賃借権譲渡に対する地主の反対（宅地建物取引士試験）

＞設問419
ＡがＢの土地を賃借して建てた建物をＣ に譲渡したが、Ｂが賃借権の譲渡を承諾しない場合、Ｃ は当該建物の所有権移転登記をすれば、裁判所に対してＢの承諾に代わる許可の申し立てをすることができる。

解答：誤り
解説：設問の手続きをするのは譲渡人のＡであり譲受人Ｃではない。


◆質問事項
・Ａが手続きするとありますが、Ｃが裁判所に対して申し立てできないのですか？　できない理由は何でしょうか。できそうな気がするだけです。


【井真井】
加藤（仮名）様が地主で、自分の土地を井真井に賃貸することになり、井真井と当該土地に関する「賃貸借契約」を締結したとします。井真井は加藤（仮名）様の土地上にマイホームを建築し、その家を加藤（仮名）様と犬猿の仲である佐藤さんに譲渡しました。


佐藤さんは、加藤（仮名）様の土地を利用することになるわけですが、そんなのは許せない加藤（仮名）様は井真井から佐藤さんへの土地の賃借権の譲渡を認めない！と主張しているわけですよね。


加藤（仮名）様と佐藤さんの間には何の契約があるのですか？ありませんよね。両者は完全なる赤の他人ですよね。


佐藤さんはいったい何の権利に基づき、加藤（仮名）様を訴えるつもりなのですか？何の権利も持っていないくせに。


設問の・・・・


Ａが「井真井」
Ｂが「加藤（仮名）様」
Ｃが「佐藤さん」


・・・・です。


「賃借権」を有するのは井真井であり、その賃借権は加藤（仮名）様と井真井との間の賃貸借契約に基づく権利になりますので、当該契約の当事者は「加藤（仮名）様」と「井真井」です。


井真井が賃借権を佐藤さんに譲渡できない場合は、契約当事者である井真井が裁判所に申し立てるのが原則となります。申し立て者は、井真井です。借地借家法第19条に規定されています。


＞できない理由は何でしょうか。できそうな気がするだけです。


これは法律規定ですので、理由？とかはありません。そういうルールを国が定めているというだけの話です。


（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
第19条　借地権者（＝井真井）が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者（＝佐藤さん）に譲渡しようとする場合において、その第三者（＝佐藤さん）が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者（＝加藤（仮名）様）に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者（＝加藤（仮名）様）がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者（＝井真井）の申立てにより、借地権設定者（＝加藤（仮名）様）の承諾に代わる許可を与えることができる。


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宅建士試験：民法443条（通知を怠った連帯債務者の求償の制限）

＞No174　民法443条

（通知を怠った連帯債務者の求償の制限）
第443条　他の連帯債務者があることを知りながら、連帯債務者の一人が共同の免責を得ることを他の
連帯債務者に通知しないで弁済をし、その他自己の財産をもって共同の免責を得た場合において、他の
連帯債務者は、債権者に対抗することができる事由を有していたときは、その負担部分について、その事
由をもってその免責を得た連帯債務者に対抗することができる。この場合において、相殺をもってその免責
を得た連帯債務者に対抗したときは、その連帯債務者は、債権者に対し、相殺によって消滅すべきであっ
た債務の履行を請求することができる。


【井真井】
磯貝（仮名）様が友人と一緒に事業を開始する際、井真井から1億円を借り入れることになりました。

井真井は、
・磯貝（仮名）様と5,000万円の金銭消費貸借契約を締結し、
・磯貝（仮名）様の友人と5,000万円の金銭消費貸借契約を締結し、
・更に一方の債務弁済が滞った場合は、一方がその者の債務も負担する「連帯債務契約1億円」も締結しました。

磯貝（仮名）様は、ある日、宝くじ3億円が当選したため、友人に何の通知もせずに、
井真井に連帯債務額1億円の全額弁済をしてしまいました。

それを知らない友人は、井真井に自己の借金5,000万円を返済してしまいました。

磯貝（仮名）様は友人の負担分も支払っているわけですから、友人に対して

「言ってなかったけど、俺、お前の分も井真井に返済しておいたから、5,000万円は俺に返せよ。」

と、言ったところ、友人は、「俺は自分の借金をもう、井真井に全額返したぜ！」と言われました。

つまり、友人は債権者である井真井に自分の借金（5,000万円）は全額返済したので、5,000万円については
対抗できるということです。もし、3,000万円だけ井真井に返済したなら、磯貝（仮名）様から5,000万円を請求されても、
3,000万円分の磯貝（仮名）様への支払いは拒否できることになります。

