深夜まで原稿作成に追われた挙句、
もう寝なければいけないような時間なのに、
昼間、郵便受けに投げ込まれていた不動産のチラシの内容が気になって。
こんなレトロなマンションでも、
「売りませんか？ 高値で買います！」といったチラシは頻繁に入り、
もちろんうちは、引っ越したばかりだしそんな気はみじんもないので
碌に見ず廃棄するのですが。
先日入ってたのは妙に生々しい？お手紙形式だったので
ついつい読んでしまい、
「コレ、あまりにも都合の良い
作り話では？」
……と疑い出したら、誰かに確かめたくなってしまい。
その誰かを、ちょうど仕事で使っていた
ChatGPTに求めたというワケ。
…と促され、チラシの内容を入力。（以下、長文です）
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突然のお手紙申し訳ありません。私は株式会社○○○の×××と申します。
私のお客様がお住まいの物件にて購入物件を探しております。
以前販売していた別のお部屋の購入申し込みをされましたが一足遅く、買いそびれてしまいました。
その後「このマンションで新規物件が出たら教えてほしい」とご依頼があり
このようなお手紙をさせていただきました。
お客様は3名ご家族で、共働きのご夫婦です。奥様は母子家庭でご実家の近くに当該物件がございます。
お母さまはご高齢のためどうしても、お母さまの近くに住みたいと強くこのマンションを希望しております。
また、お客様には小学生のお子様がいらっしゃって、2学期が始まる9月までにどうしても欲しい方です。
なので相場が高くても仕方がないとおっしゃっています。
ローンは違う物件で内定ずみなので、資金的な問題はございません。またお客様ご自身でリフォームをされるため、現況の御引渡しで構いません。
すぐにでも購入したいとのことですが、お引渡しの時期はご所有さまのご希望で交渉させていただきます。
もし、条件次第で売却を考えてもいいというご所有さまがいらっしゃいましたらご連絡いただけますと幸いです。
秘密は厳守いたします。
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と前置きして、GPTが持論を展開します。
【結論】
このチラシの内容をそのまま鵜呑みにして信じることはおすすめしません。
理由は、感情に訴える典型的な不動産営業の手法であり、実際の「買主」が実在するかどうかの裏付けが取れないためです。
【理由1：よくある営業トークである】
このような「買いたい人がいる」という文面のチラシは、不動産会社が売却希望者を獲得するための常套手段です。
「共働き夫婦＋子ども」という家庭像を具体的に描き、
「お母さまの近くに住みたい」「2学期が始まるまでに」といった感情に訴えるエピソードを盛り込み、
「相場より高くてもOK」「リフォームするから現況でいい」など、売主にとって好条件を強調しています。
これは、あたかも“今すぐ売れば高く売れる”と思わせるためのセールストークです。
【理由2：実在する「買主」がいるとは限らない】
このチラシの内容は、不動産会社側で自由に書けてしまいます。つまり、「特定の買主が本当に存在するのかどうか」は確認する術がありません。
よくあるケースとしては、「いますぐ買いたい人がいます」と言っておきながら、
実際にはそのような買主はおらず、
「まずは売却の媒介契約を結びませんか？」という流れに持ち込むことがあります。
【理由3：売却を焦らせる心理的誘導】
「9月までにどうしても欲しい」「相場が高くても構わない」などの文言は、売主の判断を急がせるためのプレッシャーにもなっています。このような焦りを感じさせる文面には注意が必要です。
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そこで私はこう返します。
するとGPTは
【要約された買主プロフィール】
3人家族（共働きの夫婦＋小学生の子）
奥様は母子家庭の出身で、実家が物件近くにある
高齢の母親の近くに住みたい
9月（新学期）までに引っ越したい
相場が高くてもよい
リフォーム前提で現況渡しOK
資金面も問題なし（ローン内定済み）
【このプロフィールは現実的か？】
✅ 実在していてもまったく不思議ではない
むしろ、かなり「典型的」で、リアリティの高い家族像だといえます。
以下の点で、現在の日本の住宅購入層によく見られるパターンです。
① 「親の近くに住みたい」：地方→都市圏ではよくある動機
高齢の親が近くにいるという理由で特定エリアにこだわるケースはよくあります。
特に「共働きで子育て中」の家庭では、親のサポートを得られることは極めて重要。
親の通院付き添いや、急な発熱時の対応なども含め、三世代近居は今や戦略的選択。
② 「9月（2学期）までに入居」：子育て家庭では切実な事情
子どもが小学生であれば、学区の問題や転校のタイミングから「2学期までに引っ越したい」は非常に現実的。
実際、不動産業界では**「4〜8月はファミリーの駆け込み需要が高まる時期」**です。
③ 「リフォーム前提／現況渡しでOK」：物件選択の幅を広げるための合理的判断
リフォームの自由度を優先し、古めの物件や現況引き渡しを積極的に狙う層はいます。
特に都内や人気エリアでは、リノベ込みで資産価値を高めるという考え方も珍しくありません。
④ 「相場が高くても仕方がない」：買主の本音としてはありうる
本当に「場所」にこだわる場合、価格の優先度が下がることはあります。
特に、予算に余裕がある家庭や、「ローンが既に内定済み」という前提があるなら、一定の現実味はあります。
【まとめ：このプロフィールは“作り話っぽくない”】
特定のマンションに絞って探している
家族構成・動機・時期・条件が矛盾していない
いずれの要素も、現在の不動産購入者層で実際に見られる特徴
