地代を値下げ（固定資産税台帳の閲覧で地代を計算してみた） （東京・台東区）

  固定資産課税台帳の公開で
　　　地代減額請求の調停の申立

　台東区東上野３丁目の下谷神社の裏手に居住する木村さんは、約29坪を借地している。悩みは地代が高いことだ。前回の2002年の調停では１ヵ月４万8800円（坪1688円）の地代が４万1000円（坪1414円）に減額された。

　都税事務所で2003年４月１日から借地借家人に固定資産税課税台帳の閲覧及び評価証明書の交付が受けられるようになった。そこで都税事務所に行き固定資産税の評価証明書を交付してもらった。

　東京23区の場合、借地の固定資産税（A）は証明書の「課税標準の特例額」に1.4％を掛ければ、年間の税額が計算出来る。同様に都市計画税（B)は同じく特例額（東京23区の場合、１/2の減税措置が採られている）に0.3％を掛ければ求められる。

　計算すると１坪当りそれぞれ222円（Ａ）と48円（Ｂ）となる。調査統計から地代は（Ａ）＋（Ｂ）の２～３倍なので540～810円。29坪の借地の１ヵ月の地代は１万5660～２万3490円が妥当な金額となる。減額後の坪1414円の地代は（Ａ）＋（Ｂ）の5.2倍ということでまだかなり高額である。

  そこで再度、簡易裁判所に地代の減額請求を申立てた。今回も地主は調停に一度も出席しなかった。総て弁護士任せという姿勢は前回と同様であった。立て続けの調停策に地主は困惑したのか、弁護士費用に閉口したのか、今後３年間減額請求を中止するという条件を呑むのであれば、地代の減額に応じる姿勢を見せた。

　今回の調停は１ヵ月の地代を３万3500円（坪1155円）に減額するという結果であった。(A)+(B)の約4.3倍でまだまだ高い。固定資産税は毎年下がっているので３年後に再度地代減額請求の調停を計画している。

 

　（参考）　最高裁判所事務総局から１９９１（平成３）年１２月付で「民事裁判資料第198号」として「民事調停の適正かつ効率的な運用に関する執務資料」が出されている。それは「各庁の民事調停事件処理要領（案）」（裁判官・書記官用）と「民事調停事件処理要領案」（裁判官・書記官用）の２つである。

　その１つに「民事調停事件処理要領案　（裁判官・書記官用）（東京地方裁判所　管内簡易裁判所」がある。

　そこには「最終合意賃料の公租公課との倍率（地代について）」として「最終合意賃料が公租公課の２～３倍に収まっているときは、加減要素として考慮しない。」（２３頁）と記載されている。

　言い換えれば、地代は固定資産税と都市計画税との合算の２～３倍の範囲内であれば適正地代と言える。

 

東京・台東借地借家人組合

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