条文を以下のように置き換えて、ご理解下さい。


（通知を怠った連帯債務者の求償の制限）
第443条　（磯貝（仮名）様が）他の連帯債務者（＝友人）があることを知りながら、連帯債務者の一人（＝磯貝（仮名）様）
が共同の免責（＝連帯債務額1億円の免責）を得ることを他の連帯債務者（＝友人）に通知しないで弁済をし、
その他自己の財産をもって共同の免責を得た場合において、

他の連帯債務者（＝友人）は、債権者（＝井真井に弁済したので、弁済した額については井真井）に対抗する
ことができる事由を有していたときは、その負担部分（＝井真井に支払った分）について、その事由をもって
その免責を得た連帯債務者（＝磯貝（仮名）様）に対抗することができる。



もし、磯貝（仮名）様が井真井に対して、1億円の反対債権を有するようになった場合、例えば、磯貝（仮名）様が井真井に
1億円相当の自己所有地を売却したような場合、磯貝（仮名）様が井真井に対する売却代金1億円の「債権」と
「連帯債務1億円」を相殺したとしましょうか。

その後、友人に5,000万円を請求したところ、既に友人が自己債務の5,000万円を井真井に返済済みで、それをもって
磯貝（仮名）様への支払いを拒否した場合（対抗した場合）、磯貝（仮名）様は井真井に対して、相殺によって消滅すべきであった
反対債権のうち、5,000万円部分の債権については請求することができるわけです。

つまり、「5,000万円の債務は弁済しろ」と井真井に請求できるということです。

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個人事業から法人に変更したら宅建免許再取得が必要

【ご質問】
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＜問題＞
「甲県内のみに事務所を設けて、数年にわたって宅地建物取引業者を営む個人事業主Ａが、
株式会社Ｂを設立し代表取締役となって業務を行う場合には、免許登録記載事項の変更申請
が必要となる。」　解答：×
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​
社名及び登記事項等が変更した場合は、小生は〇だと思いますが・・・不明です。
​
​
​
​
​
​
【井真井】
ひっかけ問題です。完全に、ひっかかっています。ご注意下さい。
​
以下の条文をご確認下さい。
​
＜宅建業法第8条2項＞
二　商号又は名称

​
＜宅建業法第9条＞
（変更の届出）
宅地建物取引業者は、法8条第2項第2号から第6号までに掲げる事項について変更があった場合
においては、国土交通省令の定めるところにより、30日以内に、その旨をその免許を受けた
国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
​
​
​
個人事業から、株式会社といった法人事業に変更する場合は、「商号・名称」といったレベルの
変更ではありません。
​
個人事業の場合は、自然人（個人の人間）を主体に免許が交付されています。
​
井真井が個人で不動産業を営む際は、「井真井秀樹」という人間（自然人）が主体であり、
「井真井秀樹」に対して、免許権者は免許を与えています。
​
しかし、個人事業をやめ、株式会社「井真井不動産」という名前で法人事業を行う場合、
井真井不動産が法人格を取得し、免許主体は「井真井不動産」になります。
​
免許の主体が全くの別人（別人格）になります。免許というのは一身専属性を有します。
1つの主体に1つの免許が与えられます。主体が異なれば、他の主体の免許は利用できません。
​
このことにより、免許証番号の引継ぎはできず、個人事業を廃業させ、
新たに「井真井不動産」で免許を取得し、新たな免許証番号を取得する必要があります。
​
変更ではなく、新たに免許の取得が必要です！！
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社労士試験の問題文の読み方とは

No202
短期雇用特例被保険者，日雇労働被保険者及び船員法第1条に規定する船員である被保険者以外の者の賃金日額の計算に当たり算入される賃金は，原則として，算定対象期間において被保険者期間として計算された最後の6か月間に支払われたものに限られる。
​
​
＞上記問題ですが、短期雇用特例被保険者の賃金日額は、原則として最後の6か月間に支払われたもので計算されると理解していたので、厚労省の資料を確認してもその旨が書かれているのですが、この問題でいくと短期雇用特例被保険者は6か月で計算する被保険者から除かれるとなるのですが、どう理解すればいいのでしょうか。宜しくお願いします。
​
​
【井真井】
文章の読み方が良くありません。
​
雇用保険法の被保険者は4つですよね。

