2022年は不動産業界に何が起きる年なのだろうか？
実は「生産緑地法」という法律が影響を与えている。
●生産緑地法とは？
1974年に市街化区域内における農地の宅地化を推進するために施行された法律である。指定された区域内にある農地に宅地と同程度の固定資産税を課すことで農地から宅地への移行を推進しようと考えられた法律である。
●1992年に期間30年の生産緑地制度が導入。
生産緑地法に反対する人も多かったため、条件を満たせば30年間に渡って固定資産税、相続税の納税猶予などの特例を認める制度が導入された。
2022年は生産緑地制度が導入されてから30年が経過して特例制度の期間が満了となる年なのである。
2022年に期間が満了すると何が起きるのか？
土地の所有者は自治体に対して買い取り申請を行うことができる。しかし買い取りに対応できる自治体がどの程度あるだろうか？
財政難で買い取りができない自治体が多いとすれば・・・どうなるのか？
今まで農地として使っていた土地に宅地並みの課税がされることとなる。
所有者は売却をするか、有効活用と称してアパート、マンションの建設をせざるを得ない状況となる。
●生産緑地制度該当となっている土地はどのぐらいあるのか？
生産緑地制度の対象となった地域は、首都圏、近畿圏、中部圏の政令指定都市とその他法律で規制された一部の地域のみである。ただ平成26年の時点で自治体数で222、地区数で6万3189、面積で約1万3000へクタールという広大な土地面積が期間満了となる。
東京都にある約3000ヘクタールの生産緑地が宅地化された場合、約25万戸の一戸建てが建設可能である。2016年の東京都新築一戸建ての着工数は13万戸程度であることが考えると・・・この面積が宅地化されることの与える影響は計り知れない。
また戸数で見るとマンションやアパートなどの集合住宅が建設された場合数は飛躍的な伸びになるはずである。
●宅地が大量に市場へ供給されるとどうなるのか？
①土地の大量供給が行われれば、バランスが崩れて地価が大幅に下がる。
②賃貸住宅の建設ラッシュが起これば賃貸物件も供給過剰となってしまい賃貸物件市場でも価格競争が起こり結果として賃貸から一戸建てを購入する人が減少するようになる。
すでに供給過剰で空き家の増加が社会問題となっているにもかかわらず大量の住宅が市場へ供給されることとなれば売買の取引価格、賃貸物件の賃料ともに大幅な下落を避けることはできないだろう。
不動産市場の混乱が目に見えるようである。
●まとめ
生産緑地が指定されているのは都市部なので、対岸の火事だと思ってる方もいらっしゃるだろうと思うが・・・実はそうとは言えない。
不動産業界のみならず日本全体が抱える問題として2025年問題がある。2025年には3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という超高齢化社会がやってくる。
東京オリンピックが開催される2020年を皮切りに都市部では2022年問題を見越して不動産の売却案件が増え続け、土地の価格が下がり続ける。そしてその影響が近隣地域に波及していく中で2025年を迎えることとなる。少子高齢化、空き家問題などが更に深刻し不動産価格の低下は歯止めが効かない状況となるのだ。
これが土地価格が暴落すると言われる2022年問題の概要である。
一戸建て、マンションにかかわらずこれから購入を検討している人は不動産の動向を慎重に見極める必要がある。
これからの時代は「不動産を所有する」ということがステータスではなくリスクと捉える時代へ突入したともいえる。
不動産神話崩壊が現実となりつつある現状を踏まえて『リスクを回避するために不動産を所有しない』というのが賢い選択肢なのかもしれない。
