毎週カモがネギを背負ってマニラ空港に降りて来ています。フィリピン経済の健在さをアピールして、あたかもその経済成長にコンドミニアム価格が同調し、今後も上がり続けるかのように吹聴して煽りたてる…。
このサイト経由でも、どこどこの物件を買おうと思うがどうですか？なんて寝ぼけた問合せがいつも寄せられています。日本人なら最低限書いてる文章くらい読んで問い合わせろよと思うのですが、洗脳とは恐ろしいものです。
フィリピン不動産に少しでも興味がある方のお買い得価格ってどこから生まれるのでしょう。
多分、見聞きする金額の一番多い範囲が平均だと思ってるんでしょうね。そういう人も多いと思い、現地価格の簡単な調べ方をこちらで公開していますので参考にして下さいね。
私は現地でリセール物件の価格交渉する際は、かなり厳しい金額提示を平気で行ないます。
平気でというか当たり前な価値感だと思うんですが、売主もカモネギ投資家向けの金銭感覚で、ボッタクリ価格を言ってきます。
実は私が尊敬する不動産の師匠に、フィリピン不動産を非常によく研究している方がおりまして、その方が以前下記のような投稿をFacebookにアップしました。これは現在のフィリピンコンドミニアムの実態を非常によくあらわしているので、ここに公開しておきたいと思います。原文はこちらです。
*********以下引用**********
フィリピンコンドミニアム路線価の推移。
一般的にBIR（税務署）の路線価は、実勢価格の70～80%といわれています。
不動産は個別格差がありますが、一般的に適切な取引価格は、路線価の1.4～1.25倍ですが、最近は路線価割れの取引も目立ちます
日本のバブル崩壊直後、マラテの中級クラスのコンドミニアム1㎡単価の平均評価額は
1991年、10,000ペソ。
1993年、20,000ペソ。(2年間で2倍)
1996年、30,000ペソ。(3年間で1.5倍)
2004年、40,000ペソ。(8年間で1.3倍)
それ以降評価替えなし。
税務署が過去11年間値上がりがないことを認めたようなデーターです。
2010年以降に評価替えがあったのはマカティとFGCのみ。
マカティの2012年評価は2008年と比較して、4年間で平均1.2倍の金額です。
90年代はプリセルで買い、完成時に高値で売り抜けることが誰でもできた時代です。
このマンション神話を忘れられないフィリピン人が多いですが、老朽化が目立つ90年代のコンドミニアムの現在の実勢価格は2010年ごろをピークに下降ぎみの様です。
賃貸目的の場合は、値段が下がったときが、買いのチャンスです。
*********引用終了**********
つまり現在のマニラのコンドミニアム評価額は、2004年以降平米4万ペソ程度であり、高いと言われるマカティやグローバルシティーでも5万ペソ程度なのです。だから…
適正取引価格は5万～7万ペソであるということです。
この情報で分かるのは、1990年代～2000年代前半に値段が跳ね上がったコンドミニアム神話を、今でも利用して業者は売りつけているという実態です。
多くの日本人は、そのような不動産価格の実体を知らされることなく、経済成長と華やかに発展する表の顔を見せられて、今後も上がり続ける連想を刷り込まれて買わされているのです。
私がリセールで売主にぶつける価格も、まさに5万ペソ～7万ペソです。もちろんこれは新築引渡物件の価格ですから、築年が進めばもっと金額は下がります。
こういう当たり前の価値感で不動産を探せば、そんなにカモられる事はないのです。
そしてそのような実勢価格で取引すれば、自ずと実態に合った賃貸になりますから、とんでもない利回りが生まれることも賃貸事業では起こり得ません。
今日もどこかのセミナーで、今がお買い時！将来転売で高く売れ、賃貸も高額家賃が取れます！そう煽られてマニラツアーに来る方が生まれるのでしょうか…。
是非拡散いただきたい情報です。
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