宅建士試験まで残り5ヵ月！今から勉強しなければ、合格できない！

＜受講者様からのご質問＞

＞NO.702
建築物の用途制限に関する事項の概要は、マンションの売買・貸借の媒介をする場合には説明しなくとも宅地建物取引業法の規定に違反しない。（×）
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Q Iノートテキストでは、賃貸の際に説明必要な事項として下記記載がありますが、イメージでは確かに貸借には必要ないのかと思いますが、下記用途と設問の用途は何が異なるのでしょうか？

売買・賃貸でも説明すべきこと→「用途その他の利用に係る制限に関する事項」
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＞NO.819
弁済業務保証金の供託額は弁済業務保証金分担金の納付額と同額である。（〇）
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Q:こちらは解釈の問題ですが、有価証券による供託では90%評価になれば必ずしも同額とは言えないのではないでしょうか
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＞NO.853
宅地建物取引業者は、建物の売買の媒介に際し、買主の要求があったときは、契約の締結を誘引するため手付金の支払いについて、分割払いとすることができる。（×）
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Q:こちらは自ら売主ではなく媒介に入っており、8種制限は適用外だと思いましたが、そもそも手付分割がダメなので解答は×となるのでしょうか？その根拠を教えてください。
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※知識だけあっても、問題文の主旨が汲み取れない人は、合格することができません。しかし、それは弊社の問題集を解きながら、徐々に見えてきます。井真井アカデミーでは、お客様のこのようなご質問に対して、丁寧に解説しております。
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保証債務契約について

＜宅建講座受講者　佐藤（仮名）様より＞
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お世話になっております。基礎問題集 No171について、設問の状況がよくわかりません。実務において、宅建業者B（売り手）がA（買い手）を保証して銀行から借り入れを行い契約することなどあるのですか？直接の割賦販売との違いは一括で支払いを受けられるということでしょうか？
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No171
Ａは、宅地建物取引業者Ｂからマンションを購入し、そのときに、Ｂの保証を受けてＣ銀行から金銭を借り入れ、その支払いに充てた。Ｂの保証債務の対象には、ＡがＣ 銀行に支払うべき違約金及び損害賠償も含まれるが、Ｂは、自己の保証債務についてのみ違約金又は損害賠償の額を約定することはできない。
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【井真井】
実務においてあるのか？というご質問に対しては、「ある」ということを前提として問題は作成されていますので、固定観念や先入観は捨てて、「あった場合」で考えるしかありません。
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＞直接の割賦販売との違いは一括で支払いを受けられるということでしょうか？・・・というご質問は、比較対象が明確ではありませんので、ご質問自体がよくわかりません。申し訳ございません。
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例えば、佐藤宅建業者の社長である佐藤繁和氏は、従業員である井真井から佐藤宅建業者が所有しているマンションの1室を購入したいと、相談されました。
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新婚の井真井は新居としてそのマンションを買いたいのですが、佐藤宅建業者からの給与だけでは、住宅ローンの審査が通らず、銀行からは保証人をつけるよう指示されています。
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しかし、井真井には身寄りがいません。そこで、佐藤社長が「じゃあ、我が社が保証人になってやるよ。」と井真井に言いました。
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そうやって、佐藤宅建業者の保証を受けて、従業員である井真井は銀行から金銭を借り入れて、それを売主である佐藤宅建業者に一括で支払い、マンションを購入しました。
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通常、住宅ローンを組み、銀行から借り入れた金銭で不動産は一括で売主に支払って購入します。そして、買主は、借り入れた金銭の返済を銀行に対して行っていきます。
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銀行から借り入れた金銭を銀行にすぐに一括で返済するはずがありません。そんなことが可能なら、最初から借入など行いませんよね。手元に一括返済できる金銭があるなら・・・・。
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宝くじに当たったとか、親戚や知り合いから金銭を借りたとか、相続で莫大な財産がマンション購入後すぐに入ってきたとか、そういう特別な理由が無い限り、銀行への一括返済はありえないと思います。もちろん、後日、一括繰上げ返済は可能です。
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井真井はコツコツと毎月、銀行に返済を行っていくことになります。この返済が滞った場合は、保証人である佐藤宅建業者が肩代わりすることになります。
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保証すべき内容は元本だけではなく、違約金や債務の履行遅滞に対する損害賠償金なども対象です。
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そうやって、佐藤宅建業者は、井真井の債権者である銀行に対して、保証債務を履行する旨
の保証契約を銀行と締結することになりますが、それとは別に、井真井との間にも、別途、そのような場合が生じた際の違約金や損害賠償額を約定することが可能です。
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例えば、・・・・
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「井真井（乙）が銀行（丙）への債務弁済を滞らせた場合において、佐藤宅建業者（甲）が、乙の債務（違約金等を含む）を乙に変わり丙に弁済した場合には、その都度、当該債務（違約金等を含む）とは別に、1回あたり、甲は乙に対して5万円の損害賠償金の請求を行うことができ、乙はこの請求に従わなければならない。」
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・・・といったような契約を、佐藤宅建業者は井真井との間に締結しても良いのか？それは、可能なのか？と、設問は聞いているのです。
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設問は、そういう契約を井真井と別途、結ぶことはできないと述べていますが、それは「誤り」です。
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佐藤宅建業者は銀行と保証契約を締結するのとは別に、井真井との間に当該保証契約に関して、違約金、損害賠償金を別途定めた契約を締結することができます。
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被担保債権の譲渡による債務者への対抗要件（宅建試験）

