律で規制される前に建てられた物件の中にはこういった道路に面しているものもあります。
このような道路は特別に道路としてみなす扱いをされており、みなし道路と呼ばれています。

みなし道路に面した敷地では、建物を新築する場合、もしくは改築する時には道路の中心より2m以上離れていなければ建築は行えません。
また、道路の片側は川や崖、線路などの場合は道路の川や崖側の道路の端から4m以上離れていないといけません。
これをセットバックと言います。
中古住宅でこれに該当する場合には、広告に必ず「セットバックあり」と表示しなければなりません。
中古住宅を購入するにあたってこのセットバックは注意が必要です。
購入後、建て替える場合には、このセットバックは単に建築物だけに規制されるのではなく、門や塀にも規制がおよびます。
また、セットバック部分は容積率や建ぺい率の計算に入らないので、建て替えの場合小さな建物しか建てられません。

中古住宅の購入の際には、必ずセットバックがあるのかどうかの確認が必要です。

建ぺい率と容積率を理解しよう

土地があるからと言って、その土地に勝手に自由な大きさの家を建てることは法律で禁止されています。
不動産広告には必ず建ぺい率や容積率という用語が載っていますが、この建ぺい率や容積率は土地の利用制限にかかる重要な用語なのでしっかり覚えておきましょう。
建ぺい率や容積率の違反があると、住宅ローンが下りないことがあります。
中古住宅の購入を考える際、そのような事態にならないよう、しっかりチェックしておきましょう。

・建ぺい率
敷地面積の対する建物が立っている部分の面積＝建築面積(建物を真上から見た時の面積)の割合です。
建ぺい率は防火、避難路、通風などを考慮して用途地域ごとに決まっています。
建ぺい率70％の制限のある土地ならば、敷地面積が100m2の場合70m2までの建物を建てることができます。

・容積率
敷地面積に対する合計床面積の割合です。
この割合が大きいほど、階層の高い建物が建築できることになります。
このため、住宅地域では容積率の制限が厳しく商業地域では規制が緩くなっています。
敷地面積が100m2で、1階70m2・2階50m2ならば、合計床面積が120m2なので、120/100＝容積率120％となります。
(この場合、建ぺい率は70％です)

中古住宅を購入しようと不動産広告やパンフレットを見るとこのような用語がたくさん出てきます。
不動産業者まかせにしないで、自分でしっかり用語を把握して物件をチェックしてください。