不動産を買う(購入意思決定から売買契約まで)

すごい。２００７年はこんな記事を書こうとしていた。
下書きから発掘した。
これは書かねばなるまい。
書くべし書くべしわかーきわーれら

以下、頑張ってたころの僕でお送りします。

さてさて、買いたい物件が決まりました。と
購入意思が固まったら『購入申し込み』をしてもらいます。
これは、売買契約とは違うのですが
【この物件】を【いくらで】【こういった条件で】買いたいという意思表示のための書類です。
福岡エリアでの、中古不動産売買の場合申込金は多くの場合必要ありません。
新築物件ですと１万～１０万でしょうか？

で、申し込みをすると売主さんとの商談が始まるわけですが
中古不動産の場合、売主さんのほとんどは一般個人です。
金額・条件のお返事をもらうのに３～７日ほどかかるのが普通でしょうか。
購入申し込みをすると、だいたいこのタイミングで『ローンの事前審査』をすることになると思います。
『ローンの事前審査』とは、銀行さんがお金を貸してくれるか実際には借りないで、調べるだけ調べてもらう作業です。
銀行さんの５営業日ぐらいで結果が出ると思います。
必要書類は。【所得証明or源泉徴収表】と【事前申込書】です。
所得証明は、各役所で、源泉徴収表は会社の総務からもらってください。

さて、商談がまとまり、『ローンの事前審査』もOKがでると売買契約です。
『売買契約』とは、売主と買主の間で
【対象不動産】を【この金額】と【この条件】で売買します。って契約です。

ここから２００９年

『売買契約』自体は、売買契約書への両者の記名・押印で成立します。
具体的な書面は簡単にかくと

1.重要事項説明
2.契約書
3.覚書等

になるとおもいます。
不動産業者は、契約書をもって契約締結する前に、重要事項説明を重要事項説明書を使って説明しなければなりません。
重要事項説明しなければならない内容は法律で定められており、
定められた内容意外にも意思決定にかかわる重要事項であれば説明しなければなりません。
ただ、法律で定められていない内容についてはなにをもって重要事項とするか、判断は難しいです。

重要事項説明が終わり、特に質問もなければ売買契約書の読みあわせと記名・押印があります。
これは同日でも構いませんし、重要事項説明を先におこなっていれば違う日に行っても構いません。

このとき、契約には特約事項が付きます。
・融資承認期日までは白紙解約できる特約
・引渡し条件に関する特約
などです。それぞれの特約についてはまた別の機会にご説明します。

売買契約が終わると
・ローンの本申し込み
・ローンの実行と売買契約決済
・所有権移転完了
で終了です。また時間みつけて書きます！
色分けとかもめんどくさくなってきた！

ローン否認！

さてさて、緊急事態です。
自己居住用のおうちを買われる時は事前審査をしてから契約をされてるので、
ローンが否認されて困るってことはあんまりないんですが
私は、スケジュール的なものとプロパーローン（プロパローン？）という種類のローンだったこともあって
事前審査なしで強行してたわけです。

もちろん担当ベースではokでてたんですけどね。
まぁ言ってても承認がもらえるわけではないのでしょうがないっす。
もう言わないっす。

さて、ローンが否認されると融資が受けれないので購入はあきらめざるをえません。
こんなときのために、「融資利用の特約」ってのを契約書や重要事項説明書に記載していると思います。
この特約は、

融資の承認が○日までに取れなかった場合、
△日までに契約の解除を書面にて申し出れば
契約を白紙解除することができる。

という内容です。
私の場合、両方の期日が３月３１日までなので
それまでに返事をしなければなりません。

金曜日にわかったことなので、土曜日連絡して明日には書面にて解除の申し立てをする予定です。
他行さんにて借り入れれる場合は、変更してもかまわないのですが
私の場合、もともと強行スケジュールだったため、躓くと立ちなおせないのです。。
他行さんにもお伺いは立ててみましたが、返事が帰ってくる日付が融資承認取得期日を過ぎてしまいます。
ですので、今のうちに白紙解約してしまわないと違約金が発生してしまいます。
違約金の額は、契約ごとに異なるのですが、多くの場合「手付金の額」か「売買価格の２割」が
違約金として記載されていると思います。
違約金は、売買価格の２割が（たしか）法廷上限（？）なのでそれ以上に記載されていても、
２割までしか支払う義務はなかったと思います。
詳しくは、下記のような機関にてご確認ください。
http://www.k-koutori.com/