1・　一般被保険者
2・　高年齢被保険者
3・　短期雇用特例被保険者
4・　日雇労働被保険者

設問は、

「ねえねえ、雇用保険の一般被保険者と高年齢被保険者について、教えて欲しいんだけど。」

・・・と、問いかけているのが、わかりませんか？

文章の主語は、「～は、～が、～も、～こそ」ですよね。中学の国語の授業で習ったはずです。

設問は、
「短期雇用特例被保険者，日雇労働被保険者及び船員法第1条に規定する船員である被保険者以外」


すなわち、一般被保険者と高年齢被保険者の賃金について、聞いているのです。
聞かれたことに対して、きちんと、「YES」または「NO」を下すのが試験です。

聞かれてもいないことに対して、余計な知識を引っ張り出してくると、失敗の原因となります。

社労士試験は、何年も挑戦されている方もいて、そういう方達は、知識も豊富なのですが、
その使い方で失敗すると、試験に合格できませんので、注意が必要です。


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男女平等世界ランキング118位が何？糞くらえ！だよ。

スイスの民間研究機関「世界経済フォーラム（ＷＥＦ）」が6月12日、世界146か国
の男女平等度を巡る2024年版ランキングを発表し、日本は先進主要国中最下位の
118位でした。

女性閣僚が増えたことで前年の125位から順位を上げたようです。

女性の順位は徐々に上がっているわけですが、それで、今の世の中、男性も女性も
幸せになったんでしょうかねえ～。

役員に昇進したい女性たちの前途を閉ざすような時代には、大反対です！！

働きたい、出世したい、大金を稼ぎたいと願う女性に対して、男性優位の人事を行い、
男性と平等な業務に就かせない会社は、ブラックだと思います。

しかし、その一方で、専業主婦になりたい、子育てに集中したい、家事をやりたい
という女性に対する差別がひどくありませんか？

女性の自立！とか、社会進出！とか声高に叫ぶ女性団体がありますが、女性全員が
そういうのを願っているわけではないと思うのです。

子どもがいないと結婚しても家庭に入ることが許されないような、偏見に満ちた時代
になってしまいました。

私は50代ですが、小学生の頃、「将来の夢」を描いた絵では、クラスの女性の7割くらい
が「ウエディング姿のお嫁さん」の自画像を描いていましたよ。

「お嫁さん」の何が悪いの？結婚して家庭に入って、家事をして、子供を産んで、育てる
ことが女性の幸せだった時代もあり、それについて、当時の女性も満足していました。

ところが、社会にグローバリズムの流れが入ってくると、迎合するように、女性の自立
や社会進出が推し進められ、共働きが当たり前のような風潮になっていきました。

「将来の夢はお嫁さん」と言う女性は、怠け者の馬鹿扱いされる時代に変わりました。

女性の自立は悪いことではありませんが、長い歴史の中で男性は生活を共にするパートナー
だったのに、いつしか、戦わなければならないライバルになったわけです。

今、少子化、少子化って、うるさいくらい言われていますが、今も昔も、結婚した男女が
つくる子供の数って、あまり変わっていないんですよ。

変わったのは、婚姻数です。未婚者の増加です。ストーカー問題に端を発し、個人情報保護
法が厳しくなり、会社ではパワハラ、モラハラ、セクハラ、マルハラと、ハラスメントの
リスクばかりで、男女間のコミュニケーションに大きな溝が生まれました。

そこに加えて賃金は上がらない。税金は上がる。可処分所得は減る。残業は禁止。
政治家と日銀の政策は、日本を亡ぼすことが目的なんでしょうかね。

世間知らずの二世、三世議員を当選させる国民が一番、阿保なのだと思うけど、民主主義
には金がかかるとかいって、年間1,000万円以上、公金で料亭で食事する麻生さんや
二階さんみたいな人を推す国民がいるわけだから、もう、この世も末ですね。

こんな悪政で、どうやって、結婚数が増えるのでしょうか？

日本には、日本にしかない、素晴らしい慣習や生活スタイルがあるわけですよ。
アメリカやイギリスがどうして、世界の基準なの？そんなのに合わせる必要って何？

女性の社会進出が美徳で、家事のために家庭に入ることが悪徳なの？

男性が大金稼いで、家計を支えてくれるなら、むしろ、家庭に入って、子育てに専念したい
と思う女性のほうが多いのではなかろうか。

そういう女性を偏見の目で見ない社会にすべきだと思いますね。

団塊世代がやがていなくなり、次に私のような団塊ジュニア世代もやがて消えますので、
高齢者と若者のバランスが良くなったら、若い世代の人達は、上手に素敵な日本を作って
いって欲しいものです。