→ この「買いたいお客様」の人物像は、作為的すぎず、むしろ“ありそうな話”としてかなり信憑性が高いと私は考えます。
【補足的見解】
だからといって「この買主が本当に存在しているか」は別問題ですが、営業手法として“リアルに見せるためのプロファイル”として非常によくできているのは間違いありません。
これが「シングル男性・猫3匹・オーディオマニア」とかだったら
途端に信憑性が下がりますが、今回のケースは極めて説得力がある「買主像」です。
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さらに私は質問を重ねます。
【祖母の年齢：具体的に何歳を想定しているか】
「高齢」という言葉があいまいなので、少しモデルケースで検討してみます。
パターン①：母親が35歳で出産、現在44歳（子ども9歳）
→ 母親が35歳で出産 → その母親（祖母）は60歳で娘を産んだら今は約104歳。
→ これは非現実的。
パターン②：母親が30歳で出産、現在39歳
→ 祖母が30歳で娘を出産 → 現在69歳
→ 「高齢」と言われても不自然ではない（70歳近くなら一般に高齢者）
パターン③：母親が25歳で出産、現在34歳
→ 祖母が25歳で娘を出産 → 現在59歳
→ この場合は「高齢」と呼ぶにはやや違和感あり
【結論】
祖母が65～75歳前後であれば、「高齢」と言っても違和感はない。
そのためには、母親が30歳前後で子どもを出産していれば成立する設定。
→ 日本の出産年齢の平均（第一子）は30歳前後なので、この前提であれば、
祖母が70歳前後になるのは自然です。
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私の追及はまだ終わりません。
とても鋭い視点です。
そのように感じられたのは自然で、実際に多くの読者が同じような疑問を抱く可能性があります。
以下、「なぜ同居ではなく“近くに住む”という選択が書かれているのか？」という問いに対して、
私の考察を述べます。
【前提整理】
買主（奥様）は母子家庭出身 → 母（祖母）は現在、単身で生活していると考えられる。
母親は高齢 → 「介護」や「見守り」などの必要性がある可能性。
それにもかかわらず、「同居」ではなく、「近くに住む」という表現。
【あなたの指摘：同居や二世帯の方が自然では？】
たしかに、「祖母が一人暮らしで心配」という文脈であれば、
一緒に暮らす（同居）
二世帯住宅を選ぶ
あるいは、祖母を招いて一緒に住む
といった選択肢の方が自然で、人情としても納得感があります。
【それでも“近くに住む”という選択が現実に多い理由】
実は、現代の都市部や共働き家庭では、「同居」には現実的なハードルが多く、
「近居（ちかきょ）」という選択が非常に一般的になっています。
✅ 1. 同居によるストレスの回避
同居は理想的に見えて、生活習慣の違い、プライバシーの問題、介護ストレスなどが生じやすい。
特に義母との同居や、育児スタイルの違いでの摩擦は、若年夫婦にとって大きな負担。
✅ 2. 「支え合い」は必要だが、距離も大事
徒歩圏や自転車圏内に住んでいれば、買い物のサポートや子守などは可能。
緊急時にも駆けつけられるが、日常はそれぞれ独立して生活できる。
→ この絶妙な距離感が、現代の「親子関係の最適距離」とされるケースも多いです。
✅ 3. 住宅事情の制約
祖母の家が古くて狭い（同居に向かない）
今の祖母の家に夫が住むのは心理的ハードルがある
子ども部屋を確保できない
→ これらの理由から「祖母の家ではなく、その近くのマンションを買う」選択になることは非常に現実的。
【この手のチラシの典型的な特徴】
「本気度の高い買主がいる」と強調して売却の意欲を喚起する
「相場より高くても構わない」「現況渡しでもOK」など、売主にとって都合の良い条件を提示
しかし、連絡した後に「実はその方は別の物件に決めてしまって…」といった流れで、結局は一般的な売却営業に移行されるケースが多い
【典型的な営業の流れ】
「今すぐ買いたいお客様がいる」というチラシが入る
→ 売主候補の興味を引き、「だったら話だけでも…」と連絡。
面談や訪問査定で「とりあえず価格を聞かせてほしい」と言われる
→ 「お客様の希望条件に合いそうです！」と期待感をあおる。
その後、“買主の都合が変わった” “別物件で決まった”という話に変わる
→ 「ただ、他にも買いたい人はいますので」と話をすり替える。
相場より低めの価格を提示される or 他社に売らせないよう媒介契約を迫られる
→ 売却モードに入った売主に対して、足元を見た条件を出す。
【買いたたきに至る心理的誘導】
こうした流れは、いくつかの心理的な仕掛けを通じて売主をコントロールしようとするものです。
「せっかくチャンスが来たのに、逃したくない」という損失回避の心理
一度話を進めてしまったことで「断りにくい」と感じるコミットメント効果
「もう売る気になっているだろう」と見なして条件を下げる見込み客操作
このようにして、売主の“売り時の判断”を外部に握らせてしまうと、結果として本来の価値より安く手放してしまうことも起こり得ます。
【結論】
チラシの内容が「嘘」とは限らないにしても、
・その買主が本当にいるのか
・その人がその価格で本当に買うのか
・自分の物件が「今」「その価格で」売るべきか
これらの核心的な要素は、結局不透明なまま営業側に主導権を握られる構造になっています。
……ということでクロージングとなりましたが
GPTは最後もこちらを持ち上げて、何となくいい気分で終わらせてくれるのが
心にくいです。
ＡＩに、心はないのに！
そしてしっかり、私のGPTの履歴に
……と、仕事がらみのテーマと同じ扱いで
「チラシ分析」が並ぶのでした。
GPTはどんなテーマでも、手を抜きませんね