この『融資利用の特約による解除』は、買主側に解除権があるので
売主側は拒否することができません。
買主側は、解除権を行使するために日付の入った書類に
・融資利用の特約による解除を行うこと
・対象不動産の表示
・契約書の条文等
・否認された融資の内容
等を記載し、『解除を告知』します。
この告知を、契約時に決めた解除期日までに行わなければなりません。
その後、解除の覚書などをかわし、双方で保管します。

まぁ、残念ながら融資の否認をひっくりかえすことは通常不可能ですから、
買主だってほしいけど諦めるしかないんです。。
今回、私は買主の立場なので申し訳ない気持ちと恥ずかしい気持ちでいっぱいです。
売主さんゴメンナサイ！

明日は契約です。

明日は、お昼からアパートの売買契約があります。
売買契約のタイミングで必要な物と、費用をかきますよ！

１．実印
まぁ、認めでもいいっちゃいいんだけど
契約書に押印しますから、実印のほうがいいでしょうね。
残るし

２．手付金
手付金は売買代金の一部に充当します。

売買代金＝手付金＋残代金

３．印紙or印紙代
売買契約書に印紙を貼るんですが、
税務署さんとかに公的書類としてみとめてもらうためには
割り印が必要なんです。
法的には、該当者（買主の契約書なら買主）の割り印だけでもいいみたいです。
売主・買主・仲介業者が割り印したりすることもあります。
割り印して悪いってことは無いらしく、したりしなかったりです。

４．仲介手数料
私ども、仲介業者がいただく仲介手数料ですが、原則として
契約時に半金、残代金清算時に半金をいただきます。
ケースバイケースですが、相談しだいで残代金時一括支払いも可能かと思います。

こんなところですね。
契約までの流れについても入力中でっす。
明日は、売買契約真っ只中の流れを書けたらいいなぁ

不動産を買う（購入時に必要な費用）

さて、バンバン更新しますよ。
自分用のメモにもなるしね！

さて、今回は不動産を購入するときにかかる諸費用について考えて見ましょう。
自宅を購入するときも、事業用不動産を購入するときも必要な項目は同じです。
自宅を購入する場合【自己居住用財産を購入する際の特例】が適用されて、減税等が受けれる可能性があります。
詳しくは、地区担当の税務署、担当営業、それか私に問い合わせてください。

１．『仲介手数料』
一般市場に出回っている物件を購入する場合、『仲介手数料』が必要になります。
　(売買価格×３．１５％）＋６．３万円（税込み）
よく質問される＋６万円の部分についてですが、別にぼったくってるわけではありませんです。はい。
ご存知の方も多いと思いますが仲介手数料には国土交通省告示によって上限が設定されています。
↓税込み

物件価格	仲介手数料（円）
200万円以下	物件価格ｘ5.25/100
200万円を超え400万円以下	物件価格ｘ4.2/100
400万円を超える	物件価格ｘ3.15/100

で、簡略式だと全体に３．１５％かけてますよね？
そしたら５．２５％の部分で２．１％、４．２％の部分で１．０５％の誤差が出ます。
それぞれ200万円にかかる率なので、42000円と21000円の誤差になるので、合計の63000円足してOKよと。