（宅建受講者様よりご質問）
抵当権の付いた被担保債権を取得した者は、新たに抵当権を登記するまでもなく債権者に代位するのか。または、承継するのか。（代位と承継の違いが分かりにくいです）

【井真井】
根抵当権以外の被担保債権の譲渡については、債務者は、債権譲渡登記の譲受人が債務者対抗要件を具備するまでは、譲受人に対する支払を拒むことができ、従前の債権者（譲渡人）を債権者として取り扱えばよいことになります。
債権譲渡登記の譲受人が債務者対抗要件を具備するためには、債権の譲渡及びその登記をしたことにつき、譲渡人又は譲受人が債務者に対して登記事項証明書を交付して通知するか、債務者が承諾する必要があります。（特例法第4条第2項）。

以下サイトのQ5のアンサーをご参照下さい。
法務省：（債権譲渡登記）Q＆A

尚、各用語の意味は次のとおりです。
「代位」：他人の権利を他人に代わり行使すること。
「承継」：先人の地位・事業・精神などを引き継ぐこと。
「継承」：先人の身分・権利・義務・財産などを引き継ぐこと。
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宅建試験頻出の手付金と保全措置

No873
宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション（価格4,000万円）の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関し、手付は500万円としたが、Ｂが残金3,500万円は一括して払えないというので、1,750万円ずつ2回に分けて支払うこととした。これは，宅地建物取引業法の規定に違反しないとはいえない。
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質問→価格4,000万に対して手付き金は20％なので、800万までなら保全措置は不要。そして、500万としているので、残金が3,500万円。それを分割するということなので違反しないと理解しましたが、間違っているようで・・・・。
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もうひとつ解説が分からないです。
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そもそもですが、手付金が20％を超えるときは、手付金保全措置をしないといけない。未完成5％、完成10％かつ1,000万円以下と理解していますがあっていますでしょうか？
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【井真井】
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お世話になっております。ご指摘のすべてにおいて、あっていません。正しい認識ではありません。
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「違反しないとはいえない」という設問文末の言葉は、否定×否定＝肯定。すなわち「違反している」と述べています。敢えて、紛らわしい日本語を使い、受験者の国語力を試しているのです。
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4,000万円の価格の物件について500万円の手付金を受領し、残りの3,500万円の支払いを1,750万円ずつの2分割で受領することは、違反だ！違反している！！・・・と設問は述べています。
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違反のはずありません。
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手付金は代金の20％（2割）まで受領できますので、4,000万円の物件なら800万円までは受領可能です。500万円はその範囲内ですので違反ではありません。
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また、ほとんどの人が何十年にもわたって、住宅ローンを組み代金を分割で支払っているのですから、たった2分割で支払うというのは、むしろ、すごい支払い額です。違反であるはずありません。
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よって、全く宅建業法に違反する行為ではありません！！
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しかし、設問は「違反しない」とは、「言えない」＝「違反している」と述べていますので、「誤り」となります。
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文末の日本語の意味がご理解できていないだけではないでしょうか。「違反しない」が正解です。「違反しないとは言えない」＝「違反する」としていますので、当該設問は誤っているといえます。
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また、手付金としての受領可能上限額は、代金の2割です。すなわち「MAX 20％」までです。「20％を超えるときは～」と書かれていますが、20％を超えて受領するのは、違法です。20％を超える金額は絶対に受領してはいけないのです。2割を超えることを前提にはできません。
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保全措置は銀行等に受領した金銭を宅建業者が預託し、万が一、契約締結した宅地建物取引業者などが債務不履行や途中で倒産などに陥った場合でも、買主に確実に返金できるようにする措置です。宅建業者の会計とは別会計で保管することを「保全措置」と言います。
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手付金に限らず、中間金も対象です。中間金は契約締結時にあらかじめ、どの時期に中間金としていくらを支払うのか、37条書面で通知されていますので、当初より明らかになっています。保全措置の必要有無の基準は、「未完成物件」と「完成物件」により異なります。
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売買契約締結後、所有権移転登記を受けていない場合において、
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①　未完成物件（注文住宅等）に対する手付金や中間金の支払合計額が
→代金の5％を超えるとき、または1,000万円を超えるときは保全措置が必要。
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②　完成物件（建売住宅等）に対する手付金や中間金の支払い合計額が、
→代金の10％を超えるとき、または1,000万円を超えるときは保全措置が必要。
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「5％または10％」、「1,000万円」・・・・のどちらか1つでも超えた時点で保全措置が必要。
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＞手付金保全措置をしないといけない。
　未完成5％、完成10％かつ1,000万円以下と理解していますが
　あっていますでしょうか？
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【井真井】
上記のように、5％以下、10％以下「かつ」1,000万円以下、というのは、
保全措置が不要な場合のパターンです。
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「保全措置をしないといけない」ではなく、保全措置をしなくても良いパターンです。
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手付金の受領可能上限割合や保全措置に関しては、宅建業法における基礎知識です。これを知らなければ、合格はできません。過去の試験でも頻出しているテーマです。この機会にしっかり、ご理解いただければ幸いです。
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宅建士試験法令上の制限（監視区域内の市街化調整区域内の土地売買における事前届出）