２．『売買契約時印紙代』
売買契約書には、印紙を貼って割り印します。
コレが無いと税務署の人とかが怒るみたいですよ。
買主さんは、税務署に契約書の写しを提出すると思いますのでどちみち張らなきゃいけません。
一方、売主さんは提出する可能性は低いので張らなくてもいいかも。。しれません。自己責任でどうぞ。
ちなみに、割り印した印紙は再利用はできませんから、どんなことで解除しようとも印紙代については帰ってきません。

３．『登記費用』
不動産を購入したら登記しなければいけません。
したくないならしなくてもいいですけど、買ったことにならないとおもいます。。。
登記とは、字のままなんですが登記簿に記載すること。ですね
登記簿っていうのを国が管理してるんですけど、それには不動産の所有者がずら～っと載ってて、それを書き換えてもらうわけです。
この登記簿にのってないと、不動産の所有者として所有権を認められません。（法的に？）
解かりやすく大げさに言うと、ここで詐欺られると裁判しても勝てないかもしれません。
このとき、国に手数料とられます。登記印紙という切手みたいなので納付します。
一般的には、司法書士の資格を持った人に登記を依頼しますが、自分でできないわけではありません。
ただし、抵当権の登記がある場合、銀行さんと事前によーく打ち合わせをしてくださいね。

４．『火災保険料』
融資を利用する場合、火災保険の加入は必須条件になります。
住宅ローンを利用する場合は、火災保険の領収書があれば大丈夫だと思います。
その他の融資の場合、火災保険に質権が付きます。
質権設定には保険会社と書類のやり取りがあるので、銀行さんや保険屋さんとよーく打ち合わせをしてください。
めんどくさかったら銀行さんにすべてお任せするのもいいかと思います。

５．『不動産取得税』
見たまんまですけど不動産を取得したときにかかる税金です。
取得後、しばらく（半年とか）してから請求が来るので、だまされた！と思う人や
マジでびびっちゃう人まで反応はさまざまです。
不動産取得税は、自己居住用不動産であれば軽減措置が設けられているので請求額よりやす～くなることが多いです。
建物が建てられて２０年を越していると軽減措置が受けられず、高額になる場合があります。
税金関係の詳細は、お近くの税務署までどうぞー

こんなもんかな？と思います。
なんか思いついたら追記していきますね！

どんな部屋に住みたいか

さて、大人気！中古不動産の買い方カデコリ４回目！
すっかり放置してましたがそろそろ追記しましょー！

不動産購入の流れは、前回の記事をご覧ください。

今回は、どんな家に住みたいか具体的に考えて見ましょう。
今の状況や、家族計画によっていろいろあるとおもいます。

例えば
●間取り
間取りにリビングにつづいてる和室含まれる場合がほとんどですから、
和室を部屋として使うかどうかになりますね。
ちなみに我が家の場合、３ＬＤＫですが、和室をリビング？として使っているので
２ＬＤＫになってます。ダイニングがめちゃ広い。
和室を部屋として使えれば、３ＬＤＫで４人家族は問題なく暮らせそうですよね。
「そうしてください」って意味じゃなくて、
「そう考えると他にいい物件がありませんか？」ってことなんですけど、、
伝わるかな。。。

●立地

立地の選び方は大きく３つに分けることができると思います。
１．電車路線
２．バス路線
３．それ以外（職場や実家等）

「住めば都」と言いたいところですが。。（まぁ、↓で住めば都と言ってるようなもんでした）
私の私見だと
駅距離よりも生活利便施設を優先したほうが良いように思います。
私自身通勤時間が１時間強かかってますが、そんなに気になりません。
気になるって人もいますけど、やってみるとそうでもなかったっす。

●学校区
学校区指定で探す時は、ほかの条件は緩和してもらいたいのが本音っすね。
○○校区で、４ＬＤＫで、築後何年で。。とかでお探しなら３年ぐらい余裕ください。
学校区の優先順位が高く、なおかつ購入予定時期をも優先されるならほかの条件をゆる～くしておかないと、営業さんがやる気なくすと思います。

よし、今日何回も更新してる！
短いけど今回はここまで。