＜宅建受講者様より＞
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表記の問.2707について、面積が6,000㎡でそれを分割して4,000 ㎡と2,000 ㎡にして売却しますが、これは売り手側が分割する前の土地の広さによって、事前届出するか判断するということでよろしいでしょうか？
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No2707
監視区域内の市街化調整区域に所在する面積 6,000 ㎡の一団の土地について、所有者Ａが当該土地を分割し、4,000 ㎡をＢに、2,000 ㎡をＣ に売却する契約をＢ、Ｃ と締結した場合、当該土地の売買契約についてＡ、Ｂ及びＣ は事前届出をする必要はない。
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佐藤様（仮名）
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お世話になっております。
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＞これは売り手側が分割する前の土地の広さによって、事前届出するか判断するということでよろしいでしょうか？
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【井真井】
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違います。分割後の4,000 ㎡と2,000 ㎡の合計で判断します。
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監視区域内では、都道府県の規則で届出が必要な面積を定めますが、この面積要件は「事後届出」の場合よりも緩和することは、できません（同法27条の７第１項）。
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事後届出が必要なのは、
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・市街化区域　→　2,000㎡以上
・市街化調整区域・非線引き区域　→　5,000㎡以上
・その他の区域　→10,000㎡以上
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・・・・としていますが、監視区域内における事前届出必要面積を都道府県規制で定める場合、上記より厳しくすることはできても、緩和はできません。
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ですので、
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監視区域内の事前届出は、市街化調整区域内においては、土地面積3,000㎡以上とする・・・とか、4,000㎡以上とする・・・というのは厳しい規制なので可能ですが、5,500㎡以上で良い・・・とか、6,000㎡以上で良い・・・・といった緩和は不可能になります。
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そして、設問は、「監視区域内の市街化調整区域」＋「土地面積6,000㎡＆一団の土地」です。よって、5,000㎡以上なのですが、分割面積の合計が6,000㎡だという点にご留意ください。
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添付資料を開示してください！
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添付資料の「5」の項目のところに、以下の図が描かれています。
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設問は下段の「売りの一団図」が適用されます。
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甲さんが自分の土地を複数の人に売却していますが、その売却した土地の合計面積が、市街化調整区域内の場合、5,000㎡（＝一定面積）以上の場合、事前届出が必要になります。設問は、売却した土地の合計面積6,000㎡で、事前届出の有無を判断します。
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～図と添付省略～
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尚、監視区域における取引については、当事者双方（本肢ではＡＢＣの三者）が届出義務者となりますので、この点もご注意下さい。（同法27条の７第１項、27条の４第１項）。
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以上になります。
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ご利用いただきまして、誠に有難うございました。
引き続き、どうぞ、宜しくお願い致します。
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井真井アカデミー
代表　井真井　秀樹
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